📄 文章目錄

I. 🚀 引言：東京商辦市場的強勁信號

II. 🎯 核心數據一覽：東京、大阪、福岡三地表現對比

• 📊 市場關鍵數據（2025年11月）
• 東京市場：空置率與租金的雙重突破
• 大阪與福岡：穩定改善的區域力量與投資潛力
• 🏢 空置率持續改善：市場供需平衡的里程碑
• 💰 租金連續上漲：企業擴張與成本轉嫁的邏輯
• 🏗️ 新建與現有大樓：分化中的市場活力與未來潛力
• 📈 投資機會：聚焦核心區域的稀缺性資產
• ⚠️ 風險提示：關注未來供給與經濟週期

III. 📈 東京市場深度解析：數據背後的驅動力

IV. 💡 觀點與建議：商辦不動產投資的新視角

V. 🌟 結論：東京商辦的未來展望與戰略佈局

引言：東京商辦市場的強勁信號

近年來，全球商業不動產市場經歷了一系列挑戰與轉變。然而，日本的核心商業區，特別是東京，正展現出驚人的韌性與活力。根據最新數據顯示，東京市中心商辦空置率已降至逾五年新低，並連續四個月保持在3%以下的健康水平；同時，平均租金也實現了驚人的連續22個月上漲，創下近四年半來的新高紀錄。

這一連串的積極信號，不僅標誌著東京商辦市場的持續復甦，更為尋求穩定回報的商用不動產投資者提供了重要參考。本文將透過詳盡的數據分析，深入剖析東京、大阪、福岡三大核心商業區的最新動態，揭示這波強勁復甦背後的深層原因，並探討其對未來商辦投資的啟示。

🎯 核心數據一覽：東京、大阪、福岡三地表現對比

商用不動產的健康狀況，可以從空置率（反映供給與需求平衡）與平均租金（反映市場價格競爭力）兩大指標看出。以下表格彙整了2025年11月底東京市中心、大阪商業區及福岡商業區的關鍵數據，供讀者快速掌握市場脈動。

東京市場：空置率與租金的雙重突破

東京市中心（千代田、中央、港、新宿、澀谷五區）的數據表現尤為亮眼，展現出無可匹敵的核心資產韌性。

1. 空置率：邁入賣方市場的里程碑

2.44%的空置率已遠低於被視為供需平衡的5%指標，更是跌破了3%的關鍵門檻，創下2020年6月以來的最低紀錄。在商辦市場中，空置率低於3%通常被視為一個極度緊張的賣方市場信號。這強烈指示了核心區域的強勁去化能力，意味著現有的優質辦公空間已成為稀缺資源。

• 投資啟示： 如此低的空置率賦予了房東強大的定價權和議價能力，預計未來租金將有更快的增長速度。對於商用不動產投資者來說，這代表核心資產的價值具有極高的抗跌性和增值潛力。

1. 租金：連續上漲的強勁趨勢

同時，租金漲勢不僅是量的累積，更是質的體現。平均租金達到21,308日圓，實現了令人矚目的連漲22個月。這表明企業對於優質商辦的需求已超越價格敏感度，願意支付更高的租金來鎖定黃金地段，以滿足**「以質換量」（Flight to Quality）**的需求。

• 投資啟示： 租金的持續上漲是不動產投資現金流穩定性的最佳保證。尤其在當前通脹預期升溫的環境下，東京商辦資產的租金增長能力使其成為抵抗通脹的優良工具。

大阪與福岡：穩定改善的區域力量與投資潛力

除了東京的耀眼表現，日本的兩大區域中心——大阪與福岡的商辦市場也呈現穩定向上的態勢，為追求多元化或較高**資本化率（Cap Rate）**的投資者提供了替代選項。

• 大阪：關西核心的堅實基礎

大阪的空置率為3.49%，距離東京不遠，顯示市場同樣處於健康緊縮狀態，且已連續31個月低於5%。更值得注意的是，租金已連續9個月上漲，達到12,647日圓，月度漲幅（▲ 59$日圓）甚至高於東京（▲ 47$日圓）。

