都更全都通 發布日期2025/11/03 作者 陳雅玲
國內老屋數量多，超過50年老宅多達上百萬戶，在恰逢大都更興盛的年代，身處於第一線整合住戶的「整合人」就扮演著舉足輕重的角色。近年業界積極倡議立法健全整合人制度，呼籲這是推進都更一股重要的力量。而整合人在實務上的角色與定位，CBRE估價與諮詢服務部董事周美伶對此有一番深刻觀察，她指出，整合人不只是都市更新的「溝通者」，更是推動社會共識與公共利益的守門人。
周美伶表示，台灣的都市更新往往涉及多方利害關係人──地主、住戶、建商、政府機關與設計團隊，整合人就是協助這些角色找到交集的「潤滑劑」。從意願調查、社區溝通，到權利變換、專案財務與行政程序，整合人需要同時懂法律、懂建築、懂估價、懂財務，更重要的是要懂人心。
然而，目前制度上的整合人角色仍顯模糊。雖然已有推動師、整合師等證照，但缺乏統一的資格認證與登錄制度，專業門檻不清、執業規範不明，導致市場品質參差不齊。「當住戶對財務模擬、分配比例、契約條款不清楚時，往往第一個懷疑的就是整合人。」周美伶直言，若缺乏透明的制度支撐，整合人再有能力，也難以獲得全面信任。
好的整合人 專業與倫理並重
政府近年雖已修正《都市更新條例》，引入協商平台與代為拆遷等程序，但整合人的定位仍待明確化。尤其與都更案中之地政士、估價師、不動產顧問所扮演的角色高度重疊，若要成為具公信力的專業行業，整合業仍需制度與訓練的雙重改革。
一位好的整合人究竟該具備哪些條件？周美伶直言，專業與倫理並重，才是「好的整合人」。稱職的整合人應具備四項核心能力：一是溝通協調，能處理不同利益間的分歧；二是法規理解，熟悉都更條例、稅務、建築與都市計畫法；三是財務與估價，懂得分配比例與信託機制；四是專案管理，掌握時程與風險控管。
但技術之外，更關鍵的是職業倫理。整合人必須做到資訊透明，讓住戶明白財務模擬、契約條款等細節；同時也應明確說明自身角色，避免利益衝突。她特別提到，台北市與新北市的推動師制度，均有要求依定實務與回訓時數要求，就是維持專業水準的良好典範。
周美伶提出，未來若要讓整合業朝專業化邁進，政府與產業界應從三方面著手：
1. 法制面明確化：在《都市更新條例》中應清楚列出整合人的職責、資格與倫理規範，建立申訴平台與懲戒制度，以提升公信力。
2. 訓練與認證機制：應落實實務訓練時數與回訓制度，透過跨領域學習，讓整合人具備與法律、估價、建築、都計、財務等專業對話能力，以及社會溝通的綜合能力。
3. 倫理守則與懲戒制度：建立整合人倫理守則與違反職業倫理的懲戒機制，明確規範資訊揭露、利益迴避原則，讓整合人能以獨立、公正的角色站穩市場。
「都市更新不只是房子的重建，更是社會關係的再造。」周美伶強調，整合人制度化的關鍵，不僅在於法令修補，更在於讓社會看見他們的價值——那是一種從溝通、信任到共識的專業力量。而為了凝聚這股產業專業力量，由中華都更全國總會主辦的第12屆都更高峰論壇，將於11月22日在台北市議會展開，邀集產官學專家深度探討都更整合議題，聚焦自主都更與加快整合的關鍵，唯建立起專業與信任並行，才能邁向真正的都市再生與城市永續。
