理財周刊
過去五十年，台灣房市歷經六大循環，整體市場表現只聚焦一個核心─台北天龍國，過去房價、成交量、資金流向與市場起伏，全由天龍國定錨。
但2026年之後，這個結構將走入歷史，新的房市天龍國軸心將正式南移。
台北房價不會崩盤 卻正在失去「房市定錨」軸心地位
台北天龍國在這波房市第六循環已經失去領漲與領跌的關鍵地位，這不是房價興衰的問題，而是國家經濟引擎的位置在做徹底改變，高科技產業南移，國家經濟發展軸心改變，台北已經不再是全台房市的推動引擎，雖然台北的房價仍然很高，且具有抗跌作用，但房市已經高度被金融化，它轉變為一種「抵押資產」與「避險工具」，而非居住與就業的優先選擇。
三關鍵指標 台北房市領頭羊地位持續弱化
我們可以從三個關鍵指標發現弱化天龍國台北領頭羊地位的主因：
第一，高薪工作不再集中台北：AI時代大爆發，高科技包括AI、半導體、先進封裝、能源與出口製造的核心據點，已從北部竹科、中部中科、台南高雄科技走廊…逐漸南移，這現象已經形成高科技就業核心不再集中台北，高科技人才也逐漸南漂。
第二，人口大量淨流出且年輕人口流入趨零：台北都會正快速老化，住房變成資產而非良好生活場域，房價高到天花板，而人口逐年淨流出，自2016年以來，近十年台北市淨遷出26.2萬人，相當於北市一成人口遷出，2025年更可能超過4萬人流失，年輕人雖在台北就業，但首購流入的人口趨近於零，長期房市將會失去重要的接盤者，居住人口外流至新北與桃園，漸失房市推升動能。
第三，成交量結構性嚴重萎縮：房價高但流動性卻低，將成為台北房市交易的新常態，從第四循環延伸到第六循環，台北房市年交易量從6萬棟以上萎縮到3萬棟以內，在六都總交易量的佔比不斷的衰退，凸顯台北「高房價、低流動」的市場嚴重停滯與衰退現象，天龍國地位因此搖搖欲墜。
高科技產業鏈南移 「新天龍國」將在南部誕生
房市第六循環自2014年至今發展趨勢特色是「南北翻轉」、「蛋白翻身」、「高價翻盤」，中南部在房價基期低、高科技南移、就業人口大增、終止長年的青年北漂現象，加上兩代不同堂發酵、透天厝轉購高樓小坪數的購屋行為轉變，促使南北房市翻轉，不但高科技產業南移，帶動高科技人才南移，更促使產業現金流南移。
南科已成為全球最關鍵的先進製程基地，產值早就超過竹科甚多。高雄橋頭與楠梓則集結AI製造、封裝測試與港口物流等產業，這條從台南到高雄的科技走廊，正在複製當年新竹科學園區的爆發軌跡，但規模更大、年齡層更年輕。這些區域的房價絕不是投機炒作，而是被工程師薪資、企業長租與科技家庭需求所帶動，雖然短期房價超漲面臨調整，但未來新的天龍國將在南部誕生，高雄市正是一顆閃耀巨星。
高雄市將取代台北 成為科技與就業成長引擎
台北天龍國消失，未來真正決定全台房市軸心，將是南科與高雄科技廊帶，而非台北信義計畫區，消失的天龍國將會有新的定位，大台北房市將成為資產保值中心，然而高雄都會因具備陸海空國際都會優勢，且捷運交通路網將於五年後建構完成，包括十年後高鐵延伸，加上台積電擴廠效應與北城計畫連結到新亞灣經貿中心，高雄市將取代台北，必然成為科技與就業成長引擎，並成為全台房市最具高度競爭力的城市。
文／李同榮
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