• 市場定位： 作為關西的經濟核心，大阪的穩定增長顯示其內需與區域經濟的堅實基礎。隨著大型基礎建設如2025年大阪・關西世博會的籌備和推進，大阪地區的商業活動和投資熱度預計將持續攀升，為商辦市場帶來長期利多。
• 福岡：西部樞紐的成長引擎

福岡空置率僅4.87%，雖然略高於其他兩地，但仍處於供需平衡的健康水平，並連續4個月低於5%。租金已連續20個月上揚，達到12,245日圓。

• 市場定位： 福岡因其地理位置鄰近亞洲、人口增長以及高科技產業（特別是IT和半導體相關產業）的發展，正成為日本西南部一個重要的商業樞紐，吸引力持續增強。對於看重成長潛力和合理估值的投資者而言，福岡的商辦市場提供了一個具備高成長性的戰略入口。

總結來看，東京市場的數據反映了資產的稀缺性和極高的市場效率，而大阪和福岡的數據則顯示了區域核心城市穩定的經濟增長和租金修復能力，共同勾勒出日本商用不動產市場全面復甦的藍圖。

📈 東京市場深度解析：數據背後的驅動力

東京商辦市場的強勁表現並非偶然，而是由多重因素共同推動的結果，這些驅動力不僅反映了當前的經濟復甦，更預示了未來商用不動產投資的結構性趨勢。深入理解這些核心要素對於投資者制定精準的市場策略至關重要。

🏢 空置率持續改善：市場供需平衡的里程碑

東京市中心商辦空置率已連續第9個月改善，並創下五年多來新低（2.44%），這標誌著市場已達到一個重要的供需平衡里程碑。其背後動能主要來自以下三個核心要素的相互作用：

1. 企業搬遷與擴張需求激增：高品質辦公時代來臨

數據指出，單在11月期間，東京市中心整體商辦大樓的空置面積就減少了約1萬3,000坪，這相當於一座中型頂級商辦的體量。這龐大的去化量，反映了企業對實體辦公室的重新承諾。

• 需求驅動： 去化主要來自企業因總部搬遷、開設分公司或業務擴張而承租空間。在經濟逐步回暖、企業營收改善的背景下，企業開始將辦公空間視為**「人才策略」**的一部分。
• 品質升級趨勢： 許多公司正積極實施**「以質換量」（Flight to Quality）策略，淘汰老舊、效率低下的空間，追求具備更高品質、更優越交通便利性、更完善員工福利設施**的商辦。優化辦公環境不僅是提升企業形象，更是吸引和留住人才的關鍵手段，這直接推動了核心區域對頂級（Grade A）和甲級（Grade B+）商辦的需求。

1. 核心五區的稀缺性：地理位置的永恆價值

調查對象聚焦於千代田、中央、港、新宿及澀谷等五個黃金區域。這些區域不僅是日本的政治、金融和商業中心，更是全球企業進入亞洲市場的戰略門戶。

• 土地限制： 這些核心區域的土地與新增供給極為有限，使得優質商辦成為一種具備天然抗跌性的稀缺資產。即使在短期內有新建案完工，但整體存量成長率相對緩慢。
• 消化能力強： 一旦有優質空間釋出，往往能被快速消化。這種強勁的吸收能力，進一步鞏固了核心區域的低空置率基礎，並為租金上漲創造了有利條件。

1. 彈性辦公與服務式辦公空間的影響：促進市場流動性

雖然部分企業採用混合工作模式，但許多彈性辦公（Flexible Office）運營商卻抓住了企業對核心區靈活空間的需求。這些運營商積極在核心地段租賃大面積空間，並細分成小型、靈活的辦公單元，這在統計上幫助吸收了大量空置面積，進一步提高了市場的流動性。

