新新聞 胡偉良
一、總體判斷先行：2026年不是全面漲跌，而是「結構性分化年」
這種分化不再只是「六都 vs非六都」，而是進一步演變為：
- 供給壓力型市場：量先跌、價開始鬆動
- 供給受限型市場：量大縮、價高度抗跌
全台與台北市，正好分屬這兩種完全不同的結構。
二、全台房市：供給壓力逐步浮現，「以價換量」將成常態
從全台層級來看，近年房市正同時面臨三個結構性壓力：
（一）成交量已落底，但反彈動能有限
無論是中古屋、預售屋或房貸與建築融資年增率，數據都顯示：量已經跌到歷史相對低檔，但需求端仍缺乏明確回溫訊號。
這意味著市場短期內不太可能出現「價不跌、量大增」的理想情境。
（二）供給面壓力正在累積
近三年平均每年建築物開工量，明顯高於近一年的實際銷售量，再加上仍待去化的新成屋存量，形成一個結構事實：房子不是賣不掉，而是同質產品太多、買方選擇權過大。
這類市場特徵，最終一定會反映在價格條件上。
（三）價格的調整，會先「隱性化」
2026年全台市場的價格修正，不會一開始就表現在開價下修，而更可能出現以下現象：
- 定價不動，但實際成交打折。
- 送裝潢、送家電、付款條件放寬。
- 特定樓層、邊間、後期戶別先讓利。
名目價格僵住，實質價格先行下修，將成為非北市市場的主要型態。
結論一句話：全台房市進入「量低位盤整、價格開始分化」的階段。
三、台北市房市：供給受限加劇，形成「量縮更劇、價更抗跌」結構
與全台不同，台北市在 2026年面對的是一個完全相反的供給邏輯。
（一）制度與成本，正在「壓縮未來供給」
2026年起，多項制度與成本因素同時作用：
- 土方全流向管理，增加流程摩擦與不確定性
- 綠容率、環境與施工要求，使基地開發更困難
- 都更與危老案整合期拉長、風險提高
這些因素的共同結果只有一個：不是房子變貴，而是「能順利推出市場的新案變少」。
（二）台北市不是沒需求，而是「需求集中」
台北市的需求並未消失，而是高度集中在三類產品：
- 地段明確、替代性低
- 都更後的新成屋或高安全性產品
- 可長期自住、抗通膨、抗老化的核心資產
在這種結構下，只要供給一收縮，價格自然具有支撐力。
（三）2026年的台北市，不是全面上漲，而是「選擇性上修」
必須強調：台北市不會全面齊漲，但會出現明確的強弱分化。
- 核心地段、稀缺都更案：價格高度抗跌，甚至個案上修
- 非核心、競品多的產品：仍需靠條件換量
關鍵不是「台北會不會漲」，而是：「台北的房價，已不再由總體景氣決定，而是由供給稀缺性決定。」
四、胡偉良觀點：除台北市外，全台房市價格開始鬆動
2026年的台灣房市，是供給結構決定價格走勢的一年。
全台市場面臨供給壓力，價格開始鬆動；台北市因供給受限，量縮更劇、價更抗跌，走向高度分化。
後記：房市之路，道阻且長。我無法承諾每一次的提醒都百分之百準確，但我能保證每一字一句都出自真誠的專業判斷。願我們都能在波動中，鍛煉出更堅韌的智慧與心性。
