老屋主選擇「留下房子」而非換屋
現行規定自1997年沿用至今，個人出售住宅若獲利超過25萬美元、合併報稅夫妻賣房獲利超過50萬美元，就需繳納聯邦資本利得稅，稅率依收入而定，最高可達20%，州稅另計。長期房價走高，導致更多屋主出售時的增值金額逼近或超過門檻。
住在舊金山東部郊區的81歲退休獸醫弗萊明（Duane Flemming）與妻子柯瑞（Chris Currie），清楚感受到這項稅制對退休生活的限制。他們住了41年的四房兩層樓住宅，如今有三間臥室已閒置，樓梯讓行動變得吃力。他們也不想花大錢翻新和維護房子。然而，房屋在過去40年間增值80萬美元，若賣出將面臨約3萬至6萬美元的資本利得稅。對於晚年收入來源有限的夫妻而言，稅後剩餘的現金可能不足以支應再購新屋，更別提還要考慮不斷上漲的長期照護費用。
弗萊明提到，在收入增加有限的情況下，只能更加謹慎作出財務決定。賣房雖可換到更符合退休需求的空間，但稅負壓力讓他們遲遲不敢行動。
留房給子女比賣房更划算
許多老屋主選擇持有房產直到人生終點，另一個重要原因是遞增課稅基數（stepped-up tax basis）制度。根據規定，資本利得稅只適用於繼承之後房屋增值的部分，從而免除父母在世期間房屋增值部分的稅收負擔。
對弗萊明夫婦而言，如果繼續住在目前的房子，等到他們過世後，子女僅需負擔繼承後的增值稅務，而聯邦遺產稅（federal estate taxes)）只有當繼承資產至少達2800萬美元時才適用，遠高於弗萊明夫婦留給孩子的房屋價值。在這樣的稅務環境下，不出售反而是成本更低、對家庭整體最有利的決定。
空巢族換屋意願下降
全美房地產經紀人協會（NAR）的2025年報告指出，美國若有屋主在當年賣房，約34%會超過個人25萬美元的資本利得稅申報門檻，約10%則會超過夫妻50萬美元的門檻。過去幾年，隨著房價攀升，符合課稅條件的人比過去大幅增加。
有分析指出，若資本利得稅在實施時按照通膨調整，1997年設下的25萬美元免稅門檻，以2024年幣值計算，應約為49.6萬美元。換言之，門檻多年未調整，使屋主更容易落入須繳稅的範圍。
這些因素長期累積，形成所謂的閉鎖效應（lock-in effect）。尤其對空巢族而言，本該是透過換屋降低生活負擔的階段，卻因稅制考量而被迫停滯在原居所。
年輕人難買入更大坪數住宅
閉鎖效應進一步牽動整體房市流動性。老年屋主不搬走，讓本來可釋出的中大型住宅仍緊握在供給端，使年輕家庭較難買到適合需求的大房子。
曾在歐巴馬政府擔任住房政策顧問、現任城市研究所（Urban Institute）研究員的Jim Parrott指出，受影響的人數愈多，市場的卡住情況就愈明顯，「對於空巢老人來說，這完全是一個合理的決定，但從宏觀角度來看，這對房地產市場的影響卻是完全不合理的。」
