最近報載：坐落於台北市大安區樂業街118巷8號旁建案「大安文樺」，原預計興建地上6樓，地下2層，總戶數18戶，公設比約40.9%，原預計於2024年3月完工，惟興建至3樓即因財務周轉問題停工，即將於2025年12月24日進行法拍。
按該建案基地面積約130坪，一坪開價120萬元，已出售兩戶，成交價約2,600多萬，每坪約109萬元。
如進一步檢視該建案倒閉之主要原因，不外自有資金不足、位處巷道、小坪數規劃與倉儲車位等重要缺點所致。
近年嘉義、花蓮及桃園等地陸續出現建商倒閉情事，即使是台北市精華地段也未能倖免，因此，今後購屋仍應以品牌信譽為優先選項。
因此，在景氣下行，購屋選擇愈來愈多，除貨比十家之外，更應注意「時機、地點、產品」、貸款額度、房價與負擔能力等相關細節。此外，近年央行一直緊盯各行庫不動產放款集中度問題，導致最近大型行庫也已開始嚴審房價不斷創新高以及超額供給，例如淡水、新莊地區之房貸，因此，購屋之前除房價合理之外，務必先確認貸款額度等相關問題！
其次，根據最近住商不動產發布之數據顯示，目前七都市場委售戶數合計高達29.81萬戶(詳請參閱附表一)，其間所顯示的問題便是反映市場景氣變動的發展趨勢。
另外，根據統計，今年1～10月六都與全台議價率普遍較2024年提高，平均議價率高16.6%，其中又以桃園市、台南市與高雄市較高(詳請參閱附表二)。
由以上之數據顯示，在市場景氣下行階段，在房貸尚未鬆綁，加以利率高懸情況下，不論是購屋或置產，都應先衡量景氣變動對房價之影響，另外則是購屋負擔能力，俾免影響生活品質或不幸淪為負資產！
以下再就購屋時機、貸款額度與利率高低、品牌信譽、標示尺寸以及實品屋與毛胚屋等相關議題分別價以分析，以供參考。
一、購屋時機與房價高低比較
─實價登錄可供「時機、地點、產品」之參考
現階段正值交屋高峰期，景氣由賣方市場轉為買方市場愈來愈明顯，此外，議價空間也逐漸加大，此亦可由2017年至今累積建造執照大於使用執照高達33萬棟見其端倪，而更重要的是自2024年之後，整體房市逐漸進入交屋高峰期，並且至少還會持續三年以上，導致房價出現緩跌趨勢，這也正是當前購屋應格外重視「時機、地點、產品」之主要原因。
此外，對於超額供給更是不容小覷，因此，購屋之前亦應詳細查閱內政部所公布低度使用(用電)住宅宅數之相關數據，再與實價登錄之價量相互對照，即可更加清楚了解現階段是否最佳購屋時機！
二、貸款額度與利率高低
─低貸款、高利率，大幅降低
房市景氣下行，購屋除要特別注意蛋白區是否開超高價之外，更應該注意議價率是否越來越高，尤其是在現階段預期下跌心理越來越濃厚，再加上央行第七波選擇性信用管制措施，又將貸款額度普遍下降到三成，並且沒有寬限期的枷鎖，購屋之前更應先確定貸款額度多少？俾免簽約之後囿於銀行貸款而陷入進退兩難之窘境。
現階段影響最大的應是近年前購置三、四戶，甚至更多戶之投資客，在貸款額度嚴格受限以及預期下跌心理越來越濃厚情況下，如係三、四年前所訂購，議價空間可能比較大，而這也正是首購可以大幅議價的好機會！
按現階段五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款金額與利率統計如附表(詳請參閱附表三)。
表3：五大銀行新承作放款金額與利率統計表
三、品牌信譽直接影響居家品質
─兼顧結構安全、施工品質、如期交屋與保固責任
通常品牌信譽良好的建商，不僅施工品質較為嚴謹，建材設備也比較高級，尤其近年地震頻繁，結構安全更是備受關注，此外，更應重視的是是否如期完工、順利交屋以及保固期限等相關問題。
由於預售屋從土地取得、規劃設計、公開銷售到完工交屋期間長達四、五年，常見建商因銷售不如預期或財務危機而衍生續建或營造廠商法定抵押權等後續冗長而又棘手的問題，因此，購屋時應首重建商信譽與業績，以資保障購屋權益！
四、標示尺寸並檢視各空間大小
─是否有空間狹小，客廳、餐廳、廚房三位一體沒隔間的格局疑慮
有關這一點最重要的應該是室內實際使用空間多少？因為這包括日後家具的擺置問題，尤其是小坪數住家常常在接近交屋階段，發覺使用空間狹窄或房間數量不足而要求變更設計，例如1+1房或2+1房，另外值得注意的是客廳、餐廳、廚房三位一體的格局，有些甚至沒有隔間或以輕隔間方式處理(詳請參閱附圖)，值得注意的是哪些隔戶牆是否為RC構造？或者是隔間牆的材質與厚度，此外，地板是否有鋪隔音墊，以免出現上下樓層生活起居、孩童嬉戲相互干擾等問題，也都極為重要，因為這會影響到室內實際使用空間的大小。
五、實品屋與毛胚屋差異何在？
─一般購屋者常會以實品屋為優先選擇，惟更應注意淨高與家具、建材品質
最近已有愈來愈多建案以贈品方式促銷，例如贈送裝潢、家電、家具等，從而購屋時對於新成屋，例如實品屋與毛胚屋就有更多選項；另外，值得注意的是如果坪數太小，不只是空間狹小，上一波不景氣階段，就曾經發生過一些重劃區15坪以下的預售建案交屋時銀行不願承辦貸款情事，主要原因在於唯恐日後轉售不易等問題。因此，選購已裝潢好又有贈送家具的實品屋往往就會有比較經濟實惠的效果！
【實務案例─室內淨高檢視】
如就實務案例加以檢視，筆者友人曾購置SRC建案，促銷廣告標榜樓高3.2公尺寬敞舒適住家，及至交屋裝潢現場丈量時始發覺樑下淨高只有2.2公尺，經仔細拆算，原因在於大樑80公分，上下樓版各10公分，倘若地板再鋪設隔音墊，樑下淨高應會低於2.2公尺，其對原構想中之裝潢設計與家具擺置，必然會帶來一些困擾，因此，購屋之前就應詳細詢問室內各空間大小尺寸等相關細節；尤其是現階段常見以裝修完成之實品屋促銷建案，選購時更應先以實品屋與毛胚屋相互對照，其次，再仔細計算衡量房貸金額與負擔能力為宜！
至於一般國內常見的床墊尺寸主要分為單人、單人加大、雙人、雙人加大及特大雙人床墊之尺寸規格如附表(詳請參閱附表四)。
