工商時報 陳傑鳴
中國房市低迷未歇，近期多家兩岸與國際媒體不約而同關注一個新名詞──「貸款賣房」。所謂「貸款賣房」，指的是屋主在出售房屋時，成交價已低於尚未償還的房貸餘額，即便把房子賣掉，仍無法清償銀行貸款，甚至還得再向銀行或民間融資借錢補足差額，形成「房子沒了、債務還在」的極端狀態。
包括中國財經媒體、港媒及台灣多家網路媒體近期均陸續報導，這類案例在一、二線城市以外的區域尤其明顯，部分屋主因轉職、資金周轉或無力再負擔月供，被迫出售房產，但面對房價連年下修，成交價遠低於當初高點購入時的價格，導致房貸「倒掛」情況普遍化。
房價下跌＋高槓桿 「貸款賣房」的結構性背景
中國出現的「貸款賣房」並非單一事件，而是中國房市多年高槓桿、快周轉模式的後遺症集中爆發。過去在房價長期上漲預期下，購屋者普遍採取高成數貸款，建商也高度依賴預售與融資擴張，一旦房價反轉，整個體系的脆弱性便迅速浮現。
近年中國經濟成長放緩、人口紅利消退，加上官方打房與金融去槓桿政策，房市交易量急凍，價格修正幅度擴大，當房價跌破貸款餘額，屋主即使想「認賠殺出」，也難以全身而退，只能選擇延遲出售、違約，或鋌而走險以「借錢賣房」的方式處理債務。
這類現象不僅加重個人財務風險，也對銀行資產品質形成壓力，部分市場甚至出現「先借消費貸、再補房貸缺口」的灰色操作，進一步放大系統性風險。
對台灣房市的三大警訊：不是房價跌才有風險
曾在中國留學的中信房屋研展室副理莊思敏直言，中國「貸款賣房」潮，對台灣並非遙不可及的故事，而是一面值得高度警惕的鏡子。
第一，高房價＋高成數貸款，本身就是風險來源。即便房價未大跌，只要景氣反轉、收入下降或利率上升，購屋族的資金彈性就會快速被壓縮。
第二，房價一旦修正，流動性比價格更關鍵。中國案例顯示，真正壓垮屋主的，往往不是跌幅本身，而是「賣不掉」，當市場買氣消失，即便願意降價，也未必能順利成交。
第三，房貸倒掛會改變購屋者行為。一旦屋主意識到賣房無法脫身，可能選擇硬撐、斷供或轉嫁風險，對整體房市信心與金融穩定都會造成衝擊。
台灣會不會重演？關鍵在「槓桿控管」與「購屋心態」
莊思敏指出，相較中國，台灣目前仍有央行信用管制、成數限制與銀行審慎放貸機制，短期內出現大規模「貸款賣房」潮的機率不高。然而，在高房價環境下，部分首購族與投資型買方，仍存在拉高貸款成數、壓低自備款的現象，潛在風險不容忽視。
對購屋族而言，與其只關注房價漲跌，更應評估「最壞情境下是否賣得掉、還得起」，包括利率上升、工作變動、家庭結構改變等，都可能讓原本看似可負擔的房貸，瞬間變成沉重負擔。
莊思敏表示，中國「貸款賣房」的出現，提醒市場一個殘酷現實──房地產不是只漲不跌，當價格與負債失衡，個人與金融體系都將付出代價。對台灣而言，這不是唱衰房市，而是一次提前檢視風險的機會。
在高房價時代，理性控管槓桿、保留資金彈性，遠比追逐短期漲幅更重要，畢竟，真正決定安全的，不是買在多低點，而是即便市場反轉，仍有選擇的餘地。
