葉凌棋 工商時報 台股房市
2026甫開年不到一個月時間，台股指數就從2萬9千點向上突破3萬2千點，開出好兆頭。台灣股市表現亮眼，然而台灣房市卻交易低迷，呈現股、房背離的現象。回顧2025年房市，全年交易量約26.1萬棟，較2024年減少25.5%，創下有統計以來最大跌幅，整體呈現「量急縮、價緩跌」格局。
展望2026年房市，筆者以為可以從國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給等四個面向分析。首先從經濟層面觀察政經情勢，儘管台股表現亮眼屢創新高，但仔細探究台股上千家公司表現竟呈現跌多漲少，上漲的動能主要是由AI相關半導體與電子產業所帶動，高度集中在少數特定產業。然而AI產業方興未艾，較為人所詬病的風險在於產業估值過高、缺乏殺手級應用落地，但也有多家產業大老、機構聲稱AI需求真實存在，暫時看不到泡沫的風險。經濟成長高度集中在AI相關半導體與電子產業，形成產業兩極分化，經濟成長的果實能否雨露均霑成為日後經濟隱憂，也關乎房市動能與信心。
此外，台美關稅談判大致底定，爭取到15%關稅不疊加，232條款也談到最惠待遇，在對美貿易上不落後其他競爭對手，國內傳統產業稍微可以鬆一口氣。然而對美投資協議，是否造成半導體產業國內投資縮水甚至外移拖慢經濟成長腳步？仍有待日後觀察。
其次是房市政策的面向。儘管央行將不動產貸款總量回歸銀行自主管理，然而信用管制並沒有鬆綁，非首購族群的購買力依然受到限制，房市依然動能不足，市場仍以首購、自住族群為交易主力。儘管新青安貸款因政策鬆綁，貸款作業回歸常態，然而新青安貸款以外的一般房貸仍有部分走在房貸緊縮的邊緣，恐影響民眾購屋信心。新青安貸款今年屆期後，政府新推出改善版本是否帶動民眾購屋意願，皆值得觀察。
第三個面向是兩岸關係，只有台海情勢穩定，民眾對於財產未來的配置有穩定的預期，房市信心才能穩健。最後則是市場供給，過去幾年建照、新屋開工維持高檔，推估2026年至2028年將有32萬至36萬戶新屋完工潮。此外，2025年預售市場交易低迷，截至11月已連續8個月交易少於4千件，顯與建商推案量不相當，市場新案去化速度慢，未來新建餘屋可能逐步累積，預估未來三年恐有8萬至10萬戶建商待售餘屋，市場供給增加，房價難有上漲的空間。
在國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給這四大變數影響下，預期2026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為交易主力，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。剛需強勁的區域房價小跌或持平，但市場供給量大的區域，房價跌價空間會更加明顯。
