【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】在減碳政策與科技住宅浪潮交織下，台灣不動產市場正出現一項不易察覺、卻影響深遠的變化的「建築成本」計算方式，已悄然跟不上建築型態的演進。長期以來，不動產開發商與購屋者之間存在著一種簡約的默契，計算房價往往只需關注地段，隨後參考一份由政府制定的、略顯僵化的「標準單價表」。然而，隨著減碳趨勢與科技住宅的興起，這套舊有的計價邏輯正顯得力不從心。正心不動產估價師聯合事務所近期發布的《新建建物總成本估算指南》，宣告了台灣建築成本估算正式進入「細項化」與「個別化」的精準時代。
打造「訂製級」房地產：當標準造價遇上綠色浪潮
正心不動產估價師聯合事務所直指現行多數縣市採用的標準單價表，已難以真實反映綠建築、智慧建築與高規格結構的實際造價。當建物不再只是鋼筋混凝土的堆疊，而是結合節能、低碳與科技設備的「非標準產品」，傳統估算模式勢必得調整。
這樣的轉向，並非單一機構的倡議。2024年12月，不動產估價師公會全聯會修訂發布「第四號技術公報」，明確要求在估價時，若涉及特殊外牆、地質改善、SRC結構或特殊工法等14種情形，須逐一說明並調整單價。這意味著，估價不再只是套表計算，而是一門需要高度專業判斷的精細工程。
在ESG成為顯學的背景下，建築成本的內涵也隨之擴張。過去，RC結構與標準樓高是估算基礎；如今，SRC鋼骨造、連續壁工法已成常態。若再加上綠建築、低碳或建築能效標章，從前期設計、材料選用，到後端行政審查與第三方認證，資金投入自然水漲船高。
不僅是磚瓦，更是綠色溢價與品牌與技術的代價
估價師提醒，依據《不動產估價技術規則》，成本法所認定的「建物總成本」，並不僅是施工費用，而是由直接施工費、間接成本(如規劃設計、廣告銷售、管理費與稅捐)、資本利息與開發利潤四大區塊構成。隨著電動車充電樁、靜音樓板、制震系統與再生能源設備成為新住宅的標配，這些「特殊設備」正逐步成為推升造價的關鍵因素。
正心不動產以「訂製西裝」作比喻：布料成本(土地)固然重要，但裁縫師的版型設計(規劃)、店面租金(廣告銷售)、週轉資金的利息，以及最終的品牌利潤，共同構成了一件成衣的完整價值，忽略後者，只會低估最終價格。
正心不動產進一步量化這些差異。例如，SRC或鋼骨造建物，每坪造價須較標準RC建物加計約2.5萬至5.5萬元；地下室若採連續壁工法，每坪亦可再加計1.3萬元以內。樓層高度若超過標準值0.5公尺以上，超出部分每10公分，標準單價需上調1％。
另一個常被忽略的關鍵，在於面積計算基礎的不同。市場開發商多以「總樓地板面積」概算成本，但估價實務則以「總銷售面積」(登記面積)為準，後者通常包含陽台、雨遮、法定騎樓與牆皮面積，約比前者多出2％至5％。這正是市場價格認知與專業估價之間，經常出現落差的根源。
房地產正從「量產商品」轉向「精密工藝」
在全球通膨與工料雙漲的背景下，靜止的數字已失去參考價值，新的估算體系強調「動態調整」，正心不動產建議，以2024年11月為基期，並隨行政院主計總處公布的「建築工程類物價指數」進行動態調整。當建築設計愈發多元、法規與科技要求愈趨嚴格，制度化、透明化的成本估算流程，將不只是估價師的工具，更是市場理解房價結構的關鍵。
對於投資者與開發商而言，這場變革意味著房地產正從「量產商品」轉向「精密工藝」。未來的房價將不再僅由市場情緒決定，而是由每一處低碳建材、每一套智慧系統與精準的利息計算堆疊而成。在透明化、制度化的趨勢下，我們正在見證建築成本從「暗箱」走向「精密儀表板」的轉型。
