文/記者張瀞勻
最新公布的台中第3季房市數據釋出多項反轉訊號—建照與開工雙降、新成屋庫存攀升、建商大幅延後推案，市場呈現「短期供給暴增、長期供給斷層」的罕見結構，專家警告，若此趨勢持續，未來房價恐面臨多重風險考驗，其中產品同質性過高，特定重劃區若大量出現相同格局，如標準兩房、2+1房，易陷入價格競爭。
根據「大台中房市交易動態資訊平台」發布今年第3季大台中房市分析季報，根據資料，建照戶數6,679戶、使照5,306戶、開工7,467戶；今年前三季累計建照20,675戶、年減9.4%；使照20,196戶、年增8.8%；開工23,102戶、年減16.9%。
其一，短期「新成屋現貨」供給壓力擴大，過去大量申請建照的建案陸續完工，使照持續攀高，未來3年市場新成屋供給將接連釋出，形成短期供給壓力。其二，未來「中長期潛在供給」恐出現斷層，建照與開工雙降，反映建商在政策與經濟不確定性下採取「停看聽」策略，若趨勢延續，5年後預售供給恐明顯萎縮。其三，市場信心不足，開工縮水反映建商保守，市場正形成「短期供給累積、多、而中長期供給動能衰退」的結構性失衡，在交易量萎縮背景下，更容易造成供過於求的壓力。
進一步觀察待售新成屋攀升至17,121宅，較去年同期增加1,350宅、年增8.56%，顯示區域供給端持續擴大，庫存累積加速。北屯區新增4,446宅居冠，受惠於大規模重劃區、商業與交通建設帶動推案集中，雖有助區域機能成形與人口流入，但供給過快也加劇區域競爭，恐推升議價壓力。梧棲區增加420戶居次，受產業園區與港區發展帶動，但生活機能仍在發展階段，產業人口能否轉化為自住需求仍待觀察。
面對高供給區域，陳孟筠指出四大風險。
首先，去化期拉長，推案量大使買方選擇性提高，同質性產品競爭激烈，案場銷售期延長、成交速度趨緩，恐影響建商現金流。第二，實質價格鬆動，建商為避免公告單價下跌，多以贈品、車位折價、裝潢升級或低首付等方式「隱性讓利」，有效成交單價實質修正。
第三，產品同質性過高，特定重劃區若大量出現相同格局（如標準兩房、2+1房），易陷入價格競爭，在利率或景氣逆風下議價空間首先放大。第四，金融與政策風險增加，高供給區域常遭金融機構列為「高度關注區」，貸款審核趨嚴，尤其檢視申貸人還款能力與投資比例；若選擇性信用管制再緊縮，對依賴槓桿的投資客與短期換約族衝擊更大。
