2025台灣商辦市場全解析：租金走勢、空置率與投資布局的最新戰略

知識專題文章
作者：管理員
2025-11-13 ‧ 111次閱讀

引言
市場背景：宏觀經濟與產業環境
市場供給側現況與動向
租賃市場分析：租金、空置率、產業需求變化
購置／投資市場：資金流向、交易熱點、風險因素
區域與商圈差異：以台北市為主、輔以北北桃等地區觀察
未來趨勢與挑戰：科技產業升級、供給壓力、調控政策
結論與建議

引言

背景：科技驅動下的商辦新格局

隨著全球經濟結構轉型與科技產業的高速成長，台灣商用不動產市場正迎來結構性變化。特別是在 AI、半導體及綠能等產業的帶動下，企業總部與商辦空間需求持續成長。另一方面，疫情後的「混合辦公模式（Hybrid Work）」已成為主流，促使企業重新檢視辦公空間的配置與租用策略。

在此背景下，台北商辦市場成為不動產投資者與企業營運布局的焦點。從信義計畫區的A級辦公大樓，到內湖、南港科技園區的研發型廠辦，皆呈現活躍的交易與租賃動態。

供給、租賃與投資交易三大面向檢視商辦市場

1️⃣ 供給面：新案湧現、空置率上升

近年北市及新北市多棟A級商辦大樓陸續完工，例如信義區、南港區、內科重劃區等地的指標案，預計未來兩年內新增供給將創近十年新高。短期內恐出現階段性空置率上升壓力，但長期仍受產業升級與企業自用需求支撐。

2️⃣ 租賃面：混合辦公驅動需求轉型

混合辦公使企業更重視「彈性空間與智慧化管理」，中大型企業傾向採複合式空間組合，包括共享辦公、研發中心與展示空間。根據市場報告，A級辦公大樓平均租金於2025年仍維持穩定，但部分次級地段已有議價空間。

3️⃣ 投資面：資金趨謹慎但長期潛力不減

雖然全球利率環境高檔、資金成本上升，投資人對商辦投資態度轉趨保守，但高品質商辦仍被視為穩定收益資產。壽險、REITs與高資產族群仍持續布局，尤其鎖定台北核心區的ESG綠建築與高租約穩定度標的。

整體而言，台灣商辦市場在科技產業升級與企業總部化的趨勢下，仍具長期成長潛力。然而，短期挑戰包括：

新供給釋出導致租金壓力；
投資資金觀望，交易量縮減；
辦公需求型態轉變，企業偏好彈性與節能空間。

未來，成功的商辦開發與投資策略應聚焦：
1️⃣ 區位強化：鎖定交通節點、園區聚落與產業鏈核心地段；
2️⃣ 產品差異化：結合智慧建築、綠能節能與混合功能設計；
3️⃣ 租賃靈活化：提供短租方案、共享空間、客製化管理服務。

在此格局下，台灣商辦市場正從「傳統辦公」邁向「產業生態型空間」的新階段，對於投資人與企業而言，2025年將是重新佈局、掌握結構性紅利的關鍵轉折點。

市場背景：宏觀經濟與產業環境

背景：
台灣經濟在 2023–24 年間雖然受到全球供應鏈重整、中美貿易摩擦與疫情後轉型等影響，整體仍維持穩定成長。根據報告，2024 年上市櫃公司營收年增 12.8% 創新高，失業率降至 3.32%。

同時，科技產業、AI 應用、半導體擴產在亞洲區域（含台灣）持續發酵，企業對於總部、研發中心、辦公環境升級的需求提升。

分析：
在此背景下，商辦市場的需求端獲得兩大推力：其一為企業追求升級辦公環境（例如科技／生技企業找 A 級大樓、研發群聚）；其二為資產保值增值需求（尤其企業自用或投資人對穩定租金收益的產品有興趣）。
但另一方面，全球資金環境轉向、銀行貸款審慎、通膨與利率上升亦帶來不確定因素，影響商辦資產的投資評價。

