文／知識傳媒｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富
2025 年 12 月 19 日 in 每日新聞, 知識專欄
如果把房地產市場比喻成大草原，過去幾年的台灣建商就像兇猛的「獵豹」：買地快、蓋得快、賣得更快，追求的是讓資金極速周轉。但最近，這群獵豹突然停下腳步，放下獵槍改拿鋤頭，學著當起了「農夫」。
震撼彈來自中台灣的推案王——興富發。他們宣布將位於台中七期、總銷高達 700 億元的三棟頂級商辦案，從原本的「賣斷」轉為「只租不售」。
一家過去以「高周轉率」聞名的建商，竟然寧願把 700 億壓在房子裡慢慢收租？這不只是單一企業的轉型，這是大戶發出的求生信號。當獵人開始囤糧過冬，身為小資族的我們，能從中學到什麼避險智慧？
訊號一：資金大遷徙，「打住不打商」
這半年來，想買房的人一定很有感：房貸難貸、成數縮水，政府的打炒房重拳（信用管制、囤房稅）幾乎全往住宅市場招呼。但你有發現嗎？這一連串組合拳，巧妙地避開了「商用不動產」。
政府邏輯很清楚：打房是為了居住正義，但不能打死產業發展。於是市場出現了「住宅冷凍庫，商辦烤箱區」的奇特現象。興富發的轉向，正是順應這股資金流向，將重心移往不受管制、且有實質產業支撐的商辦市場。
訊號二：現金流，是寒冬裡唯一的棉襖
為什麼要「只租不售」？因為在房市寒冬裡，「穩定的租金」比「帳面上的增值」更重要。
若堅持賣斷，在目前買氣急凍下，可能得降價求售。反觀台中七期，受惠半導體與精密機械產業擴張，辦公室需求強勁。數據顯示，近四年西屯區湧入超過 560 家新租客，頂級商辦租金短短幾年漲了 15%。
對建商來說，持有這些資產：一來每月有穩定現金流進帳（租金）；二來資產不縮水，還能抵押融資。這給我們的啟示是：局勢不明朗時，別賭差價，要抓緊現金流。
訊號三：養肥了再殺，賺取「管理溢價」
還有一個更深層的野心。你有沒有想過，為什麼頂級商辦（如台北101）通常只租不售？
因為「整棟統一管理」的價值，遠高於「產權破碎」的大樓。如果把商辦切碎賣給數百個投資客，未來管理混亂，租金肯定拉不起來。但若由建商統一篩選租客（如只租給上市櫃公司）、維護門面，等到整棟樓都住滿一流企業，未來「整棟打包」賣給壽險業者或外資的價格，往往比分戶零售高出驚人的倍數。
這就是農夫的智慧：耐心灌溉，等待作物成熟，再賣個好價錢。
給投資人的實戰建議
看完大戶的操作，我們可以學到三件事：
別跟政策作對：現在投資住宅收租，成本與門檻都太高。反觀商用不動產（甚至是微型商辦），或許是下一個避風港。
重視「租金投報」勝過「增值」：現階段，能每月把錢放進你口袋的資產，才是好資產。
長期持有的耐心：像興富發這樣的大鱷都願意「以租待變」了，我們又何必急著在寒冬裡殺進殺出呢？
市場永遠在變，獵人與農夫沒有絕對的對錯，只有適不適合現在的氣候。看來這一次，鋤頭可能真的比獵槍好用。
