工商時報 莊志成
內政部8月最新發布統計月報顯示，今年上半年住宅使用執照宅數為69,736戶，將近7萬戶，創下2006年有統計資料以來新高，預計2025年核發住宅使照宅數將突破14萬戶。而全台建造執照核發在2022年創下18萬戶歷史紀錄，以建築工期三年估算，預計未來一至兩年仍會是使照核發高峰，全台各地即將迎來爆量新屋交屋潮。
然而受到去年央行第七波信用管制與不動產放款集中度「減降令」影響，銀行房貸緊縮情形持續至今，今年全台房市交易明顯萎縮，尤其是預售市場，2025年上半年交易量約2.2萬戶，較去年同期減少了7成以上。
央行信用管制與銀行房貸緊縮下，購屋消費者遇到最大的問題在於，向銀行申請購屋貸款時被迫接受利率變高、額度變低、等待時間變長，甚至有些消費者還不惜額外花費數十萬元購買房貸壽險以提高徵審評等，爭取獲得銀行給予更多授信額度或優先撥款的對待。爆量交屋潮湧現，在目前房貸緊縮以及信用管制影響之下，恐讓購屋消費者面臨即將交屋，卻發生貸款額度不如預期的情形，必須去承擔資金調度壓力。
儘管多數銀行在年初已預先將房貸額度預留給即將交屋建案的分戶貸款，但是近期仍然傳出有建案所洽談的銀行核准放貸額度與尾款落差超過一成，甚至有建案直接向已購戶表明找不到銀行配合，要求購屋消費者自行接洽貸款銀行。
筆者建議，已經購買預售屋、即將要交屋的購屋民眾，應提前審視自己的財務狀況，及早備足資金避免過度槓桿，並適時掌握建案進度與貸款窗口保持聯繫，及早備齊貸款所需文件，以利在貸款緊縮下度過這波爆量交屋潮。倘若資金壓力無法承擔，且屬於2023年6月以前簽約、建商同意換約的情形，那麼讓渡價格就不適合過於堅持，並且要好好珍惜願意出價的買方。
預計今年起算，三年之間將有超過40萬戶新屋要完工交屋，也將使得接下來房市新增供給大增，因此很有機會迎來價格上的修正。有購屋需求的民眾，無論是預售屋、新屋或中古屋，都應積極地看屋、維持與房仲人員的接洽，以保持對不動產市場的敏銳度，一旦有適合自己的物件以合適的價格釋出，就應大膽的出手議價。甚至在這波爆量交屋潮中關注是否有新屋交屋轉售的物件，或許能夠遇到購屋負擔過高的新屋主願意以合適的價格脫手。
建議有意購屋的消費者，必須認清貸款動輒八成的盛況已不再，購屋資金一定要有所預留。現在房市迎來爆量交屋潮，將與一般中古屋的貸款互相排擠，銀行資金緊縮的狀況短時間內恐無解，對於未來整體房市而言，是一大挑戰。
文／永慶房產集團加盟事業處 莊志成總經理
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