💰 租金連續上漲：企業擴張與成本轉嫁的邏輯

租金連漲22個月至4年半新高（21,308日圓），這是市場進入強勁賣方主導的清晰訊號，其背後有結構性與週期性的雙重力量：

• 優質空間的溢價能力：聚焦「淨有效租金」

面對不斷收緊的空置率，房東在續租和新租談判中擁有更強的定價權。房東不僅能要求更高的名義租金（Face Rent），更有能力縮減租賃優惠期（Rent-Free Period）。這使得**淨有效租金（Net Effective Rent）**的實際漲幅可能比名義租金的漲幅更為顯著。

• 資產差異化： 特別是新近竣工或經過大規模翻新的商辦大樓，其現代化的設施、高標準的設計以及具備抗震和永續特性的建築標準，提供了顯著的溢價空間。企業為確保營運連續性和吸引力，願意為此溢價買單。
• 經濟環境改善與通膨預期：成本推動租金上漲

日本整體經濟環境正在逐步改善，製造業和服務業的企業營收預期樂觀。企業將租金成本視為營運擴張的必要支出。

• 建築成本的推升： 更為關鍵的是，建築成本（建材、人工）的持續上漲和溫和的通脹，為房東提供了調高租金的充分理由。新的開發項目必須以更高的租金定價才能維持合理的開發利潤。這形成了一種**「成本推動型」的租金上漲機制，將部分新增成本轉嫁給租戶。租金的上漲，為商用不動產投資人**帶來更穩定的現金流預期，也增強了資產對抗通脹的能力。
• 日圓貶值對外資需求的刺激：

雖然數據主要反映國內需求，但持續的日圓貶值實際上降低了國際企業和外國投資者進入日本市場的門檻。這間接刺激了跨國公司在東京設立或擴張亞洲總部的意願，為核心商辦市場帶來額外的租賃需求。

🏗️ 新建與現有大樓：分化中的市場活力與未來潛力

市場數據細分了新建與現有大樓的表現，揭示了市場結構的微妙變化，對於不動產投資策略具有指導意義：

新建大樓（空置率11.31%）的變化趨勢尤為重要：

其空置率雖然仍處於雙位數水平，但其1.04個百分點的大幅月度下滑，且連續9個月改善，強烈表明新供給正在被市場迅速吸收。這些新建大樓通常代表了技術最先進、設計最現代化的辦公空間，吸引了要求最苛刻的優質租戶。它們的快速去化，將是未來租金繼續上漲的主要動力，因為它們重新定義了市場的租金基準線。一旦這些新建大樓的空置率降至低位（如5%以下），將進一步加劇市場的整體緊縮，並對現有大樓的租金形成強大的上行壓力。

現有大樓（空置率2.23%）的極度緊縮：

現有大樓空置率已處於極度緊縮狀態，這塊市場的租金上漲壓力最大。對於投資者而言，這代表低風險、高穩定性的投資機會。這類資產是東京市場健康的核心指標，其租賃穩定性高，適合追求長期、穩定收益的投資者。

💡 觀點與建議：商辦不動產投資的新視角

東京商辦市場的現況，為商用不動產投資提供了明確的信號：市場已從疫情初期的不確定性中完全復甦，並進入穩健增長期。當核心區域空置率跌破3%，這代表市場對高品質辦公空間的需求遠超供給，定價權已明確轉移至業主方。對於潛在或現有投資者，以下提供更深層次的兩點觀點與建議：

📈 投資機會：聚焦核心區域的稀缺性資產

目前的市場環境，是不動產投資者進行戰略佈局的良機，關鍵在於資產的抗跌性與增值潛力：

1. 鎖定核心區域的優質資產：打造「永續」競爭力 東京五大核心區域（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的超低空置率和強勁租金增長，證明了其作為稀缺資產的價值。

• 策略重點： 投資策略應側重於位於交通樞紐、設施現代化、符合ESG標準的頂級（Grade A）和甲級（Grade B+）商辦。現代企業，特別是跨國公司和金融科技巨頭，越來越重視辦公室的**「韌性」（Resilience）、員工體驗和企業社會責任（ESG）**。符合高標準綠色建築認證的資產，不僅租賃穩定性高，在未來出售時也更具流動性和議價能力。
• 財務回報： 這些資產不僅能帶來穩定的租金收入（現金流），其租金增長率往往能超越通脹，更能受益於市場緊縮帶來的資產價值潛在增長（資本增值）。在低利率環境或全球資金湧入避險資產時，核心商辦的資本化率（Cap Rate）有望進一步下修，推高資產價格。

