工商時報 陳彥綺
自從央行加大打炒房力道，特別是限貸令上路後，銀行收緊銀根，房市交易明顯趨冷。部分預售屋買家因此動念解約，但卻常被高額違約金嚇退，誤以為一旦解約就得賠上總價15%。對此，房產專家賣厝阿明提醒，違約金的計算方式應依簽約時間及已付款項比例而定，尤其在簽約初期，消費者可能僅需負擔已支付的金額。
賣厝阿明在粉專「賣厝阿明 知識+」中指出，根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，買方解約時，建商最高僅能沒收房地總價15%作為違約金，但這只是「上限」規定，絕非固定標準。
內政部地政司專門委員陳啟明強調：「違約金應該按解約時程和已付款項比例計算，不是一律15%。特別是簽約初期，工程款只支付5-10%時，違約金也只能沒收消費者已經支付的部分，不能要求補足15%。」
賣厝阿明進一步舉例說明，若一戶總價1,000萬元的預售屋，買方僅支付50萬元工程款（5%）後決定解約，建商最多只能沒收這50萬元，而不能再向買方索取100萬元，使其達到總價15%（150萬元）的違約金門檻。
據房產專家賣厝阿明觀察，預售屋解約違約金確實存在協商空間。簽約初期的違約金通常按已支付比例計算；若建商違約，例如廣告不實、設計變更或交屋遲延，買方可要求全額退費；而遇不可抗力因素，如重大傷病或失業等事由而需解約，也可協商降低違約金。
資深房仲人士分享，違約金經協商後可以從15%成功談到5%甚至更低。關鍵在於了解自身權利並提出合理理由。
若遇上建商堅持收取15%違約金，消費者仍有救濟途徑。賣厝阿明建議，應先要求建商提供違約金計算明細及依據；若協商破局，可向各縣市消保官申請調解，或透過地政機關處理預售屋買賣糾紛，必要時甚至提起民事訴訟。他提醒：「很多時候建商看到消費者了解自身權益，就會願意協商。」
從建商角度來看，預售屋解約確實會產生行政成本與機會損失，但合理的違約金應與實際損失相當。某上市建商主管就坦言：「我們願意與客戶協商，特別是如果房子能很快轉賣。維持公司形象比爭取最高違約金更重要。」
賣厝阿明提醒，預售屋解約並非一律賠償總價15%，消費者應充分了解自身權益，尤其是在簽約初期的保障條款，關鍵在於，違約金應與建商的實際損失掛鉤，而非動輒套用最高上限，唯有掌握自身權益，才能在解約時爭取到最合理的條件。
