工商時報 陳彥綺
政府研議推動「虛坪改革」，劍指房屋權狀中長期被詬病的「虛胖公設」，然而，虛坪改革之後，有專家認為這反為會推高單坪售價，對此，房產專家賣厝阿明表示，這項改革的核心精神並非全面改為「實坪制」，而是精準修正現行制度中最不合理的公設計算方式，理論上能讓購屋制度更公平，但在新舊制度交接的過渡期，勢必為購屋族帶來新的挑戰與風險。
賣厝阿明在臉書粉專「賣厝阿明 知識+」中指出，虛坪改革並不是把權狀坪數改成只登記室內坪數，而是像「外科手術」一樣，針對最被詬病的公設灌水問題下刀，目的在於「打掉虛胖」，而非推翻整套制度。
賣厝阿明分析，改革的關鍵之一，在於長年被認為最不公平的停車位與車道公設。現行制度下，停車位沒有獨立產權，導致車道、通往車位的梯間與機電空間，全數被列為全體住戶共有的面積，造成沒買車位的人也得幫別人付車道錢。他表示，未來新制方向將把停車位與必要車道劃為「專有部分」，讓停車位能擁有獨立權狀，相關成本只由購買車位的住戶負擔，讓「錢付得更公平」。
另一項改革重點，則是針對過度浮誇的公共設施。賣厝阿明指出，現行制度下，建商常利用免計容積獎勵，興建大型健身房、宴會廳或交誼空間作為銷售亮點，但結果卻造成「購屋者花錢買空氣」。新制方向將為這類「管委會使用空間」設定上限，迫使建商將建築資源回歸住宅本體，提高實際居住品質。
他也提到，改革同時配合高齡化趨勢，將一般電梯納入免計容積項目，讓建商在規劃時不必犧牲可銷售面積，住戶上下樓的便利性也可望同步提升。
雖然改革初衷良好，但賣厝阿明提醒，在新舊制銜接的過渡期，購屋族將面臨三大衝擊。
首要便是「權狀單價必然暴漲」，賣厝阿明分析，在土地與營造成本固定的情況下，建商可登記的權狀總坪數縮小，掛牌單價預估將比同區舊案高出10%到15%，但他特別強調：「單價變高，不等於總價一定上漲」，更可能只是「坪數變小、單價被迫拉高」的數字效果，購屋族必須改以「房屋總價」與「實際室內坪數」作為核心判斷基準。
賣厝阿明指出，更值得留意的是貸款風險。在新舊制度並行的過渡期，新制建案的權狀單價，可能明顯高於周邊中古屋的實價登錄水準，銀行在鑑價時若認定「單價異常偏高」，恐採取保守估值，進而造成貸款成數縮水、購屋者必須準備更多自備款，否則可能在交屋前面臨資金缺口。
此外，市場也將進入「雙軌制」混亂期。賣厝阿明表示，未來新建案公設比可能降至25%至30%，但單價偏高；中古屋公設比仍在35%以上，單價看似親民，若仍以權狀單價直接比較，卻完全失真；他建議，購屋族應自行換算「室內實坪單價」，或直接比較相同總價下，哪一種產品能提供更大的可用空間。
面對變革，賣厝阿明給予購屋族三項建議，包括，第一，拋棄「單價迷思」，進入接待中心應直接詢問總價與主建物實際坪數；第二，預留更多自備款，並在簽約前主動與銀行溝通鑑價原則；第三，看懂中古屋的價值重估，那些公設比過高但格局不實用的房屋吸引力將下降，反之室內坪數扎實的舊大樓價值將更被凸顯。
賣厝阿明表示，虛坪改革雖無法直接讓房價下跌，但能讓市場資訊更透明，「減少我們花錢買虛無公設的荒謬感」。
