2025年第二季，台灣商用不動產市場持續熱絡，成交總額高達307億元。值得關注的是，兩大科技巨頭——遠見科技與禾碩聯合科技，分別以62.44億元與56.38億元，包辦桃園楊梅與桃園龜山兩大倉儲與廠房交易，合計貢獻118.8億元，彰顯科技業對產業用地的強烈需求。這股熱潮在面對全球經濟及貿易不確定性下，顯得尤為難得，反映出企業積極布局產業鏈與資產的決心。

📚 文章目錄

• 🔎 引言：科技大廠引領商用不動產市場，桃園成焦點
• 📈 第二季商用不動產成交亮點一覽
• 🏭 桃園楊梅與龜山，科技倉儲與廠房搶手熱點分析
• 📊 產業買盤與成交結構深度解析
• 💡 市場趨勢：美國關稅戰與經濟不確定性影響
• 🏘️ 土地價格與投資信心現況
• 🛠️ 企業資產重整與產業聚落效應解讀
• 🧐 觀點與建議：科技產業帶動下的商用不動產投資契機
• 🏁 結語：桃園商用不動產市場未來展望

🔎 引言：科技大廠引領商用不動產市場，桃園成焦點

2025年第二季，台灣商用不動產市場持續熱絡，成交總額高達307億元。值得關注的是，兩大科技巨頭——遠見科技與禾碩聯合科技，分別以62.44億元與56.38億元，包辦桃園楊梅與桃園龜山兩大倉儲與廠房交易，合計貢獻118.8億元，彰顯科技業對產業用地的強烈需求。這股熱潮在面對全球經濟及貿易不確定性下，顯得尤為難得，反映出企業積極布局產業鏈與資產的決心。

企業在面對供應鏈重組、全球化逆風及新科技浪潮推動下，不僅擴充生產基地，更對智慧倉儲、綠能廠房等高品質不動產需求增加。桃園地理位置得天獨厚，加上完善的交通網絡及政策支持，成為最受投資者青睞的重點區域。

📈 第二季商用不動產成交亮點一覽

不難看出，科技產業帶動的倉儲及廠房類型持續占據交易主力，而廠辦需求亦保持穩定。尤其是遠見科技與禾碩聯合科技兩筆大額交易，佔全季成交額超過三成，顯示大型企業擴張動作迅速，並加速資產升級步伐。

🏭 桃園楊梅與龜山，科技倉儲與廠房搶手熱點分析

📌 桃園楊梅 - 現代物流倉儲熱點

遠見科技以62.44億元購入楊梅1.95萬坪現代化物流倉儲，這不僅彰顯科技業對高效物流需求的迫切，也反映出電商與跨境供應鏈管理成為關鍵成長動力。楊梅區交通便捷，鄰近國道1號及北桃園國際機場貨運專區，成為物流倉儲的理想據點。

現代倉儲強調智慧化與自動化，例如智能貨架、機器人搬運、數據化庫存管理，能大幅提升作業效率。遠見科技的投資布局顯示未來倉儲設施將更聚焦這些技術，帶動產業鏈升級。

📌 桃園龜山 - 科技廠房持續擴張

禾碩聯合科技以56.38億元購入龜山3.06萬坪廠房，展現科技製造業擴張企圖。龜山工業區不僅土地資源豐富，且擁有完整的產業配套，包括高端電子零件製造、AI相關應用與機械設備。

龜山區的廠房多為綠建築標準，符合ESG趨勢，吸引企業願意投入資本重建或擴建。廠房不僅提供生產空間，更與研發中心、物流基地結合，形成完整產業生態。

📊 產業買盤與成交結構深度解析

科技製造業仍是市場主力買盤，廠房類交易金額持續超過一半，反映企業持續擴大生產線及優化生產基地。廠辦部分隨企業辦公需求回暖，也成為資產配置重點。

另外，電子商務快速發展，物流倉儲需求大增，推升倉儲類資產價值與投資熱度。整體來看，商用不動產市場正朝向多元化與高質化發展。

💡 市場趨勢：美國關稅戰與經濟不確定性影響

2025年全球經濟依然面臨不少挑戰，美國對等關稅政策及地緣政治風險，給供應鏈帶來壓力。許多科技大廠為分散風險，加快台灣本地產能布局，強化供應鏈韌性。

然而，貿易壁壘及匯率波動也使部分企業調整資本支出計劃，市場整體呈現理性回歸。投資者對於商用不動產的需求由過去的盲目擴張，轉向更加注重資產品質與未來發展潛力。

🏘️ 土地價格與投資信心現況

根據機構最新調查，2025年上半年主要工業區土地價格年增率為2.7%，為近10年來最低水準。這反映出市場對未來經濟走勢及政策風險的謹慎態度增強，投資人追價意願下降，交易量趨緩，形成價格盤整的格局。然而，這並不意味著市場缺乏動能。

