工商時報 王妙琴
從量到質的轉向時刻，台灣不動產在政策、資金與城市競逐中的新考驗
在全球政經局勢持續重組、台灣不動產市場進入結構性調整的關鍵節點，「2026 中華民國不動產聯盟高峰論壇」1月22日於台中市政府登場。論壇匯聚產、官、學界及多個不動產相關公會代表，試圖在高度不確定的外部環境中，為產業找出相對清晰的前行路徑。
中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄指出，當前不動產產業面臨的最大挑戰，不在於單一政策或短期景氣，而是外部環境高度不確定所帶來的連鎖效應。國際政經變動、關稅結構調整、原物料價格波動，正同步推升營建成本，增加企業經營風險。
從「量的成長」走向「質的競逐」
他觀察，過去一年全球貴金屬與近期的土方價格大幅波動，使營建成本難以預測，若政策調整缺乏配套與過渡期，反而可能造成市場價格的劇烈震盪，這是產業最不樂見的情況。對不動產這類長週期、高資本密集產業而言，政策穩定性與可預期性，已成為投資與城市建設品質的關鍵前提。
台中：軌道經濟與會展城市的試金石
論壇多位與會者不約而同指出，台中正正式邁入「軌道經濟」與「會展產業」並進的發展階段。交通建設、產業聚落與人口移入，正在重塑城市結構，也同步改變不動產的角色定位。
台中市不動產聯盟協會理事長蘇興民表示，近年每年約有上萬名人口移入台中，就業市場相對穩定，為住宅與商業空間提供基本支撐。但在市場修正期，產業更應避免短期操作思維，回到土地利用效率、住宅供給結構與城市責任的長期思考。
他認為，房地產必須跟著經濟走，而不是單獨脫隊前行。
成本、資金與政策的三重壓力
多位公會理事長亦點出，產業正同時承受成本、資金與制度面的壓力。
在資金面，部分業者反映，土建融趨於保守，融資資源集中於蛋黃區，非核心區域的推案與銷售難度明顯升高，甚至出現轉向農會融資的情況。加上第二戶貸款成數受限，使換屋族面臨更高門檻，影響市場流動性。
在政策面，新青安政策雖立意良善，但若缺乏精準分流與退場機制，反而可能干擾市場秩序。與會者普遍認為，好的政策應扮演「疏導」而非「推擠」的角色，讓年輕人進得來，也讓市場運作回歸專業秩序。
都更卡關，關鍵在人而不在法
論壇另一個被反覆提及的議題，是都市更新進度長期落後。
與會者指出，全台約有250萬棟老屋，其中相當比例結構安全堪憂，但都更推動逾30年仍進展緩慢，問題並不完全出在法規，而是各縣市政府普遍缺乏具備實務經驗的都更專業人才。
在ESG與淨零碳排目標下，僅以「老宅翻修」作為解方，反而可能背離永續初衷。產業呼籲，政府應以專案方式加速專業人才培育，建立可複製、可落地的都更推動機制。
市場修正期，流動性成為關鍵指標
從第一線市場觀察，台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林志雲指出，短期市場氛圍仍偏保守，但基本面尚具支撐力。仲介家數雖略有減少，但多屬併店整合，顯示市場正在淘汰體質較弱者。
他表示，近期已與多家建商合作，透過仲介通路銷售餘屋，結合大量店頭與數據優勢，協助市場在低檔期維持必要流動性。未來，能否精準判斷價格、掌握貸款方案，將成為業者能否穿越景氣循環的關鍵能力。
從對立走向協作的政策想像
整體而言，此次論壇釋放出一個明確訊號：產業並非反對轉型，而是期待節奏合理、制度完整的轉型路徑。
無論是土方、淨零、ESG、都市更新或住宅政策，與會者普遍認為，唯有在充分溝通與專業協作下，政策才能真正發揮穩定市場、引導產業升級的功能。當政策不再成為不確定性來源，產業才能在結構調整中，找到穩健前行的空間。
