地產天下 文/記者朱語蕎
預售屋具有前期付款輕鬆優勢，是近年不少首購族、小資族，入手第一間房的首選，但近期頻頻出現預售屋工地停工、建商倒閉，甚至爛尾樓的情況，而央行緊縮房貸措施，也讓貸款條件不若以往，現在購買預售屋該如何自保？
近年營建業物料、工資雙漲，央行緊縮建商土建融審核，讓不少中小型建商撐不下，自去年9月央行祭出史上最嚴厲信用管制後，也影響購屋族意願，衝擊市場交易，中小型建商資金調度更加困難，今年至今已陸續在嘉義、花蓮、桃園、台北等地，出現建商資金斷鏈、建案停工等事件。
對民眾而言，原本可輕鬆付款的預售屋，似乎變得危機重重，不只要擔心建商蓋不下去，變爛尾樓，還得擔憂之後交屋，銀行貸款緊縮，利率、成數都不如預期，甚至連首購族都面臨貸不了款的困境，若處理不當，恐只能解除合約，買房夢成一場空。
5種履約保證各不同 簽約前仔細看
對消費者來說，預售屋的履約保證特別重要，預售屋的履約保證有「價金信託」、「價金返還」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」等5種，根據內政部統計，現行預售屋買賣定型化契約訂，以採用「不動產價金信託」及「不動產開發信託」居多，約占全部建案52%。
至於「不動產價金信託」與「不動產開發信託」有何不同？馨傳不動產智庫發言人何世昌表示，「不動產價金信託」的資金用途比較嚴格，只能用於「工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」，且「不得供作其他用途」；而這裡所謂的工程款、工程所需費用，指的是實際動工後所需的費用。
至於「不動產開發信託」的資金規途，是「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」，規範包括「有關完成興建開發」、「管理銷售」、「處理信託事務」都可以動用資金，比如「廣告費」、「建築設計費」等，規範比「不動產價金信託」相對寬鬆。
另外常見的「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，永慶房產業管部協理陳賜傑表示，這兩項是如同保人制度，讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方能轉向擔保建商或工會要求負完工責任。
