都更分回多少坪？「一坪換一坪」是迷思？一篇文看懂坪效、拆遷補償與違建補償全解析

引言：都更利益大解析，你的權益你做主

面對老舊建物，許多地主都懷抱著**「都市更新」的期待，希望透過都更程序，讓家園煥然一新。然而，在都更的過程中，隨之而來的諸多疑問，往往讓地主感到困惑與不安。「我能分回多少坪？」、「分回的房子價值多少？」、「需要出錢嗎？出多少？」這些問題，都圍繞著都更最核心的議題：「利益與利害關係」**的平衡。

都更的本質，是一場重新分配權益的過程，其複雜性在於，除了超額選配等顯而易見的利益外，如何公平、公開地計算與分配每一位地主的出資與利益，是確保都更順利推動的關鍵。若缺乏透明的機制，極易引發誤會與不平衡感。

本文將深入淺出地為您解析都更的三大核心問題：坪效計算、拆遷安置與違章補償。我們將透過詳細的表格與實例，一步步帶您了解都更的實際運作方式，幫助您破除**「一坪換一坪」**的迷思，並學會如何為自己的權益進行初步評估。無論您是都更地主、對都更議題感興趣，或是想從不動產投資的角度切入，本文都將為您提供最全面的資訊。

文章目錄

• 引言：都更利益大解析，你的權益你做主
• 如何計算坪效？
• 如何計算拆遷安置？
• 增建建物（違章）有無拆遷補償？
• 觀點與建議：從都更看不動產投資的價值重估
• 都更常見QA
• 結語：權益與價值的平衡點

📈 如何計算坪效？

「都市更新」最受關注的核心問題，莫過於**「最終能分回多少坪」。要回答這個問題，我們必須先理解一個關鍵概念：坪效。坪效，又稱銷坪係數**，是指在都更後，每一坪土地能創造出多少建物面積的倍數。

（一）樓地板面積：容積與可登記坪數

在計算坪效前，我們必須先釐清「樓地板面積」的構成。它主要分為兩大部分：

• 計入容積部分：這部分面積會被計入法定容積的總量中，是計算建物大小的核心。
• 不計入容積部分：這部分面積則不計入容積，例如：梯廳、陽台、機電設備空間，以及在一定比例內的屋頂突出物。

而我們最終能擁有的**「可登記坪數」**，則是指權狀上所記載的面積，包括牆壁中心線至外緣的面積，以及在特定時間點前興建的「雨遮、屋簷」等附屬建物。

（二）公設比：影響坪效的關鍵

公設比（公用設施佔總面積的比例）是影響坪效計算的另一大關鍵。一般而言，合理的公設比約在30%至36%之間。然而，公設比的計算方式，會因建築法規的調整而有所不同，這也直接影響了「計入容積面積」與「可登記面積」之間的差額，進而產生不同的「坪效係數」。

（三）坪效係數：新舊法規大不同

坪效係數（銷坪係數）會因公設比、車道與雨遮等附屬建物是否計入登記而有所區分，根據法規變動，我們可以區分出三種不同的坪效係數情境：

💡 坪效實例解析

讓我們透過一個具體的例子來了解如何計算坪效。假設有一塊土地面積為1坪，法定容積率為300%，獎勵容積率為50%，且適用於2018年1月1日以後的新法規（坪效係數取1.55為例）。

1. 計算總坪效：土地坪數 × 法定容積率 × 獎勵容積率 × 坪效係數 = 1 × 300% × 1.5 × 1.55 = 6.975坪。
2. 這表示，這塊土地1坪，在都更後可以創造出約6.975坪的大樓建物面積（包含公設）。
3. 反算專有坪數：如果我們以公設比30%來反推，其專有坪數（主建物＋附屬建物）約為：6.975 ÷ 1.428 ≈ 4.88坪。

• 這裡的係數1.428，是從**（專有坪數+公設坪數）÷專有坪數計算而來，也就是（70+30）÷ 70 = 1.428**。

（四）破除「一坪換一坪」的迷思

許多地主最關心的問題，就是**「舊建物一坪，能否換回新建物一坪？」。這是一個錯誤的認知**。都更的本質是**「土地換建物」，而不是「建物換建物」。地主所擁有的「舊建物」面積**，在都更中的價值，遠不如其所持有的**「土地持分面積」**來得重要。

正確的計算方式，應該是以地主所持有的「土地持分面積」，乘上前面所提到的「坪效係數」，才能得出其更新後可分回的房屋總坪數。透過這個公式，地主便能初步判斷自己分回的坪數是否合理，而不是盲目地期待「一坪換一坪」。

需要注意的是，上述的坪效分析，主要是針對地主**「自力都更」且自行出資**的情況。若是由建商主導的「協議合建」，其計算方式則會有所不同，這部分就不在本文的詳細分析範圍內。

💸 如何計算拆遷安置？

在都更期間，地主除了關心分回坪數，「拆遷安置」也是另一大核心問題。這部分主要涉及兩種費用：「拆遷補償費」與「安置費（租金補貼）」。

（一）拆遷補償：舊建物價值的評估

拆遷補償，指的是在拆除更新前的舊建物時，發放給原屋主的費用。這筆費用將會由不動產估價師根據專業標準進行估算。

• 估算標準：估價師會根據舊建物的樓層、面積、使用性質（住宅或營業用）等條件，來評估其價值。
• 不包含修繕費：值得注意的是，這筆費用不包含舊建物內部的修繕費用。這意味著，過去花費在裝潢或修繕上的成本，可能不會被計入拆遷補償中。