結論：
宏觀與產業環境整體支撐台灣商辦市場發展，但同時也加入不少外部變數。投資或承租決策需考慮產業定位、自用 vs 租賃需求及市場資金環境變化。

市場供給側現況與動向

背景：
根據報告，台北市中心商辦（A級辦公大樓）自 2024 年起進入每年新供給逾三萬坪的高峰期。例如，2024 年底 A／B 辦公大樓平均租金較前年僅成長約 1％、空置率也從 5–6% 逐步走高。此外，2025 Q2 報告指出，2025 年上半年 A級辦公室累計租賃成交面積為 20,258 坪，較去年同期減少 17%。

分析：
供給側的顯著特徵包括：

新落成／即將落成的大樓多集中在台北市內科、信義商圈、南港商業區等，且規模龐大。
舊辦公大樓面臨換租、搬遷或升級需求，而新大樓則吸引具升級意願企業進駐。
供給增加的同時，租賃需求雖有回升但面對決策週期拉長、企業慎選空間、新型態辦公（混合、遠距）等因素，去化速度放緩。
因投入量增加，空置率存在上升風險，房東必須採取更靈活策略（如延長免租期、提供裝修優惠、彈性租期）以維持競爭力。

結論：
商辦市場供給正快速累積，尤其優質 A 級辦公產品。雖然需求端尚存支撐，但若房東或開發商不調整策略，可能面臨空置與租金成長停滯的風險。投資人應關注供給節奏、物件定位及競爭態勢。

租賃市場分析：租金、空置率、產業需求變化

背景：
據報告資料，2025 年第一季台北市辦公室空置率降至 5.4%，租金為新台幣 2,666 元／坪。然而，因大量新供應預期進入，全年預估空置率將上升至約 7%。同時，2025 Q2 租賃成交量較去年同期減少 17%。另外，2024 年台北市主要辦公商圈月租金單價中，信義商圈平均為每坪 4,038 元。敦北民生商圈年漲幅達 9.34%。

分析：

租金水準：優質地段（如信義商圈）租金已達高位，每坪月租可突破 4,000 元甚至超過 5,000 元。
空置率：雖有一段時間回落，但因新供給湧入，預期上升壓力增大。
租賃成交：企業租賃意願延遲、決策週期拉長、小型租戶佔比提升。報告指出 2025 Q2 A辦租賃成交中，租用面積小於 200 坪的佔比達 48%。
產業需求變化：科技、生技、顧問服務為擴張主力，尤其選擇 A 級辦公大樓以提升形象與吸引人才。
舊辦公樓面臨升級或淘汰危機，企業對於空間配置、環境智慧化要求上升。

結論：
租賃市場表面仍維持動能，但底下變化不容忽視。高租金、高品質辦公大樓受企業青睞，但供給壓力與企業租賃模式轉變，使得租金成長幅度受限、空置風險提高。租賃市場需更具彈性與分化策略。

購置／投資市場：資金流向、交易熱點、風險因素

背景：
在投資面，報告指出 2024 年台灣商用不動產（含商辦與工業型資產）交易總額達新台幣 1,251 億元，較前年小幅減少 7%。其中，辦公室與廠辦交易尤為活躍。
2024 年辦公室（商辦＋廠辦）交易約 1,003 億元，其中預售交易佔 35%。投資標的日益重視區位、資產品質與租戶結構，尤其科技／研發相關企業購置自用辦公大樓案例增多。

分析：

自用型購置：不少大型企業選擇購置整棟辦公大樓以掌控營運空間、增值資產。這類交易雖數量不多，但對市場具有示範效應。
投資型交易：投資人在商辦產品上較為謹慎，考量租金收益、空置風險、未來供給等因素。
預售交易興起：預售辦公大樓成為熱門標的，具備客製化需求、區位選擇優勢。
風險因素：資金成本上升、貸款條件收緊、租賃市場不確定性提升，使得投資人更挑選優質、低風險標的。房東若位於供給密集區或租戶單一，風險較高。

結論：
購置／投資市場雖仍有活力，尤其在科技企業自用需求與優質資產上，但整體趨於謹慎。投資人應聚焦區位好、品質高、租戶彈性強的物件，並針對未來供給與租賃環境變化做好評估。

區域與商圈差異：以台北市為主／輔以北北桃

背景：
在台北市，核心商圈如信義商圈、松江南京商圈、敦北民生商圈的辦公租金與交易活躍度位於前列。例如：2024 年台北市主要辦公商圈月租單價中，信義商圈平均為每坪 4,038 元。敦北民生商圈年漲幅 9.34%。在交易量方面，松江南京商圈 2024 年租賃交易件數達 36 件為第一。至於外圍如北北桃（北台北、桃園、新北）地區或科技園區（如內湖、南港）亦受關注。2025 Q2 報告指出 A級辦公於核心外圈（南港商業區）亦有微幅租金上揚。

