地產天下 文/記者張瀞勻
金管會9月宣布新青安貸款不納入《銀行法》第72條之2放款上限規範，市場原預期此舉可釋出更多貸款空間，刺激自住買盤進場，為低迷房市注入強心針，不過從實際市場反應來看，政策效應有限，反倒出現「賣壓高漲、買氣不振」的反向現象，截至10月底，八大都會區待售物件量攀升至22.8萬件，創下近年新高。
根據《實價比價王》網路待售資料統計，截至10月底，八大都會區待售住宅量已攀升至22.8萬件，較6月的20.7萬件增加逾2萬件，其中，新北、桃園與新竹地區賣壓最明顯，成為這波市場調整的「壓力帶」，近四個月來，桃園待售物件量暴增逾1萬戶，新北、新竹縣市則增加約3800~5600戶不等。這三大區域過去幾年推案量大、價格漲幅也高，如今在房價漲多、銀行限貸、買方觀望等因素影響下，市場供需反轉速度明顯。
全台待售宅量暴增 桃園、新北、新竹成壓力帶
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，6月以來八大都會區賣壓持續升溫主要反映兩大現象，第一，是屋主對後市信心依然不斷轉弱，特別是投資客與換屋族，在市場進入盤整期下，正持續大量釋出持有物件；第二，近年推案量大，部分新成屋案進入交屋高峰，造成短期釋出量激增，疊加市場買氣遲緩，使得「供給端膨脹、需求端收縮」的落差更為擴大，也導致近四個月市場「降價求售」的物件數量明顯增加，10月底降價求售物件已達4.6萬件，較6月增加6870件，占整體待售物件比例超過兩成，顯示部分屋主為求成交，讓價求售的狀況越來越明顯。以往僅見於郊區或投資型產品的讓價現象，現今已逐漸蔓延至整個市場。
陳傑鳴指出，這波讓價潮的形成，與市場心態轉變密切相關，過去幾年受政策利多與資金氾濫影響，屋主普遍抱持「不賣不會跌」，甚至「賣不掉，加價賣」的心態，但隨著銀行限貸與政府房市監理措施加強，目前市場資金動能明顯受限，導致議價空間逐漸擴大，目前看來，屋主不讓價、讓價幅度不夠大、產品及地段不夠好，就很難受到購屋者青睞。
他進一步指出，雖然政府對新青安鬆綁有助於信心稍微恢復，但在房價基期高、外部利空環繞的環境下，能撐起的買盤相當有限，尤其在預售案與新成屋市場價格居高不下的情況下，財力有限的首購群普遍仍選擇觀望或轉向中古屋市場，導致政策刺激效果被稀釋，因此，估計在政府房市管制未鬆綁前，市場「低量價盤」格局很難改變，若降價趨勢與幅度能逐漸滿足購屋者期望，也許將有助市場找到新的成交平衡點，但短期內價格難見明顯反彈或上攻。
讓價潮全面蔓延 市場心態出現轉折
房市趨勢專家李同榮指出，全台交易量最壞時期將過，接下來將殺價取量，預期未來半年房市將呈現「價格跌幅擴大、交易量遞增」格局。他表示，2025年房市交易量表現如同2016年市場翻版，2025年Q1房市交易量4.8萬棟，創九年季交易量新低，全年預計26.5萬-27萬棟，也是9年來新低量，更是歷年跌幅最多的一年。
這如同2016年第一季房市交易量創十多年新低，交易量觸底，幾乎已到窒息量，市場價格開始有多殺多現象，透過價格明顯鬆動，限貸政策可望逐漸局部鬆綁，觀望買盤信心上升，交易量自然築底緩升。
剛性自住買盤觀望已久，今年Q3之前交屋潮客戶大都處於獲利狀態，因此未造成市場大量賣壓，但未來交屋潮客戶將有不少投資客高檔進貨，隨著價格下修，面臨虧損壓力，就會帶動逃命賣壓，造成多殺多現象，此時，反而買盤信心會轉強，加上股市AI熱潮帶動游資上升，有利局部資金移往房市流動，房市交易量將逐漸增加。
但適逢九合一大選前，政策關注下，房價只能止穩，不可能迅速反彈，六都交易量表現，桃園、台中表現較佳，六都房價表現台北最抗跌，未來半年房市將呈現「價格跌幅擴大、交易量遞增」格局。
部分區域調整壓力大 北市房價最具穩定性
住展雜誌發言人陳炳辰表示，價格偏高而過去投資風氣盛行地段，如今面臨房市各項限制多，投資客若有資金壓力，價格就可能有所調整，投資客大本營桃園市、台中市在數據表現上就有所印證，相對之下屬於鐵板一塊的高房價區台北市就因為房價認知度高，各面向都有利穩定性，甚至蛋白區價格水位持續走漲，持有方口袋也深，統計上難見跌勢。
而台北市的待售量也漸少，陳炳辰認為也可看出自住、資產較高的買方族群接受首都房價雖然趨高，但宜居性有其價值而加以買單，又像桃園市的待售案量相當高，同樣可見不少新興地帶先前由房市熱潮造就價量攀升，如觀音、大園、中壢等部分區域，如今打回原形，大台北生活圈的自住、首購買盤還可能轉向更穩定的新北市，房價也有得談，讓桃園的觀望氛圍相當濃厚。
李同榮進一步指出，2025年交易量縮到近九年最低，賣方氣勢明顯轉弱，如同上波下跌趨勢中的2016年價量俱跌，交易量創十多年新低，但同年透過殺價取量，交易量遞增，市場逐漸活絡，2025年也是量能觸底最壞時機，如同2016年翻版，預期交易量至第3季已築底完成，未來市場將呈現價跌量增格局。
