前言：住宅的雙重屬性
在制定住宅政策時，社會上對政府介入住宅市場常有質疑聲音。然而，住房如同教育，同屬國民的基本權利，深刻影響生活品質，本質上具有公共財的特質。正如政府有責任設立公立學校保障國民受教權，政府也應積極提供優質住宅，滿足每個人的基本居住需求。這是政府直接興建住宅最堅實的理論基礎。
住宅不僅是社會公共財，同時擁有商品屬性。住宅市場價格受到供需關係、土地成本、營建成本與商業利益等多重因素影響，更容易因人為炒作及聯合壟斷而劇烈波動。當住宅被視作商品時，其價格不僅取決於市場供需，更與銷售通路、資訊透明度等因素息息相關。這種公共財與市場商品的雙重屬性，使得住宅政策在平衡民生保障與市場機制時，面臨複雜挑戰。
傳奇人物與糧政智慧
李連春是跨時代的傳奇人物，菁寮公學校畢業後擔任學校工友，後赴日本就讀商業學校，返台任職商社，展現敏銳的商業洞察力。戰後，他擔任公職，成功解決復原期及1949年大量人口隨國民政府遷台的缺糧危機。
從1946年起，李連春擔任糧食局長長達24年，制訂糧食增產計畫，憑藉卓越的政策實踐能力，推動生產機具補助、稻作獎勵、實物田賦徵收、肥料換穀等措施，大幅提升公糧的庫存量。各地農會米倉激增，政府成為最大的糧食供應商。
更重要的是，李連春採用分區管理模式，將全台劃分為七大糧區，各區糧商不得跨區營業，政府則是唯一的全國性通路商。一旦某區米價波動，政府便適時跨區調節供應量，穩定市場供需，將價格拉回合理範圍，達成穩定民生的政策目標。
這種「提高庫存、掌控銷售通路、靈活調控資源」的治理模式，使政府能夠穩定市場秩序。李連春的經驗證明，政府只要掌握最大庫存與主要銷售通路，就能主導市場價格，滿足民眾基本生活需求。
房價高漲的困境
近年來台灣房價屢創新高，成為社會深層焦慮的主因。高房價使年輕世代不願結婚生子，弱勢族群難以安居樂業，租屋者面臨不斷攀升的租金壓力，居住安全感日益匱乏。在少子化趨勢與通膨壓力下，「以房養老」觀念強化了住宅的社會安全功能，自用住宅遂成為避險與養老的重要資產。
儘管住宅在市場上被視為商品，但其不可或缺的公共財屬性，使得單純依賴市場供需決定價格難以實現社會正義。政府過去積極興建國宅，掌控住宅供給、決定售價與銷售對象，發揮強力的市場制衡作用。如今在建商及投資客主導下，房市頻繁出現炒作現象，大幅削弱政府調控房價的能力。僅靠緊縮銀根與加大打房措施，又使房市陷入急凍狀態，實非長久之計。
公地標售的悖論
房價與地價高度連動。政府在辦理都市計畫整體開發時，透過區段徵收及市地重劃，取得大量配餘地與抵費地。這本應是政府可定義地價、規劃可負擔住宅的社會資源，實際上卻多採公開標售方式釋出。建商高價搶標導致地價迅速飆升，公共土地反而成為炒作投機的工具，進一步墊高購屋門檻。
若借鏡李連春的糧政模式，政府可利用這些土地直接興建可負擔住宅，並限定銷售對象，便能重新掌控房價主導權，有效遏止投機炒作，避免住宅市場價格失控。
掌控庫存與銷售通路
若要穩定房價，政府必須直接興建大量自用住宅及社會住宅，全面提高市場供給，制衡建商的聯合壟斷行為。住宅租售應有嚴謹配套方案，保障首購族、青年及弱勢住戶優先入住權，同時加強市場資訊公開透明，由政府掌控主要銷售通路，壓縮囤積與炒作空間。
僅依賴房貸額度、利率和稅制等抑制住宅需求的政策工具，難以對龐大的建商及資本勢力形成真正制衡。唯有政府直接興建、增加供給、掌控庫存並嚴格管理銷售通路，才能真正穩定住房市場，維護社會居住正義。
值得一提的是，李連春透過獎勵稻作、實物田賦徵收與肥料換穀來增加稻穀庫存，類似工具運用於住宅政策，可衍生出公私協力合作開發的模式，由政府以土地作價或提供容積獎勵，換取開發後的住宅樓地板面積。在不增加財政負擔的前提下，擴大可負擔住宅的供給。
住宅政策建議
現階段政策需徹底檢討並強化配餘地與抵費地的管理機制，公有土地釋出以讓售及限定用途為原則，避免競標造成惡性循環而導致地價與房價飆漲。
再者，公有土地規劃宜優先用於政府主動直接興建、公私協力興建國民住宅與社會住宅，擴大可負擔住宅供給，充分發揮市場價格定錨功能，降低一般民眾購屋門檻。
此外，住宅交易資訊須全面透明化，防止炒房與囤積行為；明訂承購與承租的資格條件，保障首購族、弱勢群體的居住權益。政府亦可透過金融、稅制與住房供給等多元政策協同配合，從土地釋放、住宅興建到市場流通各環節，建立動態完善的管理系統，真正穩定全國的住房市場。
結語
正如李連春以庫存與銷售通路治理糧價的經驗，政府若欲有效管控房價，必須回歸積極主動的治理角色，重新確立土地與住宅的公共屬性。唯有增加政府的住宅庫存，掌控銷售通路、決定價格及租售對象，才能穩定房市，保障人人有家可歸。
安居樂業不應是世代焦慮下的奢望，而是社會應當實現的常態。政府應當以具體的行動，特別是為年輕及中低收入家庭提供可負擔的住宅，讓住家的溫暖不再是遙不可及的夢想。
（作者為國立陽明交通大學退休教授、台灣產業科技推動協會副理事長、台南市樹谷園區產業協進會秘書長 ）