分析：

核心商圈優勢：交通、品牌大樓、企業總部密集、國際能見度高，使租金維持高檔，投資吸引力強。
外圍與科技園區優勢：如內湖科技園區、南港經貿園區，因科技產業聚落、交通建設成熟，成為租賃或總部選擇的新亮點。但租金基數低於核心商圈。
區域供給差異：核心商圈雖供給也增加，但因單價高、企業升級需求強，使得老舊大樓更易受淘汰；而外圍區域供給可能更快、淘汰速度亦加快。
租金差距及成長潛力：核心區租金已高，成長空間有限；外圍區域仍有升值空間，但風險與競爭亦較大。

結論：
區域與商圈定位對商辦市場表現具關鍵影響。核心商圈雖穩健但成長有限；科技園周邊與外圍區域雖具潛力但需甄選產品。投資或租賃時應考慮區位與大樓品質匹配策略。

未來趨勢與挑戰：科技產業升級、供給壓力、調控政策

背景：
報告指出，隨著 AI、半導體、軟體研發等產業升級，辦公／研發空間需求將更加專業化、智慧化。另一方面，台北市中心將於 2025、2026 年迎來大量新辦公大樓供給，例如未來兩年可租賃面積合計逾 10 萬坪。在政策面，銀行貸款態度嚴謹、保險業辦理不動產投資管理辦法（保險資金投入不動產門檻）有望放寬，可能影響資金流入商辦市場。

分析：

產業升級需求：科技、生技、創新服務業希望藉由優質辦公/研發空間提升企業形象、吸引人才、創造研發效率，將帶動對 A級高規格辦公樓的需求。這是長期支撐因素。
新供給壓力：大量新大樓進場意味著市場競爭加劇，尤其租賃市場的老舊物件面臨淘汰；租金成長可能被壓抑，空置率有進一步上升風險。
調控與資金環境：利率環境、貸款審核、投資人預期收益率都在變化。若資金成本上升或政策限制收緊，投資動能可能受到影響。
混合辦公、遠端工作影響：疫情後企業辦公模式改變，對辦公空間的配置與需求產生變數，如共享空間、彈性租期、智慧化設計等將成為差異化競爭點。

結論：
未來商辦市場潛力仍在，但風險並存。成功者將是能夠掌握產業需求、提供高規格／彈性空間、位於優勢區位且租賃策略靈活的大樓。否則可能面臨租金停滯、空置率上升的挑戰。

結論與建議

背景總結：
回顧上述分析，台灣商辦市場在供需雙方均有動能—需求來自企業升級、自用購置與投資需求；供給端則呈現快速累積。區域、產品質量、產業需求皆為關鍵變數。

分析總結：

租賃市場：優質地段租金維持高檔，但成長潛力可能受限。空置率上升去化速度放緩是潛在風險。
投資／購置市場：資金仍在，但更重視風險控管與資產品質。預售辦公大樓與企業自用需求成為亮點。
區域選擇：核心商圈穩健但高門檻，外圍與科技園區潛力大但競爭激烈。
未來趨勢：科技產業升級、智慧辦公、新供給潮、混合辦公模式變化、政策資金環境變動皆為影響因素。

建議：

租賃者（企業）：建議優先評估未來 3–5 年的辦公需求升級、交通及周邊機能、空間彈性設計，盡量選擇質量佳、交通便捷、科技化程度高的大樓。
投資者／開發商：應聚焦區位優勢明顯、租戶需求明確、產品可差異化（如綠建築、智慧辦公、生物科技適配）、並設計靈活租賃模式（租期、裝修補助、共享空間）以因應供給壓力。
房東／大樓管理：面對新供給競爭，需主動升級設備、改善公共空間、提供彈性租賃條件，並強化大樓品牌形象，以保持吸引力。
政策／監管層面：應注意貸款及投資資金環境變化、土地供給規劃、新建大樓競爭節奏，以及企業辦公空間需求變化（如混合辦公）對市場結構的長期影響。