1. 關注價值提升的翻新機會（Value-Add）：實現資產重塑的潛力 現有大樓空置率僅2.23%，極度緊縮，但部分老舊資產若能升級，租金仍有顯著上升空間。

• 策略重點： 投資者可以考慮購入位於核心或次核心地段的屋齡稍高的現有大樓，透過資本投入進行現代化翻新、智慧化升級（如AI能源管理系統）、健康建築標準認證（如WELL或Fitwel）。現代辦公室需求已從單純的物理空間轉向**「服務」和「體驗」**。
• 回報機制： 這種「Value-Add」策略能有效提升物業的有效租金（Effective Rent），同時降低運營成本，實現雙重收益增長。當翻新後的物業能夠以接近新建大樓的租金租出時，投資者便能成功地將其資產等級重新定位，享受更高的估值乘數。

⚠️ 風險提示：關注未來供給與經濟週期

儘管市場表現強勁，投資者仍需保持謹慎，關注潛在風險，進行風險管理與壓力測試：

• 未來大型供給衝擊：區域分散與提前預警 雖然目前市場健康，但未來幾年仍有大型綜合開發項目即將完工。這些新供給通常集中於特定區域（例如港區或澀谷部分重劃區），可能會在短期內推高局部區域的空置率，對周邊的舊有資產造成租賃壓力。
  • 應對策略： 投資決策必須將未來五年內的供給管線（Supply Pipeline）納入考量，並進行租賃競爭分析。選擇那些區域分散、或位於傳統、穩定租賃區位且不受新供給直接競爭影響的資產。投資者也應關注預租率（Pre-Leasing Rate），若新大樓預租率高，則市場壓力較小。
• 全球與日本經濟週期性波動：利率與匯率的雙重影響 商辦市場與總體經濟景氣高度相關。若全球經濟面臨重大衰退、企業裁員潮，或日本國內需求因政策變動（如持續升息或稅制改革）而急劇下滑，可能導致企業縮減辦公空間，進而影響空置率和租金。
  • 應對策略： 密切監測宏觀經濟指標，包括企業信心指數、GDP增長率和日本央行的利率政策。尤其要關注**融資成本（利率）**的變化對資產價值和投資回報率的影響。同時，對於海外投資者而言，日圓匯率的波動也是需要納入對沖考量的重大風險。

🌟 結論：東京商辦的未來展望與戰略佈局

東京商辦市場以其五年新低的空置率和連22漲的租金，再次確立了其作為亞洲領先商業不動產市場的地位。這不僅是數字上的勝利，更是企業信心、經濟復甦、核心區域強大吸引力以及全球資本持續青睞的綜合體現。

對於商用不動產投資者而言，東京市場的數據明確指向一個賣方市場，資產估值可能持續堅挺。當空置率低於3%時，市場進入一個極度有利於房東的週期，租金有望加速增長。建議投資者採取長期持有的策略，將目光放遠至10年以上的持有期，聚焦於核心區域的高質量資產。透過穩定的租金收益（現金流）和可預期的資本增值，投資者能夠有效把握這波強勁復甦帶來的巨大投資契機。

同時，大阪和福岡的穩健表現也提示我們，日本的區域性商辦投資亦值得關注，特別是那些具備產業或人口增長潛力的城市（如半導體產業聚集區）。多元化投資組合，可平衡單一市場的風險。

商辦，尤其是位於世界級城市的頂級商辦，在面對高通脹環境時，由於其租金通常與CPI掛鉤或具備強勁的議價能力，始終是抵抗通脹、提供穩定回報的優秀資產類別。在當前市場周期下，東京商辦展現出的韌性與成長潛力，使其成為全球商用不動產投資組合中不可或缺的基石資產。