山哥看房市》青安3.0上路！精準補貼時代，房仲服務這三種客群要換方法
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

房東別等押金扣光才處理！遇到欠租自保5步驟　社宅包租代管省下管理麻煩
文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

■魏錫賓新青安7月底到期，更新版8月上路，增加了房屋總價、年齡、所得上限等條件，雖都有合理性，但對已購買預售屋的少部分民眾，可能像突襲，而門檻值高低的設計，也值得進一步探討。任何更新的補貼政策都有事前預期及後續效應，再加上條件後，效果就有了差異；過渡期的紛擾後，未來或應思考建立一套可預測、可檢驗，甚至是可根據經濟環境自動調整的制度。促進自有住宅政策，有幾個事實應該先說清楚。青安政策既是要協助原本財力不足的青年買得起房，自然會提高房市的需求，在其他情況不變之下，進而推升房價，這是任何改善住宅取得能力之政策一定會有的副作用，而且愈多人受益，房市增加的需求就愈多，這是難以避免的現實；另外，不管是那一種方案，都不會使所有人因此都有能力買房，銀行的鑑價、對貸款人的評估，依然有把關的必要。

記者鄭琪芳／專題報導「青安2.0」（新青安）將於7月底屆期，行政院上週四拍板「青安3.0」方案，8月1日起上路，新增借款人未滿50歲、年所得低於200萬元以及房屋總價限制，但利息補貼「3+3年」、且加碼婚育家庭貸款額度，預估總經費422.55億元，其中政府補貼272.71億元；以育兒家庭為例，若貸款1,500萬元，6年合計減少利息負擔33萬7,500元。財政部表示，目前房市量縮價穩，部分地區甚至有點回落，加上央行信用管制未鬆綁，且新增年齡、所得及房價限制，造成房市波動的可能性相對低。財政部自2010年12月起推出「青年安心成家購屋優惠貸款」（青安1.0），協助無自有住宅者購屋，由8家公股銀行以自有資金辦理，原本限40歲以下，但不到1年即取消年齡限制，且2016年起貸款額度由500萬提高至800萬元。2023年8月推出「青安2.0」（新青安），最高貸款額度提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延為5年，並由內政部住宅基金補貼利息1.5碼、公股銀行補貼半碼，合計補貼2碼（0.5個百分點），目前一段式機動利率為1.775%。

記者徐義平／專題報導「青安3.0」維持房貸額度最高上限1,000萬元，婚育家庭還可加碼，部分房產業者認為可能不夠用，希望能夠往上調高。不過，根據聯徵中心最新統計，第一季全台平均房貸金額約1085.9萬元，多出新青安上限不到100萬元；且21縣市（金門縣未列入）中，有16個縣市平均房貸金額低於1,000萬元。

記者陳梅英、鄭琪芳／專題報導青安貸款政策原本立意在協助青年購屋自住，但青安2.0上路初期，政策美意一度遭扭曲，成為投機客套利、推升房價的工具。為此，財政部2024年中祭出「一生限貸一次」規定，並督導公股銀行強化貸前審核、貸後管理及稽查，目前投機亂象已明顯收斂。財政部正督導公股銀行展開第6波查核，且因應青安3.0推出，正由土地銀行研擬新版切結書，進一步強化防弊機制。根據財政部統計，自2024年6月至2026年5月，公股銀行已完成5波查核，清查範圍涵蓋青安1.0及青安2.0，共查獲違規案件1萬864件，違規態樣包括人頭戶、轉租及營業使用，其中以轉租案件占逾9成，累計追回利息補貼約2億5,146萬元。財政部次長阮清華表示，這些違規案件主要都是青安1.0，因為以前沒有利息補貼，規定較不嚴格所致。

【記者葉家銘／高雄報導】台積電效應讓高雄房價暴漲，進一步帶動商辦廠辦需求，未來幾年將如雨後春筍般一棟棟興建完工！2022年動土位於前金區民生二路與文武二街交叉口的新光人壽高雄總部大樓(舊高雄市圖書總館原址)，近期傳出部分樓層每坪開價1400元招租，另即將完工位於復興四路「東南米樂購物廣場」招商每坪租金也曝光，單坪從2000-3500元，未來是否能依賴好市多新高雄店集客效應，創造人流進一步帶動商場競爭優勢，成為後續觀察重點。

記者徐義平／專題報導除了家人、朋友之外，房貸可能是伴隨購屋族最長久的東西，尤其目前30年期房貸已成主流，甚至40年期房貸也已出現，因此，房貸越揹越久已成購屋族日常。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，台灣30年期房貸成為主流，最長甚至可達40年期，相對於英國、韓國等房貸還款期限放寬至50年期的先進國家更為謹慎。不過，不同還款期限差別在利率，尤其40、50年期房貸利率較高，20、30年期房貸利率相對低，但在台灣利率則無明顯差異，對申辦更長年期的房貸族而言較為友善。

經濟日報 記者黃于庭／台北報導
財政部推出青安3.0政策，房市買氣回溫。國泰金控昨（20）日公布7月國民經濟信心調查顯示，民眾買房與賣房意願指數同步回升，兩項指數已連續三個月上揚，7月買房意願指數升至-38.5，為2024年7月以來單月新高；賣房意願指數則升至-32.6，顯示房市信心逐漸回溫。

【理財周刊記者顏瓊真報導】青安貸款3.0針對育有未成年子女的婚育家庭，最高貸款額度可提高至1,500萬元，依此標準，台灣房屋為婚育宅在桃園挑屋，結是以中壢區最多，平均總價1251萬元，單坪35萬元。其次是大園區，平均總價1258萬元，單價23萬元，顯示兼具價格優勢與發展潛力的區域，未來有機會成為婚育首購族布局的重要焦點。台灣房屋統計桃園市前八大人口密集行政區實價登錄資料，鎖定最符合婚育家庭購屋需求的產品，以總價1,000萬元至1,500萬元、20坪以上、屋齡20年內的電梯住宅為篩選條件。

根據內政部公布最新都市地價指數，今年第1季全國都市地價總指數較上期僅上漲0.34%，不僅漲幅連續三期收斂，更創下近12期、約6年來最低漲幅，顯示在央行房市管制與市場觀望氣氛下，地價漲勢持續放緩。同時，工業區受科技相關產業用地需求支撐，地價漲幅相對住宅區、商業區較高。

工商時報 郭及天

財政部「青安3.0」8月上路，投下年所得200萬元、年齡50歲等排富、排老條款，據統計，符合條件的買盤多位於中南部縣市，但雙北、雙竹符合青安3.0標準的買家占比遠低於其他縣市，其中北市甚至逾半數買方不符合青安3.0資格。