風傳媒 胡偉良
近年來，中央銀行為了避免金融資源過度集中於少數開發商或高風險領域，以「防範金融風險」為名，針對銀行辦理特定授信業務實施所謂的集中度管制，限制銀行對同一借款人或關係企業的授信上限。政策原意在於維持金融體系的穩健，防堵因個別建商或企業的違約而引爆系統性危機。此一措施出發點雖屬合理，但若放在當前台灣房地產結構與都市發展的現實情境來看，卻有一個明顯的缺失——央行並未充分考量台灣老屋比例已超過全體住宅的一半，都市更新與危老改建的急迫性正在持續升高。這樣的盲點，使得集中度管制在短期內看似防範風險，實則可能延誤都市更新進度，造成更大的長期風險。
一、現實數據：台灣已進入「老屋社會」
根據內政部與地方政府的最新統計，全台屋齡超過30年的住宅已逾483萬戶，占全體住宅的五成以上，這意味著台灣正式邁入「老屋社會」。更令人憂心的是，屋齡超過50年的住宅也已突破百萬戶，其中許多集中在台北市、新北市等人口稠密的核心都會區。
這些老屋問題不僅是外觀陳舊或生活不便，而是涉及耐震結構不足、消防標準落後、管線老化、公共空間缺乏等多重風險。一旦發生大規模地震或火災，極可能引發不可逆轉的災難。這也是為何政府不斷推動危老條例與都市更新計畫的根本原因。換言之，都市更新與危老改建並非單純的經濟議題，而是關乎公共安全與國土韌性的國家戰略任務。
二、集中度管制的「隱形副作用」
央行的集中度管制，對金融體系或許有其必要性，但對都市更新的推動卻形成了「隱形副作用」。其限制銀行對單一建設公司或關係企業的授信上限，直接導致有能力進行大規模都更與改建的企業，必須面對資金天花板的困境。
這樣的限制帶來三大後果：
1.可執行案量減少：即使建商有能力整合社區與規劃大規模案場，也因資金限制而無法同時推動。
2.大型整合案被迫延宕：長期且龐大的都市更新專案往往需要穩定的資金支持，但在授信受限下，不得不分期進行，甚至延宕多年。
3.資金流向錯位：銀行在風險考量下，會更傾向將資金投入短期、低風險的小型案，而不是長期、結構性改善城市安全的都更案。
換句話說，這項政策削弱了真正能大規模解決老屋危機的市場主力，導致資源無法有效集中於全台最迫切的更新需求。
三、政策忽視「更新急迫性」的錯位
央行的管制邏輯，將金融風險視為首要考量，卻未能與都市安全風險並列。事實上，金融穩定與都市安全應該是並行目標，而不是零和對立。若單純以短期金融風險為由壓縮資金流動，忽略更新迫切性，反而可能帶來更嚴重的長期風險：
地震風險放大：若老屋因耐震不足在大地震中大規模倒塌，不僅是生命財產損失，銀行房貸資產與保險體系也將面臨更大規模的金融衝擊。
供給不足推升泡沫：都市更新無法加速推進，房市供給持續緊縮，房價反而更難合理回落，推升投機與泡沫風險。
更新進度陷入惡性循環：大型整合案資金受限，市場被迫以零散更新取代整體更新，進度緩慢，成本卻不斷增加。 （相關報導： 政府宣布加速都更、蓋社宅，台灣房價有機會下跌嗎？胡偉良預測降價時間點，年輕人也能入手 ｜ 更多文章 ）
因此，現行的集中度管制，等於是以短期風險防範為名，卻忽視了中長期國土安全的真風險。
