🚀 央行解套銀行總量管理！2025房市「有條件鬆綁」背後，商用不動產的黃金佈局戰略

中央銀行在 2025 年第四季理監事會議中，正式釋出不動產貸款集中度管理的「轉向」訊號。雖然總裁楊金龍形容房市調控如「大象轉身」需緩步進行，但明年起「改由銀行自主控管」的政策，無疑為緊繃已久的資金鏈注入了一劑緩壓藥。在住宅市場信用管制依舊「冰封」的現狀下，資金將流向何方？本篇將深度解析商用不動產在政策夾縫中的投資契機。

📋 內容導覽

• 📍 2025政策轉向：自主控管 vs. 專案金檢
• 📊 央行「連七凍」下的資金流向分析
• 🏢 商用不動產新藍海：廠辦與商辦的避風港效應
• ⚡ 政策代價與新青安 2.0 的市場連動
• 💡 投資觀點：如何在「大象轉身」中搶占地標
• 🎯 結論：冷卻住宅，加熱商辦的雙軌時代

📍 2025政策轉向：自主控管與「有條件」的彈性

中央銀行於 2025 年 12 月的理監事會決議，將實施逾一年的「銀行不動產放款總量管理」改由銀行自主控管。這標誌著房市調控從「全面防堵」進入「精準打擊」的 2.0 階段。

1. 🔍 從「齊頭式目標」到「精準監控」：銀行授信的質變

過去一年的總量管制，讓許多銀行因擔心觸及水位上限而採取「限貸」或「挑選客人」的極端策略。

• 自主控管： 2026 年起，各銀行可根據自身的存款規模與風險承受能力分配放款比重。對法人及優質商辦案件而言，這意味著「額度塞車」的狀況將獲得實質紓解。
• 每月數據監控： 彈性並非毫無底線。央行保留了每月審核數據的權力，一旦銀行放款再次大幅偏向住宅投機盤，央行隨時可能重啟「專案金檢」。這迫使銀行在明年放款時，會更偏向具備「生產力」的商用不動產，而非單純的住宅轉手買賣。

2. 🛡️ 信用管制不動如山：房市大象轉身的「 Lesson」

儘管放寬了銀行端的控管彈性，但針對借款人端的「第七波選擇性信用管制」依舊如緊箍咒般存在。

• 軟著陸條件未熟： 總裁楊金龍指出，目前房價漲勢雖有趨緩，但「調整幅度不夠」。在房價未見顯著修正前，信用管制將維持長期存在。
• 市場警訊： 住宅市場的槓桿空間已被鎖死，這對依賴高成數貸款的換屋族與自住客是寒冬，但卻反向將市場游資推向**「低槓桿限制、高租金回報」**的商用不動產領域。

📊 央行「連七凍」下的資產評價變化

在利率維持 2% 的「連七凍」環境下，不動產市場的獲利邏輯已發生結構性位移。過去依賴房價跳空上漲的資本利得（Capital Gain）模式，在信用管制與高利率基準下難度倍增，市場正加速回歸**「收益率（Yield）」**為王的硬實力競爭。

🔎 央行關鍵利率與房市指標對照表：解讀資產天秤

1. 🏗️ 利率定錨效應：商辦評價回歸「資本化率」

當央行重貼現率維持在 15 年來的高點（2%）且不再變動，市場對於商用不動產的評價會更趨向專業化。

• 利差收益（Spread）： 投資者會精算「租金收益率」扣除「融資利息」後的利差。在利率凍結期，具備穩定調漲租金能力的 A 級商辦，其抗通膨特質將使其資本化率（Cap Rate）維持在競爭優勢區。
• 資產淘汰賽： 那些過去靠低利支撐、但缺乏租金成長潛力的「Ｂ級舊商辦」或「地點偏遠的廠房」，將在 2026 年面臨評價下修壓力，市場資金正從「散裝資產」向「旗艦標的」集中。

2. 🛡️ 集中度下降釋放的「超額資產空間」

央行數據顯示，不動產貸款集中度從 37.9% 下降至 36.7%，這 1.2 個百分點的降幅看似微小，但在銀行法 72-2 條的架構下，代表著數千億元的放款能量被釋放。

