最近一則來自首購族的分享，在網路上引起熱議。他靠長輩協助湊齊頭期款，成功買下心儀的預售屋，卻在送件銀行時接連碰壁：

• 某公股銀行直接拒收件
• 某民營銀行願意給8成貸款，但利率超過3%
• 某公股銀行則僅願意貸6成，但強調「首購利率很優」

這位讀者最後選擇接受貸款6成、利率相對低的方案，但也坦言：「多付頭期款1,000萬元，真的壓力山大。」

📑 目錄

• 🔍 貸款6成成新常態？先看首購族真實案例
• 🧱 銀行為何限貸？從央行政策談起
• 🧮 銀行評估邏輯大解析：收支比、鑑價、額度
• 📊 表格比較｜公股 vs 民銀 房貸條件差異一覽
• 🚪 首購族怎麼辦？三招自救策略
• 💬 網友實況反應：制度理想，但執行有苦
• 🧭 結語：房市限貸新時代，投資心法也該變

🔍 貸款6成成新常態？先看首購族真實案例

最近一則來自首購族的分享，在網路上引起熱議。他靠長輩協助湊齊頭期款，成功買下心儀的預售屋，卻在送件銀行時接連碰壁：

• 某公股銀行直接拒收件
• 某民營銀行願意給8成貸款，但利率超過3%
• 某公股銀行則僅願意貸6成，但強調「首購利率很優」

這位讀者最後選擇接受貸款6成、利率相對低的方案，但也坦言：「多付頭期款1,000萬元，真的壓力山大。」

🧱 銀行為何限貸？從央行政策談起

🔒 限貸不是個案，是制度使然。

自央行實施「選擇性信用管制」以來，銀行對不動產貸款採取更審慎評估的策略，尤其對下列情形限制嚴格：

🔔 關鍵是：「央行不直接規定成數，但銀行得自主管理總額度與風險暴露。」

🧮 銀行評估邏輯大解析：收支比、鑑價、額度

💡 想知道為什麼貸不到高成數？你得先了解銀行怎麼看你：

📌 1. 收支比

銀行會計算你每月「可支配收入與負債比」，稱為收支比。若比例太低，即便年收入90萬，也可能被打槍。

💬 案例：公務員年薪90萬，月有信貸7,000元，貸900萬只能核6.5成。

📌 2. 鑑價與地段

銀行會找第三方估價公司為房子鑑價。貸款成數是依照鑑價金額，而非購屋價格。

• 房價2,000萬，鑑價僅1,800萬，最多核貸金額＝1,800×65%＝1,170萬
• 就算你出價合理，鑑價不高也影響貸款額度。

📌 3. 分行額度與區域政策

不同銀行、不同分行有不同「地區限額」。有些公股行甚至暫停承作房貸，只能另尋民營銀行。

📊 表格比較｜公股 vs 民銀 房貸條件差異一覽

🔎 建議：民銀可能是選擇，但要衡量利率與還款壓力。

🚪 首購族怎麼辦？三招自救策略

🎯 在「貸款難」成為常態的時代，自住首購族要成功圓夢，已經不再只是找好房、看地段那麼簡單，還得從資金規劃、貸款策略、銀行溝通全方位準備。以下三個關鍵行動，能有效提升核貸成功率：

✅ 1. 先準備「備案銀行清單」

銀行各自的放款額度、內部審核標準、地區鑑價條件都不同，有些甚至會因政策限額直接「暫停收件」。因此，不要把希望寄託在單一銀行：

• 一次向3～5間銀行送件，同步審核，節省時間
• 先從利率較低的公股銀行洽詢，若條件不理想，再轉向民營銀行談成數或彈性方案
• 注意：「不同分行」也會因地區額度不同而有落差，可跨縣市詢問看看是否有更寬鬆條件

✅ 2. 彈性調整總價 or 房型

若核貸金額遠低於預期，代表資金槓桿拉不動，這時候務必冷靜檢視自身條件：

• 調降預算總價，從市區轉往周邊蛋白區或重劃區尋找合適物件
• 思考是否願意先購買一房或小兩房作為過渡性自住，再逐步升級換屋
• 或者也可考慮合建分戶、親友共購等方式擴大資源，但合約條件需慎重規劃

✅ 3. 檢查自己的財務報表

銀行在核貸時會全面審視申貸人財務狀況，若負債比偏高或收入結構不穩，即便是公務員也會被打槍：

• 主動清償短期負債（如信用卡、信貸、分期付款）能快速提高可貸空間
• 準備齊全財力證明：薪資單、勞保明細、存款紀錄、扣繳憑單等，讓銀行評估更有依據
• 若名下已有房貸或車貸，也要一併評估還款壓力是否過高，否則即使總收入不低，也會被認定為風險戶

🔑 關鍵心法：買房前，不只要看得起房價，更要被銀行「看得起」你的財務體質。

💬 網友實況反應：制度理想，但執行有苦

📢 網路論壇上，不少首購族與小資買家現身說法，對目前的貸款制度抱持無奈與焦慮：

• 「打房打到自住族，根本砍錯對象」
• 「公務員收支比200%太難了，誰辦得到」
• 「民銀雖利率高，但能貸比較實在」

這些留言反映出制度設計初衷良善，但在執行層面卻造成首購族壓力倍增。

也有不少網友針對原po的狀況提出理性分析與提醒：

• 「年收90還有信貸，就不可能貸到高成數」
• 「就算是公務員也得看負債比，沒例外，銀行要控風險」

有人主張應提升財務素質後再購屋，也有人認為應針對首購族提供更細緻的配套，例如：

• 設立更明確的首購補貼貸款門檻
• 政府公開各銀行的房貸額度與貸款狀況資訊，避免民眾一家一家詢問的困擾
• 建立彈性貸款審核機制，讓真正有自住需求者可獲得合理協助

🧭 結語：房市限貸新時代，投資心法也該變

過去「高槓桿買房」是許多民眾的購屋策略，靠著低利高成數貸款，壓低自備款門檻。但隨著央行與金管會雙管齊下強化控管，這套玩法正在快速退場。

限貸制度的實施，不只讓投資型買家收手，也連帶影響首購自住族的機會成本與貸款難度。

✅ 該如何應對這波結構轉變？

• 選房不只看地段與坪數，也得看鑑價條件與銀行偏好區域
• 購屋預算要預留15%～20%的額外空間，以應對成數縮水風險
• 投資買方更應審慎使用槓桿，確保資金週轉能力與長期抗壓性

🌱 縱然政策趨緊，但房地產依舊是保值與抗通膨的重要工具。在新時代下，那些準備好資金、熟悉政策與靈活應變的人，將會是未來市場的真正贏家。