🚀 2025台灣AI外銷寫奇蹟！三大科學園區營收破紀錄，半導體供應鏈南擴引爆商用不動產新藍海

📌 文章導覽

• AI 浪潮下的外銷奇蹟：2025 營業額再創新高
• 數據透視：2025 科學園區各產業營收解析
• 三大園區逐列深度分析：強勢領先的戰略地位
• 供應鏈南移效應：從半導體到商用不動產的連鎖反應
• 投資觀點：AI 浪潮下商用不動產的「金律」

💡 前言：AI 需求引爆台灣第二次經濟奇蹟

2025 年被視為全球 AI 應用全面落地的關鍵年。隨著高效能運算（HPC）與生成式 AI 需求噴發，台灣作為全球半導體生產的樞紐，11 月出口表現與外銷訂單展現了「爆發性成長」。

根據最新統計，台灣三大科學園區在 2025 年前 10 個月的營業額已突破 4.6 兆元，距離去年全年紀錄僅一步之遙。這不僅是數字的增長，更代表台灣從「IC 製造」轉向「AI 全方位生態系」的成功轉型。這股能量正由北向南漫延，不僅帶動了產業升級，更在不動產市場掀起了一場關於「廠房、廠辦與戰略性土地」的佈局競賽。

📊 數據透視：2025 科學園區各產業營收解析

在 2025 年的亮眼表現中，積體電路（Integrated Circuits）無疑是帶動整體經濟噴發的核心引擎。透過數據解讀，我們不僅能看到營收的絕對值，更能洞察背後的產業位移與房地產新商機。

2025 年科學園區產業營收分布表（截至 10 月底）

🧬 積體電路：矽盾強化與「空間算力」的賽跑

積體電路產業以 83% 的壓倒性佔比，定義了 2025 年台灣科學園區的骨架。

• 技術轉型： 隨著台積電 2 奈米、1.4 奈米進入研發與量產準備，這不僅是技術的競賽，更是「基礎建設」的競賽。每一座先進製程廠房對電力與冷卻系統的需求是傳統廠房的數倍，這直接導致具備**「高電力容載」**的商用不動產在市場上溢價超過 30%。
• 先進封裝效應： 2025 年 CoWoS 封裝產能極度短缺，迫使廠商在現有園區外尋求擴展空間。這種「溢出效應」讓苗栗銅鑼、嘉義、屏東等衛星園區的工業土地出現史詩級的價值補漲。

🖥️ 電腦周邊與 AI 伺服器：從「組裝」到「戰略資產」

雖然佔比僅約 4.5%，但受惠於全球雲端巨頭（CSP）自研晶片趨勢，2025 年 AI 伺服器的出口單價飆升。

• 物流與倉儲革命： 伺服器體積大、價值高，且需要高度資安控管。因此，鄰近桃園、新竹交通樞紐的大型標準廠房，已成為主權基金與壽險公司爭相收購的資產標的，租金穩定性極高。

⚙️ 精密機械：半導體國產化的第二曲線

過去精密機械多集中在工具機，但 2025 年已全面轉向「半導體設備在地化」。

• 供應鏈聚落： 國科會統計顯示，設備大廠如 ASML、AMAT 在台投資不僅限於辦公，更帶動了本土供應商對**「廠辦合一」**空間的渴求。這類企業需要一樓做加工測試、二樓做行政研發，推動了中科、南科周邊「標準廠辦」的快速開發。

💡 深度分析觀點：為什麼「83%」這個數字對不動產投資人很重要？

積體電路獨大的結構，說明了台灣商用不動產已進入「高科技特化時代」。

1. 結構性集中： 當 83% 的產值集中於單一產業，該產業的「空間規格」即成為市場標準。不具備綠能配比、高承重或先進排污系統的舊式廠房，在 2025 年將面臨被市場淘汰的風險。
2. 連鎖剛需： 積體電路的強勁不僅是台積電一家的成功，更代表了後續 259 家進駐廠商對配套空間的渴求。投資者應關注那些**「能服務半導體巨頭」的衛星不動產，例如位於南科 15 分鐘物流圈內的自動化倉儲或高階研發中心**。

📍 三大園區逐列深度分析：強勢領先的戰略地位

台灣三大科學園區在 2025 年不僅是出口的火車頭，更演變為全球 AI 算力的實體物理支撐點。這種「科技與土地」的深度結合，讓每個園區都發展出獨特的不動產價值模型。

