發布日期2026/02/09 作者 陳雅玲
房市自2024年9月央行祭出第七波信用管制急轉直下，不景氣氛圍籠罩著整個市場，歷經一年多下來不見好消息，壞消息頻傳，就連都更市場似乎也不太妙！台北市都更學會理事長吳厚毅頗有感嘆笑談都更市場的變化，「坦白講，現在賣不動，售價又不如預期，未來到底是樂觀還是風險？一筆錢投入都更案這麼長的時間……」
吳厚毅觀察現在都更市場，建商整合意願明顯低落，市場上時有所聞「喊說不做就不做了」，甚至直接和地主談解約。之前聽到都更報核案數量增加，「這算是落後指標，原因是前幾年都更熱絡，經過一段時間整合，現在申請案件湧現。」
相對於過去開發商一窩風投入都更盛況，如今可能要反轉，若是地主再抱持高姿態堅持條件，建商抱持態度就是「佛系經營」，「談得來就談，談不好就罷了！」
建商整合意願為何低落？吳厚毅用簡單數字直接說明，過去都更案總投資報酬可以抓30%、40%，但現在投報可能直接腰斬15%至20%；換句話說，投報率若只有15%，等同更新後銷售要賣超過八成五，才有獲利可言；而且前提之下是，建商資金要投入10年之久才能等到回收，「試問，資金還願意選擇投入在都更案嗎？」
從市場面來看，過去房市歷經十幾年來多頭走勢，通常都更案可以期待未來價值，獲取風險溢酬，但隨著房市進入不景氣，建商所承擔的風險遽增，其間還要面對環境、政策的變化，像是缺工缺料、綠容率、選擇性信用管制、土方之亂等等問題，實際執行面無一不墊高成本，另一方面還要滿足地主所期待的高合建比。吳厚毅直言，建商進入社區整合的意願「簡直團滅！」
在大環境變化下，社區整合也要自己動起來。吳厚毅表示，過去20餘年來的都更仰賴市場驅動，一旦市場性變差都更如何再推動？是值得深思的問題。
因此，他認為，房屋老舊不安全，地主也要出來面對、自救，目前政府要推動的自主更新也是一個選項。以學會立場，吳厚毅倡議，自主更新不只成立更新會一途，代理實施者制度也應納入法規規範，協助解決社區整合意見、資金籌措不易以及更新會難成立等難題。
過去危老案盛行時，不少標榜全案管理公司林立，但其背後到底有沒人力或能力，市場參差不齊，甚至不用擔起發包相關責任，因為決策者是更新會；而代理實施者位階等同實施者，組建專業團隊全案管理，則需負起日後相對應的責任與保固，但目前都更法規並未有明確定義和規範。
以他近期接觸案子為例，此案位於文山區山限區都更案，戶數多達340戶、基準容積加上獎勵容積只有200%。這是一塊建商不會進場的基地，戶數眾多成立更新會不易，更需要有代理實施者協助做好財務、建築規畫，但前期費用卻是一大問題，能不能湊齊便是一大未知數。再者，按過去經驗，銀行對更新會融資意願不高，甚至社區地段位置不佳，有可能要求地主互為連保，這都是實務上更新會組成不易的難題。
「坐等建商來整合」的都更情形可能轉變，取而代之，未來社區住戶要更有自主意識與覺醒。畢竟，都更真正核心議題在於重建一個安全的家。對於有意都更社區，吳厚毅也建議，不妨先衡量社區財務能力，再來選擇對的方式，最後挑選對的專業團隊才能成功走上都更重建的路。