（二）拆遷安置：都更期間的租金補貼

拆遷安置，則是指在都更重建期間，為了保障原屋主的居住權益，所編列的**「租金補貼」**費用。

• 依市場機制評估：這筆租金補貼的金額，同樣由不動產估價師依據市場機制、實價登錄等資料來評估。
• 區分性質：通常會區分店面與住宅，因為兩者的租金行情有顯著差異。
• 期間估算：一般會以36個月（大約是工程期）作為概估期間，但實際預算編列時，也可以彈性增加6到12個月，以應對可能的工程延宕。

🏚️ 增建建物（違章）有無拆遷補償

在許多老舊建物中，增建建物（俗稱違章建築）是一個普遍且複雜的問題。這類建物是指在原合法建物範圍外，未經合法程序增建的部分。在都更中，這部分建物是否能獲得補償，是許多屋主關心的焦點。

增建建物可概略區分為**「程序違建」與「實質違建」**兩種。

（一）程序違建：有機會合法化的違建

程序違建指的是，該違建在現行法規下，只要補足規劃設計、結構安全或相關行政程序後，仍有機會被認定為合法建物。

• 常見例子：例如「陽台增建」、「二樓頂增建三樓」，或進行「整建、維護」的增建部分。這些違建在經過適當程序後，有機會取得合法地位。

（二）實質違建：無法合法化的違建

實質違建則是指，依據任何法規或程序，都無法被補正或認定為合法建物的可能性。這類建築純粹屬於「違章建築」，最終必須被拆除。

• 常見例子：在都更前的建物中，常見的實質違建包括**「陽台外推」、「一樓後側法定空地增建」，以及「頂樓加蓋」**等。

💡 違建的補償權益與風險

在都更實施前，增建建物的實際使用人不能申請都更程序的**「租金補貼」。然而，他們仍有機會獲得不動產估價師估算的「殘餘價值」**補償。這種補償的目的是為了讓都更程序能夠順利推動，鼓勵違建使用人配合拆除。

另外，需要特別注意的是，這些增建建物通常**「無償」且「無權」地佔用了「共有部分」的空間，這在形式上已經損害了其他樓層所有權人的權益。在法律上，這可能涉及「不當得利」的問題，且可能面臨5年使用費請求權**的支付。

因此，對於擁有違建的屋主，與其反對或抗拒都更，更應該積極參與，爭取合理的補償，以免最終不僅無法獲得任何利益，反而還面臨法律責任，得不償失。

💡 觀點與建議：從都更看不動產投資的價值重估

都市更新不單是老舊建築的重建，更是對不動產價值的重新評估與創造。對於不動產投資者而言，理解都更的運作機制，能夠幫助我們在**「舊」與「新」**的價值轉換中，洞察潛在的投資機會。

1. 潛在投資機會：尋找都更潛力區 投資者應關注那些屋齡高、符合都更條件，且具備土地持分高、容積獎勵潛力大的區域。這些區域的舊建物雖然外觀老舊，但其土地價值在都更後可能被大幅放大。透過精準的眼光，投資者可以在都更前以較低成本購入，並在都更後享受房價的增值。

2. 投資風險：時間與程序的複雜性 都更是一個長期且複雜的過程，從前期整合、送件審查到重建，往往需要數年甚至數十年。投資者必須具備足夠的耐心與資金，並能承受期間可能遇到的住戶意見分歧、法規變動等不確定性。

3. 價值重估：從「建物」到「土地」 都更的核心價值在於**「土地」。投資者應該跳脫「一坪換一坪」的迷思，將關注點放在土地的持分面積**上。在評估都更物件時，應仔細計算其坪效潛力，並考量未來新建物的市場價值，這才是判斷都更投資是否划算的關鍵。

總而言之，都市更新提供了一個將老舊資產活化的契機。對於具備專業知識與風險承擔能力的投資者而言，都更區域的不動產，可能是一個值得深入研究與佈局的領域。

❓ 都更常見QA

Q1：都更一定要出錢嗎？ A： 不一定。若地主分回的權利價值與其應分得的房地價值相當，則可能無需額外出資。若希望分回的坪數超過應得權利，則可能需要額外補差價，也就是「超額選配」。

Q2：都更後的房屋，權狀坪數會變少嗎？ A： 舊建物與新建物在公設比與法規上有很大差異。新法規下的建物，公設比通常較高，且車道與雨遮等「虛坪」被排除。因此，舊建物權狀上的「一坪」，不等於新建物權狀上的「一坪」。這也是「一坪換一坪」迷思的來源。

Q3：我的舊建物有頂樓加蓋，都更後能換到補償嗎？ A： 頂樓加蓋屬於「實質違建」，在都更後無法換回新的房屋，也無法申請租金補貼。但仍有機會透過不動產估價師的評估，獲得拆除前的「殘餘價值」補償，以利都更的進行。

Q4：都更程序會需要多久？ A： 都更程序的長短因個案而異，從前期整合、事業計畫送審、權利變換計畫，到拆除重建，整個過程可能需要5到10年，甚至更久。因此，都更是一場長期抗戰。

結語：權益與價值的平衡點

都市更新是一個充滿挑戰，但也蘊含巨大價值的過程。對於每一個參與其中的地主而言，都更不僅僅是將老屋換成新屋，更是一場對自身財產權益的重新審視。理解坪效、拆遷補償、違章補償等核心概念，是地主們做出明智決策的基礎。

都更的成功，仰賴於資訊的透明與權益的平衡。地主們需要積極參與、主動學習，並與各方進行有效的溝通，才能確保自身權益獲得保障。從不動產投資的角度來看，都更則提供了一個以土地為核心、創造價值的獨特機會。最終，無論是自住或投資，在都更這條路上，找到權益與價值的平衡點，才是實現圓滿結果的關鍵。