• 銀行端的「擇優策略」： 雖然明年起回歸自主控管，但銀行為了維護金融穩定，會優先將這些釋出的額度配置給**「有產值、有抵押品價值、有 ESG 標籤」**的商用不動產，而非受管制重重的住宅放款。
• 投資機會點： 對於長期配置者，這意味著 2026 年的「申貸順位」將大幅提前。當首購族仍在排隊等房貸時，商辦與工業土地的法人客戶將擁有更流暢的資金動能。

3. 🧪 「新青安排擠效應」下的非對稱機會

總裁楊金龍直言新青安的「高昂代價」，指的正是有限的銀行信貸資源被大量撥往低利、政策性的住宅貸款。

• 市場移轉現象： 由於銀行在住宅放款上的利潤被壓縮（受限於新青安低利），銀行會更有動力尋求**「商務貸款（利率較高、成數可控）」**來平衡獲利目標。
• 總結： 這形成了一種「非對稱」的機會——當住宅市場因政策補貼而陷入資金泥淖時，商用不動產市場反而因其商業邏輯清晰、銀行利潤空間大，成為 2026 年最具彈性的投資窗口。

🏢 商用不動產新藍海：廠辦與商辦的避風港效應

在住宅市場因「第七波信用管制」而步入寒冬之際，資金正尋找更具剛性支撐與政策友善的標的。商用不動產因具備「生產力」屬性，正展現出強大的避風港特質。

1. 🏗️ 廠辦與土地的「剛性支撐」：AI 廊道帶動的資產轉型

政府的房市政策核心始終圍繞在「打炒房、保產業」。因此，與生產掛鉤的工業土地與廠辦，成為政策壓力下的相對安全區。

• 低年增率下的市場清洗： 建築貸款年增率驟降至 0.01%，意味著傳統建商對住宅市場的保守。然而，這也騰出了更多的銀行放款額度，讓具備實質擴廠需求的企業能獲得更佳的融資支持。
• 「AI 黃金廊道」的聚落效應： 隨著半導體龍頭如 TSMC 帶動的供應鏈佈局，從林口、龜山到桃園形成的「AI 黃金廊道」，其工業地產不再只是單純的房地產，而是全球供應鏈的效率節點。
• 投資觀點： 銀行在明年恢復「自主管理」後，會優先將資金配置給具備高還款能力的產業自用案件。這類資產與輝達（NVIDIA）、艾司摩爾（ASML）等科技巨頭的訂單連動，具備極強的抗風險溢價（約 15%~30% 的規格溢價）。

2. 🏢 頂級商辦的「租金溢價」：ESG 標籤與法人配置

當自然人購買住宅被限制在 5 成甚至 3 成貸款時，法人購置「自用辦公室」的門檻相對具備彈性，特別是具備 ESG 認證的智慧化商辦。

• 避風港效應的本質： 住宅信用管制迫使投資人轉向長期持有的收益型資產。在利率凍結期（連七凍），高品質商辦的穩定租約（Long-term Lease）提供了比住宅更優渥的現金流回報。
• ESG 資產的溢價邏輯： 為了符合供應鏈碳中和要求，國際外商更偏好租賃具備綠建築標章的頂級商辦（Grade A Office）。這種「非綠不可」的需求，確保了租金的持續成長性，也讓這類標的成為壽險業者在資產配置中的首選。

⚡ 政策代價與新青安 2.0 的市場連動

央行總裁楊金龍提到「處理新青安的代價很高」，這句話不僅是財務上的支出，更是對於銀行授信資源分配的真實寫照。

📊 政策性貸款與商業放款的資源權衡

1. 🧪 資金排擠效應：為何「自主管理」對商辦更有利？

新青安雖然提供了首購族協助，但也導致銀行在房貸總量上「塞車」。

• 轉向高純益資產： 當銀行不再被要求訂定「死目標」時，為了維持獲利能力，會主動篩選「高產值、低風險」的案件。相較於利潤受限的新青安住宅貸款，**商用不動產貸款（LTV 50%-70%）**對銀行而言具備更高的資本適足率效益。
• 法規彈性： 由於新青安被排除在某些放款比例限制之外，這反而釋放了銀行在「其他不動產（如商辦土地）」的承作能量。

