中時即時 李文輝
中新社14日報導，2025年大陸房樓邁入結構調整、加速去庫存新周期之際，上游土地市場也展現出一系列結構性轉變：整體規模收縮同時，土地供應提質，房企投資高度聚焦於核心城市優質地塊，市場分化格局進一步凸顯。折射出房地產上游正率先向新發展模式過渡。
一是縮量。
中指研究院近日發布數據顯示，2025年大陸300城各類用地成交面積24.6億平方米，同比下降10.4％；土地出讓收入3.3兆元(人民幣，下同)，同比下降11.4％。
土地成交規模下滑很大程度上源於供應縮量。2025年，300城推出各類用地規畫建築面積為28.4億平方米，同比下降13.0％，降幅高於土地成交面積降幅。這說明在成交乏力、房價總體走低背景下，各地主動壓降土地和商品房供應規模。
這與大陸國家調控思路一致。2024年10月，自然資源部明確表示，指導各地合理控制新增商品住宅用地供應，對於去化周期過長的城市暫停供應商品住宅用地。
在這種嚴控增量導向下，克而瑞研究中心指出，從2025年初起，各地就自發調降商品住宅用地供地計畫，同時，許多地方採用盤活存量替代增量供應方法，保障性住房用地占比也下降。
二是提質。
主動控量同時，土地供應也出現提質特徵。2025年各城市紛紛拿出區位較好核心地塊，如北京海澱區、上海虹口區等中心城區均有地塊入市。不少地方加大低容積率優質地塊供應，支援「好房子」項目建設。
據中指研究院統計，2025年，300城推出住宅用地中，容積率在2.0以下占比42.3％，較2024全年提升7.7個百分點，是近10年來最高水準。成都、蘇州還對配建公共服務設施項目給予容積率獎勵。
三是集聚。
分析認為，今年以來土地市場一大特徵為：少部分龍頭房企聚焦少數核心城市拿地。
中指研究院統計數據顯示，2025年，中海地產、保利發展、招商蛇口等8家房企拿地金額逾300億元，其中有5家房企在上海拿地最多，有2家房企在杭州拿地最多。此外，這8家龍頭房企在北京、深圳、南京、成都等城市拿地金額也較高。
房企拿地集中推高核心城市熱點地塊價格。去年底，南京一宗地塊以每平方米超過4.5萬元樓面價成交，刷新當地已維持十年單價紀錄。2025年第一季，北京、成都兩度刷新土地單價紀錄，杭州三次刷新單價紀錄。分析認為，這意味著在市場整體調整的背景下，房企投資正變得高度聚焦，有限資金集中投向核心城市中最優質稀缺地塊。
四是分化。
投資聚焦加劇市場分化。中指數據顯示，2025年，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩，平均溢價率在10％左右。其中，深圳、杭州溢價成交土地宗數占比均超七成，上海占比近六成。而三四線城市土地市場仍處調整中，房企參拍意願較弱，平均溢價率維持在低位，僅2.8％，土地出讓金同比下降明顯。
上述「四重變奏」表明，當前房地產市場還處在新舊模式轉換的時期。克而瑞研究中心認為，土地市場作為房地產行業最上游，指標調整幅度更顯著，或先一步調整到位。根據行業統計數據預估，2025年全年各地土地成交建築面積僅為商品房成交面積1.1倍，扣除不可售和尾盤部分，行業全口徑新增供給已低於新房成交，2025年房地產行業正式邁入去庫存新周期。土地市場結構調整，正是向新發展模式轉型訊號。