🏙️ 新竹科學園區：全球半導體研發的核心聚落

竹科作為台灣科技業的發源地，其地位已正式從過去的「代工製造」全面昇華為「全球半導體大腦」。

• 進駐廠商動態： 目前園區內 199 家半導體廠商正進行一場「研發密度」的軍備競賽。除了台積電不斷精進的研發中心，聯發科（MediaTek）等設計巨頭也持續擴充研發人力，導致辦公空間需求出現結構性轉變。
• 產業優勢深度解析： 這裡擁有全球最完整的 EDA（電子設計自動化）工具供應鏈與 IP 核授權服務，加上國際大廠如美國高通（Qualcomm）的深耕，形成了一個「即使沒廠房，也要有辦公室」的技術核心圈。
• 商用不動產投資焦點：
  • 舊廠重建（Re-development）： 由於園區內已無新土地可撥用，許多早期進駐的廠商開始進行舊廠拆除改建，將容積率用到最高，轉化為高規格的「總部化廠辦」。
  • 外圍商辦溢出效應： 竹北高鐵特區已成為「軟體與設計」的延伸據點，許多外商與 IC 設計公司選擇在此租賃 A 級商辦，除了交通便利，更是為了營造高品質的工作環境以吸引科技人才。這使得竹北一帶的商辦租金在 2025 年頻創新高，成為投資者眼中極具保值性的標的。

🌳 中部科學園區：精密機械與記憶體的強強聯手

中科在 2025 年的角色，是全球 AI 伺服器與高效能運算不可或缺的「儲存與精密架構」中心。

• 進駐廠商動態： 18 家核心廠商雖然數量較少，但每一家都是決定全球供應鏈命脈的龍頭，如全球記憶體大廠美光（Micron）與台積電的先進製程基地。
• 關鍵角色與技術布局： 隨著 AI 對 HBM（高頻寬記憶體）的需求暴增，美光在中科的布局已轉向高階封裝與測試一體化。這帶動了上游測試設備與材料商對「鄰近廠房」的需求。
• 商用不動產投資焦點：
  • 擴建案與土地紅利： 中科二期擴建案是 2025 年中部不動產市場的重頭戲。隨著地主補償與廠商進駐進程加快，大雅、神岡一帶原本的工業用地行情出現「跳表式」成長。
  • 標準廠辦剛需： 中小型供應鏈廠商無法擠入園區內部，紛紛轉向搜尋周邊具備合法權狀、高承重、挑高空間的「標準化廠房」。這類不動產因具備「即買即生產」的特性，在 2025 年的交易熱度遠超一般商辦。

🌊 南部科學園區：2025 年的最強產值霸主

南科在 2025 年寫下的驚人數字，代表了台灣產業重心的全面南移，更創造了一個全新的「南科生活圈與產業鏈」。

• 產值規模與動力： 2 兆 3,596 億元的營業額背後，是台積電 3 奈米製程在 Apple、NVIDIA 等大客戶拉貨下的全速生產。南科不再是竹科的備援，而是全球最先進邏輯晶片的實際產出核心。
• 生態延伸與廊帶效應： 這種成長動能正以南科為圓心，向高雄（橋頭、楠梓）與屏東擴散。特別是台積電將供應鏈往屏東園區推進，讓過去被視為農業地區的土地，一夜之間具備了「科技園區預備地」的增值潛力。
• 商用不動產投資焦點：
  • 大面積土地的爭奪： 國際材料供應商（如美商英特格、德商默克）在南科的擴廠需求，多半需要大面積土地進行化學品倉儲與分裝處理。這導致台南、高雄一帶具備「甲種工業區」或「特種工業區」資格的土地成為稀缺資源。
  • 商辦市場的處女地： 隨著工程師與高階經理人湧入，南科周邊（如善化、新市）對專業型商務中心的需求從無到有，開始出現現代化的廠辦與聯合辦公空間，這對於早期進場布局的投資者而言，是租金報酬率極高的藍海市場。

🏗️ 供應鏈南移效應：從半導體到商用不動產的連鎖反應

台灣半導體產業的「向南延伸」不僅是生產線的物理搬遷，更是一次產業生態系的重構與空間權力的轉移。國科會數據顯示，截至 2025 年 8 月，已有 259 家半導體相關廠商獲准進駐園區，這種「集體遷徙」正深刻改變台灣南部的都市面貌與土地價值。

研發與設計在地化：南部高階商辦的「二次成長」

過去，台灣的產業結構呈現「北研發、南製造」的二元分工。然而，隨著台積電在南科的 3 奈米與未來 2 奈米佈局趨於成熟，研發人才必須在第一線解決製程問題，這催生了前所未有的辦公需求。

