發布日期2025/11/17 作者
陳雅玲
在政策一波一波管制下，房市寒流狂襲，今來以來交易量急凍寫下近8年新低。縱橫房市20年、累積近億身家房市專欄作家的顏博志，面對現今低迷的房市，在3年前就嗅到市場過於狂熱，陸續出脫手上房子。但迄今仍不改到各縣市看房子的習慣，經實訪探查市場發現已有便宜可撿的標的，建議首購族有喜歡的房子就去看，而同時在五都坐收租金的他，也以房東立場對政策有意限制租金漲幅提出看法。
房東持有成本墊高！ 租金限漲？只能先漲好、漲滿！
顏博志經常在各大媒體平台分享房市觀點，近期又有新身分擔任租賃全聯會智庫召集人。作為包租公的他表示，房東最怕是拿不到租金、碰到會惡搞房子的房客。面對政府有意修訂租賃專法規範限制續約租金漲幅，他直言回應「沒有差啊！先漲好、漲滿再說！」他說，房東持有成本不斷墊高，包含地價稅、房屋稅、管理費等成本，如果限制三年調漲幅度，不用說房東在簽約第一年就會先調漲租金。
還有考量另一項成本是交易成本。有些資深房東會考量未來房子要買賣，自用與非自用住宅的房地合一稅要繳得稅差很大，非自用住宅無法享有重購退稅、自住滿6年400萬元免稅額。這也是為何有些房東不願房客請領租金補貼、入戶籍，主因只要有租屋事實，未來交易買賣要歸非自用住宅課稅，而且相比於公益出租人的稅負優惠，房東更在意的是買賣時產生的稅賦成本。
他建議，政府鼓勵房東釋出空餘屋的同時，還需考量買賣交易稅負與自用住宅稅制之間存有差距，這對房東產生很大的抗性。
交屋潮湧現！預售價格紊亂 代銷、屋主開價差很大
對於當前房市，顏博志直言市場真的非常非常冷，價格確實出現鬆動，尤其在預售市場。「之前是在中南部，現在已經擴散到北部！」他表示，現在預售市場價格非常混亂。
他舉近期一位朋友實際成交案例，地點在北部重畫區，建案代銷開價五字頭，然而他朋友卻以四字頭的價格從剛交屋的屋主那裡購得，兩者單價相差超過10萬元之多。現在預售市場出現吊跪的現象，已經完工交屋的建案，代銷還在銷售，但同時市場上也有已交屋屋主把他們房子丟出來賣，而且有的價格甚至比當初買的價格還要低。而他的朋友就是在這情況下，以低於市價買進房子。
他表示，過去房市狂熱時，一堆人卡位搶進預售屋，利用建商優付的低門檻，大開槓桿買進多間，等到了交屋時候，為了墊付別間房屋款項，不得不先處理手上房屋。
另一方面，建案代銷為了撐住市價，明面不願降價賣，不乏有各種變相讓利手法。但現在有奇招出現，對方會告訴你，「交屋後可以包租3年，之後你的房子也可以另行出租。」換句話說，假設一間房租金三萬，每年租金36萬、三年包租等同讓利108萬，如果房子再另行出租，等同這間房就能收租6萬！此外，購屋者若是擔心跟銀行借不到錢，銷售合約還能附註一條，若貸款未達成數可解除合約，訂金全退回。
顏博志認為，預售比成屋市場更有機會撿到便宜。這些年上車的人很多買預售屋，而成屋短期內要交足款項，資金門檻高，因此這一波成屋價格鬆動較難，屋主大多持有時間長，財務相對沒有壓力，就更沒有賣房的壓力。
不過，以顏博志來說，重畫區的房子引不了他的興趣。三年前，他看到市場已經熱過頭，預測房市漲勢到頂，這幾年一直在賣房子，不過近期他察覺到市場上有便宜可撿，現在是一手賣房子，另一手卻是買進被低估的標的，但對他來說安排到各縣市看房還是生活日常。他強調，現在只買精華區房子，最近才在忠孝復興站買進單價120萬元小套房，與週邊房價200萬元相比「沒有人比我買得更便宜！」
對於現今政策大力支持首購族，他直言，首購有自住需求的人，現在有喜歡的房子就去看看。不過，他也分享近期朋友購屋經驗，一位符合新青安資格的朋友，看中新板特區15坪以內小套房，問了八大公股行庫全部拒絕貸款，一塊錢都貸不到。
銀行內規多不願承作15坪以內貸款，但所謂首購以能力來說，能負擔大多介1000至1500萬，隨著房價上漲，坪數很難不愈買愈小，他認為，政策立意良善，但年輕人買得坪數能多大，銀行又有不願承作15坪以內的限制，因此年輕人買小房還是貸不到款，彼此間存在茅盾。隨著新青安政策明年7月到期，要檢討制度可行性，認為政府可以將這一塊納入考量。