優質工業區土地依然保持穩定需求，尤其是桃園楊梅、龜山等地因其獨特的區位優勢、完善的交通網絡及良好的產業配套，價格仍具堅實支撐。楊梅與龜山靠近高速公路、國道及台灣桃園國際機場，物流便利，成為吸引科技製造與物流倉儲業者的熱門選擇。

從中長期角度觀察，隨著全球科技產業鏈重組及台灣科技業持續擴產需求，這些核心工業區將持續吸引企業及資金進駐。產業需求穩定及土地稀缺性，是支持價格走勢的主要因素。加上政府推動智慧製造及綠能轉型，未來對於符合ESG標準及智慧廠房的需求將更加顯著，這也將成為土地與廠辦市場的加分項。

🛠️ 企業資產重整與產業聚落效應解讀

面對利率持續波動與資本成本提升，企業財務策略逐漸轉向「資產活化」與「重整」。透過盤點閒置或效率低落的資產，企業可釋放現金流，並藉由整合資源提升經營效能。這其中，龜山與楊梅等工業熱區成為重點區域。

這些區域聚集眾多科技、電子、汽車零組件及物流業者，形成完整供應鏈與人才生態圈，企業能透過區域合作優化生產流程，減少物流成本與時間延遲，強化競爭力。產業聚落不僅帶動區域經濟發展，也促使土地及廠房需求增長。

此外，隨著智慧製造與數位轉型浪潮，許多企業將老舊廠房拆除重建或改建為高科技智慧廠房、研發中心及共享創新空間。這不僅提升資產價值，還能吸引上下游企業進駐，打造產業生態系，形成集群經濟效應。

共享研發中心的設立，更加速技術交流與創新合作，促進區域產業升級。企業多角化資產運用，如將部分廠房用作倉儲或物流中心，也提高了資產利用率與收益穩定性。

💡 補充說明與未來展望

面對全球經濟不確定性，投資人與企業在選擇工業地產標的時，應更加注重「地段價值」與「資產品質」。選擇交通便利、產業鏈完整、能支持智慧製造與綠能標準的區域，不僅能降低營運風險，也可享受長期成長紅利。

隨著政策面支持與產業升級加速，這些工業區未來的土地與廠房需求將呈現韌性增長。投資者可視之為配置不動產資產的重要區域，並搭配產業趨勢及資產活化策略，提升投資報酬率與風險控管能力。

🧐 觀點與建議：科技產業帶動下的商用不動產投資契機

觀點補充說明：

1. 科技大廠供應鏈本地化趨勢：
   受到全球政治經濟波動影響，台灣成為關鍵製造基地。從晶片、電子零組件到智慧倉儲設備，需求持續上升，吸引資金投入工業用地與廠辦。
2. 桃園楊梅、龜山的獨特地理與產業優勢：
   這兩區不僅交通四通八達，更因產業聚落效應使上下游廠商可就近合作，形成強大生態系統，提升整體競爭力。
3. 理性盤整中的土地價格走勢：
   土地價格趨穩反映市場在調整期，優質標的因稀缺性備受追捧，投資人可藉此精選資產，提升持有品質。
4. ESG與智慧製造帶來的資產升級需求：
   投資綠建築及智慧工廠可獲得企業青睞，長遠來看更易出租且租金更具彈性，符合政府環保政策與市場趨勢。
5. 租賃穩定與風險控管並重：
   長期租約、高信用承租戶可降低空置風險，提高現金流穩定性，是投資商用不動產的關鍵策略。

🏁 結語：桃園商用不動產市場未來展望

2025年第二季商用不動產市場由科技大廠帶動的成交熱潮，展現出台灣產業用地需求的強勁韌性。桃園楊梅與龜山因其地理位置優越、產業聚落成熟，成為企業擴廠與倉儲布局的首選，帶動交易金額攀升。

未來隨著科技產業加速數位化與智慧化轉型，對高品質廠房與智慧倉儲的需求將持續增長，這將帶動商用不動產市場持續發展。

投資人應以長期視角布局，聚焦區域產業鏈生態、交通便捷性與資產升級潛力。整合市場趨勢與企業需求，靈活調整投資策略，將可在未來競爭激烈的市場中取得優勢。