🏦 房貸排隊潮來襲？交易冷、貸款熱的矛盾現象解析

2025年上半年，台灣房市陷入「交易量縮」的冷靜期，但各大銀行卻持續面臨「房貸熱」的現象。申請人需等待超過一個月才能完成房貸流程，讓不少首購族與置產族感到焦慮。這種「買氣不高、貸款卻擠爆」的情況，透露出什麼樣的市場訊號？以下將從交易數據、銀行貸款審核、政策門檻到資本配置比例進行全面解析。

📚 目錄

1. 🔍 引言：房市冷、房貸熱，矛盾下的真相
2. 📉 房市交易量縮：數據與趨勢
3. 🏃‍♂️ 房貸排隊現象：銀行審核時間拉長
4. 🧾 新青安門檻爭議：銀行如何看待申貸者
5. 📊 銀行法第72條之2比率觀察：兆豐與合庫比較
6. 🧱 土建融承作方向：都更危老優先，慎選案件
7. 💬 觀點與建議：民眾與建商應如何應對？
8. ✅ 結論：量縮價平的新常態已經來臨？

🔍 引言：房市冷、房貸熱，矛盾下的真相

2025年上半年，台灣房市陷入「交易量縮」的冷靜期，但各大銀行卻持續面臨「房貸熱」的現象。申請人需等待超過一個月才能完成房貸流程，讓不少首購族與置產族感到焦慮。這種「買氣不高、貸款卻擠爆」的情況，透露出什麼樣的市場訊號？以下將從交易數據、銀行貸款審核、政策門檻到資本配置比例進行全面解析。

📉 房市交易量縮：數據與趨勢

根據六都不動產買賣移轉棟數統計，2025年上半年呈現持續下滑態勢，反映出整體交易熱度降低：

📌 分析：雖然看屋人數穩定，但實際成交意願明顯下降，顯示市場進入「觀望期」，價格未跌、買方態度保守。

🏃‍♂️ 房貸排隊現象：銀行審核時間拉長

兆豐金指出，目前一般房貸從申請到核准最長需等 1.5個月，合庫銀也坦言房貸案件仍需「排撥」。這不只是人力吃緊，更是銀行風控調整與資金調度謹慎的反映。

📌 觀察：銀行雖未明顯限縮房貸，但因法規限制與不動產集中度高，操作上採「有選擇性配額」。

🧾 新青安門檻爭議：銀行如何看待申貸者

近期部分民眾反映新青安貸款「設門檻」，但實際上，銀行採「綜合評估制」，所得僅為參考指標之一。

📋 房貸審核重點指標：

• ✔ 信用狀況（如聯徵紀錄）
• ✔ 負債所得比（Debt-to-Income Ratio）
• ✔ 還款能力與現金流量
• ✔ 是否已有其他貸款（如車貸、信貸、卡債等）
• ✔ 房貸用途是否自住

📌 解讀：即便符合資格，也不代表一定核准；銀行將每一位申貸者當作個案分析，風控意識大幅提升。

📊 銀行法第72條之2比率觀察：兆豐與合庫比較

《銀行法》第72條之2，主要是為了防範銀行資源過度集中於特定風險資產，特別是不動產相關貸款。條文規定銀行對單一行業的授信不得超過一定比率，其中「不動產放款集中度」成為近年主管機關監管重點，尤其在房市熱絡或信貸快速擴張期間，這條指標常被視為調節金融風險的「總量控制閥門」。

在實務上，各銀行皆需設下內部警戒值，通常會比法定上限略低，作為管理觸警前的風險緩衝帶。

📌 趨勢判讀：
兆豐與合庫均接近內部設定的風險紅線，表示資源配置已進入緊縮階段。特別是合庫，其不動產集中度高達36%，遠高於多數大型行庫，意味著其對房市波動的敏感性更高。未來如央行進一步收緊授信或資本要求，這類高占比銀行勢必更保守，將優先支持自用住宅與政策導向型貸款，對於高槓桿、非首購型或投資型貸款案，可能逐漸排除或限額承作。

此外，這也影響整體房地產市場的資金動能，讓「有貸款能力但核貸難」成為新現象，特別是在申貸條件相對複雜、建案財務結構未公開透明的情況下，銀行傾向選擇風險最小的案源。

🧱 土建融承作方向：都更危老優先，慎選案件

面對不動產授信總量管理的壓力，銀行對於「土建融」（土地與建築融資）的放款策略明顯收緊。過去曾出現因房市熱潮而大量承作土建融、分戶貸款的情形，導致資金集中於少數建商與大型案源，如今這樣的模式不再被容許。

目前主要承作邏輯如下：

• 🏗 優先承作：都更與危老案因符合政府政策方向，享有相對穩定的審核標準與額度支持，且風險可控、供需結構較佳，銀行視為「政策型安全資產」。
• 🧱 次順位處理：既有合作建商若財務紀律穩健，仍有機會獲得續貸支持，但可能遭遇額度下修與審查加嚴。
• 🚫 暫停承作類型：
  • 他行承作的分戶貸款案件（合庫已明確暫停）
  • 過度集中的大面積案源（如未售完推案區）
  • 無明確預售進度與還款保證結構的計畫案

📌 背後邏輯：
銀行選擇將資金投注在具有社會效益與公共安全性的都更案，不僅能減少資本壓力，亦可符合主管機關「不鼓勵投資性建案」的政策口徑。這對於市場資金結構也產生導引效果，未來將不再是「建案多就有貸」，而是「誰能回收、誰才有錢借」。

💬 觀點與建議：民眾與建商應如何應對？

🔎 在銀行審慎放貸與房市量縮的雙重局勢下，無論是購屋民眾還是開發商，皆需調整策略與時間規劃：

🧑‍💼 民眾建議

• 提早規劃貸款時程：建議在簽約前即了解貸款條件與銀行審核期程，避免交屋後撥款延宕。
• 強化信用與財務健康：定期清償卡債、減少高負債比，提升申貸成功率。
• 選擇穩定案源建商：部分銀行會參考建案本身的結構與業者背景，與財務健全建商購屋有利房貸核准。
• 謹慎處理預售案付款進度：若貸款遞延，應與建商協調付款期程或設定替代財源。

🏗 建商建議

• 善用都更與危老資源：除政策補助外，銀行亦願意優先承作，有助加速資金回收。
• 加強案源透明度與財務規劃：向銀行展示精算預售進度、還款來源與擔保措施，有助取得信任。
• 推案節奏調控：避免在單一時段集中推案與送貸，造成核貸排擠與財務流動壓力。
• 維持合作銀行關係：穩定融資窗口對於中長期計畫承接與轉貸續貸極為重要。

✅ 結論：量縮價平的新常態已經來臨？

從數據與銀行操作邏輯來看，2025年下半年房市將繼續朝向「量縮價平」的格局演進。儘管成交數量持續下探，但因房貸利率未顯著上升，且開發商降價意願不高，價格依然僵固。另一方面，銀行端的房貸與土建融政策同步收緊，讓資金取得不再輕鬆，進一步放緩市場的流動速度。

這種現象並非短期波動，而可能成為一種新的常態——交易門檻提升、融資難度加重、價格抗跌但不易上揚。對於購屋者與開發商而言，若能掌握資金節奏、提升方案透明度、調整心理預期，將更能在這場「金融轉向下的房市變局」中站穩腳步。