ETtoday房產雲 文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
2026年開局，台灣科技產業迎來史上最強勁的「利多落地」。隨著台美貿易協議正式公布，台灣不僅確立了與日、韓同等的貿易待遇，更成為全球首個取得半導體關稅優惠的國家。這股正向能量直接點燃了工業不動產市場，指標企業從年初起就展開「暴力式掃貨」。
繼美光（Micron）掃下銅鑼廠、凱基人壽百億奪標信義區後，銅箔基板龍頭台光電（2383）也在1月底斥資27.8億元殺進桃園觀音，買下萬坪廠房。這不只是買地，更是台商在地緣政治裂縫中，確立台灣作為「全球AI研發大腦」地位的戰略補貨。
這場「投資換市場」的賽局，讓台灣隊站進舞台中心，但並非整體回溫，而是資金在追逐具有「生產性」的生產要素、產能基地，與傳統土地套利已是截然不同的邏輯。
然而，商用市場雖有大廠撐盤，租賃端的未爆彈卻已進入倒數。
按內政部統計，六都辦公類（G類）建照核發量在過去幾年累積突破640萬坪，這股海量供給將在未來5年集體上市。若利率高檔不退，明年金管會要求壽險業的租金報酬率，將抬升至2.895%，房東被迫調租卡位，過去一窩蜂湧入的投資客將迎來最嚴峻的生存測試。租金、價格、利率的矛盾僵局，即將被打破。
住宅市場同樣在回吐過去貨幣超發的「未來價」。在撐不過高息壓力、等不到政策接盤的當下，量價修正格局已定。
市場開始從「比誰敢追價」，轉向「比誰撐得久」。過去靠資金行情堆高的價格結構，正逐步回歸使用價值本身，投資型買盤退潮，自住與換屋客反而握有更大的談判空間。開發商不再只談品牌溢價，而是回到產品規劃、付款彈性與實際生活機能競爭。
尤其在中南部與重劃區，供給釋出節奏遠快於人口與產業承接速度，價格若無法同步調整，只會讓成交週期被迫拉長。部分建商已開始從「撐價不讓利」，轉向「微調價、換速度」，檯面上看似穩定，檯面下則是現金流與去化率的耐力賽。
房市正在進入一個新的平衡重建期，不再是單向上行，而是區段、產品、客群全面分化。未來真正能撐住價格的，不是話題，而是能不能被住、被租、被市場真正消化。當資金紅利退場，留下來的，才是房地產最真實的價值底牌。
