工商時報 葉凌棋
自2020年起，歷經房市一路量增價漲，儘管在中途遭遇政府房地合一2.0、實價登錄2.0、囤房稅2.0、平均地權條例修正，以及六個波次選擇性信用管制，台灣房市依然熱度不減。
新青安優惠貸款上路後，台灣房市更是在2024年上半年推到最高峰。然而2024下半年，受到銀行法72-2條與央行控管不動產放款及中度的限制，全國銀行房貸業務急遽緊縮，再加上央行實施第七波選擇性信用管制，在在限縮購屋族群的購買力，終於扭轉大眾對於房價只漲不跌的預期。
而2025年房市的基調，基本上延續去年銀行房貸緊縮與央行信用管制政策，加上過去幾年預售屋熱銷所累積的交易量，預估將迎來大量預售屋完工的交屋潮，為了預留分戶貸款額度，也促使銀行管制房貸額度更趨嚴謹，銀行房貸額度成為房市流動的稀缺資源。
多數2025年購屋的民眾辦理房貸可能需要排隊等上三至六個月等待銀行撥款作業，甚至還有部分民眾為了爭取優先撥貸資格，半自願另外加購金融商品等情事發生；而銀行為了控管房貸額度，透過提高收入負債比、降低貸款成數、提高房貸利率等作業手段以價制量，無形中增加民眾申辦房貸前的自備款籌措壓力與撥款後的利息負擔。根據聯徵中心資料顯示，2025年第三季新增房貸的貸款利率為2.44%，創下有統計以來新高，平均房貸成數則是71.8%，寫下近21季的低點。
此外，2025年4月，美國宣布對等關稅，儘管延後實施，但仍對台灣經濟造成衝擊，連帶影響房市信心。就預售屋交易而言，2025前十月僅約3.3萬件，4月美國宣布對等關稅後更連續七個月低於4千件，相比去年同期，交易量萎縮逾七成。而觀察全台1至10月買賣移轉棟數，則較去年同期減少27.3%，今年前十月僅21.6萬棟。
房價方面，上漲預期被扭轉後，第一、二季全台房價整體呈現盤整至小跌，到了第三季則呈現全面下跌格局。2025年9月，行政院與金管會宣布，新青安放貸額度自9月起不計入銀行法72-2條限制內，中央銀行隨後將購置第二戶換屋切結期限由12個月放寬至18個月，宣示政府支持首購與自住者購屋的決心，於是購屋信心在第四季有了稍稍回穩的跡象。
在銀行房貸緊縮與央行第七波信用管制持續之下，2025年房市買氣大幅下修，消費者對於房價上漲預期改變，加上美國對等關稅衝擊台灣產業經濟，影響內需與購屋意願，整體房市交易低迷，2025年房市呈現量急縮、價小跌格局。據此預估2025年全年交易量較2024年量縮25.5%至26.7%之間，約落在25.7萬至26.1萬棟之間。
文／永慶房產集團業務總經理 葉凌棋
※免責聲明：本資料由「永慶房產集團」授權轉載，文中引述之專家觀點、內容分析、個股基金僅供參考，純屬專家意見，並非投資建議，亦不代表本社立場。
