財訊 作者李煥然
都市更新，不僅翻轉老屋新面貌，更攸關資產的重新分配。一般參與都更重建，常見的房地分配有「協議合建」和「權利變換」，前者屬於私下協議的契約行為，後者是則依估價結果進行分配，因此在權利變換的過程中，估價始終是最敏感、常引發爭議的環節。
從基地開發價值的初步評估，到地主個別條件的量化估算，每一次的估價，都將牽動最終房地價值的分配結果。採取權利變換的都更案中，估價制度不僅關乎每位地主所分得的都更價值，更是政府進行審查的核心依據。不少屋主好奇到底是如何進行估價？
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑簡單說明，估價首先會先確認兩件事，一是畫定實施者屬於哪一類？一種是開發商，另一種就是自主更新會和代理實施者；二是分配比例如何決定？
一般來說，估價程序分為三大部分：一，評估整體開發量體市值並扣除合理開發成本，估算出地主與實施者分配比例。二，地主之間的分配，依據個別條件量化每一個土地所有權人，在這塊興建土地貢獻的價值比例 。三、再根據樓層高低等因素，精算每一戶的「立體價值」。
估價不如預期
源自對制度認知落差
「地主最在意的，無非是這間房子值多少、最終能換幾坪。」但每塊土地條件各有不同，加上地主對制度與法規的落差認知，實務上估價爭議也不少，鐘少佑也分享以下為最常見的4大爭議類型：
1. 頂樓加蓋屬違建 僅能補償殘值
頂樓戶雖為實際使用加蓋空間，市價上亦反映其效益，但多屬違章建築，依法不得列入法定面積。在都更估價中，僅能就結構材料與耐用年限，以「增建殘值」給予補償，並不得納入個別權利價值中。
這一制度設計，保障整體分配公平，卻對已長期使用且自行出資裝修的屋主而言，與過往期待落差極大，往往難以接受。「花錢裝修、使用多年，最後卻無法換得實質價值，自然會產生反彈。」相關爭議在實務中屢見不鮮。
2. 一樓價值關鍵在潛力 不是租金愈高愈貴
「一樓是金店面還是住宅？價值不一樣！」這正是地主最常見的疑問。估價師鑑估一樓價值，除採市場比較法外，也會納入租金收益法評估，綜合考量租金、臨路、面寬、角地等立地條件，反映潛在商業效益。
即便現況為住宅、尚未出租，只要具備商業開發潛力，仍會依店面價值估算。估價同時也會排除受都更預期效益推升的異常價格，以維持市場基準的合理性。
3. 法定空地與灰色空間 產權不明難納估價
法定空地與頂樓加蓋類似，雖具使用價值，卻屬全體住戶共有。若為個別戶占用，原則上僅能補償使用損失，不得列入估價。若起造時即有明確書面約定，如專用同意書載明法定空地由一樓專用，或露台供特定戶使用，且現所有權人一致同意，始得具體換算為價值。
實務上，多數約定難以追溯，或因歷經買賣轉手、現住戶不知情，無法成立納價條件。能提出完整證明並取得共識者，實屬少數。
4. 評價基準日固定 難反映市況波動
依照《都市更新條例》規定，估價報告須訂定送件前半年內之一日作為評價基準日，一經送件，該日房價與建築成本即予鎖定，不因審議時間延宕或市況變動而調整。此設計可確保審議基礎一致，亦避免因後續成本上升致計畫無法執行。
然而，在制度穩定性之下，也可能犧牲地主利益，當市場看漲時，評價基準日的價格已無法反映實際增值，導致地主錯失上漲紅利。
「市價雖漲，建築成本也同步墊高，對實施者同樣是壓力，因此以評價基準日同時鎖定市價與成本，實質上是實施者與地主間的風險互相承擔。」鐘少佑指出。
面對估價爭議
先理解制度、再行救濟
除了4大爭議之外，實務上估價常遭質疑，往往源於屋主對自身不動產價值的主觀認知，基礎多半建立在感覺與經驗之上。例如認為裝潢新穎、採光良好、居住舒適，就應享有更高估值；或聽聞鄰戶高價成交，便懷疑自己遭低估。
然而，估價報告須建立在可查證、具市場代表性的資料基礎上，單一個案、零星成交，均不足以作為合理參考依據。唯有回歸制度化的鑑估方法，才能確保分配公平與估值公正。
若地主對估價結果有所疑義，或認為自身權益受損，究竟有何自我救濟途徑？鐘少佑指出，首先在估價報告「公開展覽」期間，即可申請閱覽報告內容，並以具名書面形式向各縣市都市更新處提出意見，更新處有義務將意見納入各縣市審議討論內容。
其次，從送件前的自辦公聽會、送件後的公辦公聽會，到後續的聽證會、審議會，地主皆可出席發言，或以書面反映意見。
若最終合訂版本仍有異議，依《都市更新條例》第53條規定，民眾可提起「審議核覆」，交由估價師公會進行技術性審查與說明，並將結果送交都市更新審議會重新審議。若仍未獲解決，則可進一步循行政爭訟途徑，提起行政救濟或訴訟。
都更成敗關鍵
不在估價而在選擇與團結
估價固然攸關都更前後的不動產價值變動，但真正決定更新成敗的，仍在於「起步的選擇」與「地主的凝聚力」。鐘少佑指出，更新程序啟動前，應審慎評估實施方式，包括公辦、自辦或由建商主導等路徑差異，並優先選擇具品牌與信譽的實施者，以降低後續信任裂痕與讓位風險。若社區具備共識與組織力，也可主動辦理招商說明會，共同遴選合作對象。
以雙北地區為例，因地價條件相對優勢，若基地條件良好、土地持分充足，較有機會達成「一坪換一坪」的分配目標；惟前提仍在地主早期的資訊掌握與集體行動。
進入程序後，地主應全程參與各階段會議，積極表達訴求，切勿等到審議階段才發聲，屆時往往木已成舟，喪失協商空間。若對估價有疑慮，公開展覽期間即應詳閱報告內容，並可向都市更新處或估價師公會提出書面意見。社區尚處於整合期間，想進一步了解都更法令或估價，以台北市為例，只要社區有15人連署，即可申請辦理說明會，必要時亦可要求估價師親赴說明，釐清分配邏輯與基礎。
鐘少佑強調，都更牽涉資產再分配，資訊透明與溝通充分是爭取合理權益的關鍵。「地主若能在初期就做好準備，掌握程序節奏與估價依據，才能在更新過程中爭取最大保障。」