• 人才聚落成型： 聯詠、瑞昱等 IC 設計巨頭紛紛在台南、高雄設立研發辦公室或營運中心，目的是為了就近留住南部頂尖國立大學（如成大、中山）的人才。
• 商辦規格升級： 這些頂尖企業對於辦公空間的要求與傳產業完全不同。他們需要大坪數開放置空間以利協作，更要求具備備援電力系統、高規格資訊機房以及頂級資安防護。這帶動了台南平實營區、高雄亞灣區等地的頂級 A 級商辦租賃需求，甚至出現預租潮，商辦不再只是寫字樓，而是科技產業的「雲端實驗室」。

上游材料與設備的「在地供應鏈」：高門檻特種廠房的剛需

當前半導體製造已進入原子級競爭，材料的純度與供應速度決定了良率。日商台灣荏原、德商默克（Merck）、美商英特格（Entegris）等國際大廠在南部的擴張，背後代表的是對「特殊空間」的極度渴望。

• 化學與危險品倉儲： 半導體特用化學品需要精密恆溫、防爆且符合環保法規的特殊廠房。這類不動產的進入門檻極高，具備**污染處理設備（如廢水處理、VOCs 去除）**的現成廠房在市場上已成為搶手貨，其租金回報率遠高於一般倉儲。
• 物流效率革命： 「就近供應」意味著供應鏈廠商必須在園區 15 分鐘車程內建立發貨中心。這使得南科周邊的安定、新市、永康，以及高科周邊的路竹一帶，原本的一般工業地價值被賦予了「科技血液」，轉化為具備高技術含量的智能物流基地。

先進封裝與屏東園區：價值窪地的史詩級重估

台積電在 2025 年積極佈局先進封裝（CoWoS），產能的緊縮迫使供應鏈向更南方的屏東園區延伸。

• 廊帶效應： 從竹科、中科、南科到現在的高科與屏東，台灣西部已形成一條不間斷的「半導體矽路」。
• 土地價值補漲： 屏東過去被視為價值窪地，但在科學園區核定後，周邊的工業區土地因基期低、面積大，成為大型零組件供應商佈局「備援產能」的首選。這對於不動產投資者而言，是典型的從「蛋白區」轉向「蛋黃區」的資產重估過程。

📈 投資觀點：AI 浪潮下商用不動產的「金律」

在 2025 年的宏觀背景下，AI 產業的爆發性成長為台灣商用不動產提供了強大的基本面支撐。不同於住宅市場受到政策調控與少子化影響，商用不動產因具備「生產工具」的屬性，在景氣擴張期展現了極強的抗風險能力與獲利潛力。

 金律一：廠辦合一（Integrated Campus）的空間革命

現代科技企業不再滿足於「工廠在工業區、辦公室在市中心」的分離模式。

• 生產與研發的無縫接軌： 2025 年的新型企業偏好「低層生產、高層研發辦公」的一站式廠辦。這種模式能極大化決策與生產的對接效率，縮短產品驗證時間。
• ESG 溢價與綠色價值： 隨著全球供應鏈對碳中和的要求，具備 LEED（領先能源與環境設計） 或 EEWH（綠建築標章） 的廠辦，不僅能獲得更優的銀行融資條件，更在租賃市場擁有 15%~25% 的溢價。對於長期持有資產的投資者，這類「綠色資產」才是應對未來法規變遷的最佳選擇。

 金律二：土地稀缺性與「能源基建」的深度掛鉤

科學園區周邊的「特定工業區」土地已成為戰略儲備資源，其價值判斷指標已發生轉變。

• 電力即財富： 在能源轉型的背景下，土地的價值不再僅看面積，而是看該土地所獲配的**「電力容量」**。具備高壓供電系統的土地，是 AI 伺服器與精密製造進駐的先決條件。
• 基建紅利： 凡是伴隨政府大規模投資電力迴路、自來水專線及高速網路系統的工業用地，其抗跌性極強。在 2025 年的資產配置中，「有電、有水、有交通」的特定工業用地是避險的首選。

金律三：資產配置與區域選擇的「精準導航」

如果您正在考慮將資金投入 2025 年的科技紅利，建議關注以下三個具體維度：

1. 交通樞紐與通勤輻射區： 關注位於高鐵站 10 分鐘車程內的頂級商辦。AI 時代，高端工程師與高層主管的「時間成本」極高，便利的交通是招攬人才的首要條件。
2. 關注「衛星園區」的補漲潛力： 當竹科、南科核心區土地飽和、價格高昂時，資金正快速流向周邊的衛星園區（如竹南、銅鑼、屏東）。這些區域的成長斜率（Growth Slope）往往比成熟區更高，適合尋求資本增值的投資者。
3. 技術規格前瞻化： 投資具有**高承重樓板（每平方米 1 噸以上）、挑高樓層（6 米以上）**的廠辦，這類規格能適應 AI 伺服器與自動化手臂的進駐，確保資產在未來 10-20 年內不被淘汰。