2. 🏗️ 新青安 2.0 變數：引發建商轉型潮

若新青安 2.0 政策延長，雖然能維持住宅市場的基本溫度，但「貸不到款」的違約風險依然存在。

• 開發商的避震器： 許多一線開發商已預見到住宅市場的「冷吱吱」寒冬，正加速將重心轉移至都更商辦案或捷運聯合開發廠辦。
• 結語建議： 對於長期配置者，應認清「住宅市場受管制、商辦市場受青睞」的雙軌格局。趁著銀行法規釋放自主權的初期，積極與銀行洽談商務土地開發計畫，才能在大象轉身的緩步過程中，搶先佔領最具增值潛力的核心地標。

💡 投資觀點：如何在「大象轉身」中搶占地標

面對央行總裁形容的「大象轉身」，不動產投資人不應僅被動觀望，而應學會「隨象起舞」。在住宅信貸極度緊縮的當下，商用不動產展現了極佳的資金韌性。

1. 🧭 鎖定「非信用管制」重災區：法人配置的避風港

雖然第七波信用管制讓住宅投資客幾乎全軍覆沒，但對於產業自用、廠房興建及商辦開發案，政策面仍留有相當的彈性。

• 融資空間優勢： 商用廠辦的融資通常涉及產業發展與就業機會，銀行在審核時，比起個人住宅貸款，更看重企業的經營現金流與擔保品的未來增值性。
• 戰略建議： 2025 年應優先關注具備「產業聚落」優勢的商用地產。例如南港東區門戶計畫、北投士林科技園區（北士科）或新莊副都心。這些區域具備強大的企業進駐動能，不僅在融資成數上更具協商空間，其資產的流動性也遠高於純住宅案。

2. 📈 利率凍結期的「淨收益」優化：從 Capital Gain 轉向 Cash Flow

央行重貼現率「連七凍」，這對投資人是一個重要的**「定锚點」**。在資金成本（Cost of Capital）預期穩定的前提下，不動產價值將由其「創造收益的能力」決定。

• 策略分析： 過去房市上漲靠的是房價倍增的資本利得（Capital Gain），但在信用管制下，獲利模式已轉向**「租金收益率（Yield）」**。
• 精準操作： 投資者應尋找具備資產活化潛力的「老舊商辦」或「Ｂ級辦公大樓」。透過重新拉皮、導入智慧能源管理系統（如 HEMS）或優化物業管理，可直接提升租金溢價。當租金提升，該不動產的估值（Valuation）也會在利率不變的情況下隨之跳升，達成資產增值的超額報酬。

3. 🏦 把握銀行「自主管理」後的窗口期：建立優質授信標籤

2026 年起央行將管理權交還給銀行自主控管，這背後隱含著銀行端的「擇優放款」競爭。

• 銀行的獲利壓力： 銀行不再需要訂定硬性的集中度目標，但為了業績，必須將資金放貸給安全性高且獲利好的標的。
• 行動指南： 企業法人與大房東應把握此轉折期，提前與往來銀行溝通 2026 年的土地開發計畫或大規模廠辦購置案。在此階段，銀行對於符合 ESG 標籤或具備穩定租約回饋的商用不動產，會展現出前所未有的授信積極度，這正是爭取低利、高成數信貸的最佳時機。

🎯 結論：冷卻住宅，加熱商辦的雙軌時代

2025 年底的央行理監事會議，不只是利率政策的延續，更標誌著台灣房市進入了**「細緻化調控」**的新里程碑。楊金龍總裁的「大象轉身論」揭示了政府的核心意志：讓住宅回歸居住本質，引導資金回流生產事業。

📌 房市雙軌化：市場趨勢精準對照

🚀 看見 2026：去偽存真的資產重組

這是一個「去偽存真」的投資時代。雖然不動產上下游業者可能面臨一個「冷吱吱」的寒假，但這正是市場進行結構性調整的最佳時機。

• 對於資產配置者： 如果您能看透政策在「緊中帶鬆」背後的真實邏輯，商用不動產將成為您在 2026 年佈局台灣資產的最強盾牌。在住宅市場受限的情況下，具備穩定收益（Rent Income）與產業支撐（Industry Support）的商務標的，才是真正能穿越景氣循環的「地王」。
• 最後叮嚀： 房地產的大象正在轉身，轉向的是更成熟、更具備生產力的商業結構。投資人應從過往的「炒房思維」徹底切換為「經營思維」，唯有能持續創造現金流與符合 ESG 全球趨勢的標的，才能在未來的黃金十年中立於不敗之地。