今年是赤馬紅羊年，按傳統命理預示是火氣極旺的一年，果然一月商用不動產就開出紅盤，直指未來產業及房市走向。美光（Micron）以18億美元現金收購力積電銅鑼P5廠、凱基人壽以101億元標下陸軍保養廠C基地地上權案、風電龍頭世紀鋼百億規模重押觀音工業地、崇越電以5億進軍新莊中悅奢辦，指標案積極布局未來，標誌著赤馬紅羊年的「火氣」正轉化為商用不動產的熱度。
回望九十年代，台商以資金、技術換取大陸勞動力、市場，得以由傳產、代工擴大經營規模，邁開全球化的第一步，成就無數個世界第一、隱形冠軍；三十年後的今天，面對中美爭鋒與AI爆發，美國以夥伴關係同樣用市場換取技術的策略拉攏台商，將加速台灣半導體供應鏈全面國際化，讓台灣隊站進舞台中心發光發熱，但國際化的後座力也將再次擠壓本土市場結構、乘載力。
台灣從地緣政治的裂縫中找到生機與勇氣，去年輝達排除萬難設立海外總部計畫，就代表台灣不只是製造的手腳，更是研發的大腦。這種轉變帶動了高階人才對國際化場域的需求，高科技發展不再限於傳統園區，而是插旗交通與基建完整的都會核心高端、高能商辦聚落。另外，這場AI排位賽，由專業顧問引導的能源建設、資料中心、智慧倉儲、靜脈產業等基礎設施賽道，更是兵家必爭之地。
然而，相對於訂單爆發、滿手現金的自用買方游刃有餘，如果今年不降息，明年金管會要求壽險業的租金報酬率將從2.72％抬升至2.895％，面對增高的租金地板及湧出的新增供給量，勢必壓迫房東調租卡位搶客，這將使過去一窩蜂湧入的投資與包租公市場，面對最嚴峻的生存測試。
此外，當台商仰賴美方解決「五缺」限制時，台灣本土土地邏輯正面臨殘酷洗牌。在國土計畫趨勢下，非核心區位且缺乏環保配套的細碎工業地，將在這一波資金大膽東進的浪潮中淪為棄子。
最令人憂心的是，產業火車頭強力拉動之下，原本歪斜的社會結構性問題面臨摧枯拉朽的考驗，「老、殘、窮」課題劣化將更顯嚴重。所謂「老」是少子女化與超高齡造成連馬斯克都頻頻點名、無法填補的人口結構缺口；「殘」是產業發展極端失衡，導致傳統產業與服務業在夾縫中求生；「窮」則是低薪化橫行、貨幣低估導致的實質福利損失。
貿易戰帶動的島內移民與前瞻建設，礙於投產營運進度，仍處於黑暗等待期，利多曙光未明，區域住宅市場受政策綑綁的壓力續增。在過去貨幣超發所衍生的「未來價」修正趨勢下，撐不過高息壓力、等不到新青安2.0接盤的建商與屋主，清理籌碼、要退要讓的動作絕對要快。
