工商時報 謝振寶
2025預售屋契約新制
2025年全台預售屋交屋量預計將達到10萬6924件，也將迎來二十年來最大交屋潮，這段市場由多轉空的過程有利於買方判斷進場時機，抓好入場時機以後，如何在大利多的情況下買到預售屋？
以往最容易發生的爭議有：延遲交屋不賠償、交屋時發現瑕疵、面積短缺爭議、停車位空間不足，由於以上原因，內政部在2025年修訂《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，新增多項保障條款，契約是購買預售屋的唯一依據，因此在購買時務必確認以下幾點：
一 確認建商資質：可透過查詢內政部不動產資訊平台或致電當地建管單位來了解建商過往推案紀錄、市場口碑、以及建商歷年建案評價。
二 查詢內政部公告版本：買方可自行上內政部網站下載最新版本，逐條比對並要求依照2025最新預售屋定型化契約範本簽約，尤其注意關於違約賠償、交屋延遲、公共設施歸屬等重要條款。
三 索取完整項目文件：買方可要求建商提供建造執照、施工圖說、建材設備說明書、工程進度表與公共設施分攤表，核對實際內容與契約約定是否相符，並確認權利義務。
四 聘請專業律師審閱： 若契約內容繁複，特別針對特殊約定條款、付款進度、保固年限、公共設施權屬等部分可聘請熟悉不動產法律的律師審閱，並協調刪改條文。
2025最新版預售屋契約中的9大關鍵條款解析
一 新制強制確認建案建造執照，舊版契約非強制，簽約前，建商須提供建造執照影本與相關建築圖說，供買方查驗，以此避開無照施工、爛尾樓、違建屋、或建築變更未報備等潛藏危機。
二 新制規定無需定金也能審閱契約，舊版契約須先付定金才能審閱，購屋人可在無繳交任何定金、斡旋金、意向金的情況下，索取或攜回細讀預售契約版本審閱，並比對內政部公告的最新預售屋定型化契約範本，避免藏有「模糊條款」、「不利買方責任」、「限制求償權益」等陷阱，有疑問可請律師協助檢視。
三 新制規定停車位尺寸長寬高以及車道總面積需明確記載，舊版不明確，車位須標示清楚長、寬、高尺寸，以及標註車道總寬，并附上圖面佐證，避免購屋時僅憑口頭承諾。
四 新制規定面積誤差必須全額補償，舊版視雙方約定，交屋當日，可請專業驗屋師或丈量工具現場實測，記錄坪數數據。若誤差超過合理範圍，可提出理賠要求，避免逾期失去求償權利。
五 新制規定基礎設施費全由建商負擔，舊版部分買方負擔，簽約時應確認費用明細，並在契約內明列「所有內部設施費用由建商負責」，包括自來水、電、瓦斯、通訊等基礎設施內部管線建置費用，買方僅須支付依法由戶外接至住戶的管線。
六 新制明訂交屋保留款為5%，舊制依建商規定，交屋當日，得保留房地總價5%尾款於信託專戶，待驗屋無重大瑕疵或完成修繕，才支付尾款予建商 。
七 新制規定延遲交屋賠償為萬分之五日息，舊制無明定，簽約時務必確認「預定交屋日期」、「逾期利息標準」，並確認不可因不可抗力因素（如天災、政府禁令外）隨意展延，若建商逾期交屋，應按每日萬分之五利息賠償並支付價金，金額不得低於契約約定。
八 新制規定瑕疵修繕義務必須完成，舊制無明定，交屋當日檢查並紀錄缺失，拍照錄影存證，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕，並於保留款未付清前要求建商完成所有修繕事項，若建商拒修，可提存保留款，或依法檢舉求償。
九 新制規定保固期限為建築結構保固15年，建材與設備保固1年，舊制依建商規定。人生的重要選擇講求天時地利人和，近三年的大量預售屋交屋潮有利於有購屋需求的民眾，建商讓利修約的機率增加，買方議價空間提升，只要詳細審閱合約或諮詢專業人士，就有機會在心儀的地段住進夢想的家。
文：蔡螢綺（永信地產顧問有限公司主理人） / 許哲維律師（泰還國際法律事務所合夥人）
