工商時報 陳傑鳴
市場熱議2026年交屋潮風險。樂居創辦人李奕農先前點名，依2023下半年至2024上半年推案量最大的區域推估，2026年恐面臨交屋壓力的十大潛在賣壓區，包括淡海新市鎮、台中七期、桃園客運園區、桃園中路、草漯、A20興南重劃區、台中捷運機廠特區、台南高鐵特區、台中十四期與台北市木柵。
值得注意的是，這份名單橫跨新興重劃區與成熟商圈，並非全是傳統認知中的「投資熱區」。但從最新實價資料來看，這些區域的買氣已同步急凍，2025年交易量年減幅普遍高達6至8成，連過去被視為抗跌的台北木柵，交易量也年減約4成，台南高鐵特區甚至出現年減81%的極端狀況。
在「買氣急凍」與「交屋量持續放大」的雙重壓力下，中信房屋研展室副理莊思敏指出，當交屋時間逼近，售屋壓力將集中釋放，有交屋潮的區域，未來最可能走向三種發展劇本。
劇本一：量卡死、價表面撐 「讓利換成交」成為唯一出口
第一種劇本、也是目前市場最可能出現的狀況，是成交量長期低檔，但價格僅止於「表面撐盤」，實際成交高度仰賴讓利。
若2026年買氣在低點盤整，而銀行限貸狀況逐步紓解且景氣維持溫和成長，建商與屋主未必急於全面降價，而是透過延後交屋、附家具裝潢、私下協商付款條件等方式，維持帳面價格，但實際成交條件愈來愈彈性。
在供給量大、投資客比例偏高的區域，如淡海新市鎮、桃園客運園區、草漯、台南高鐵特區、台中捷運機廠特區、桃園中路與A20興南重劃區，一旦投資客交屋時面臨貸款成數不足、自備款壓力升高，勢必選擇「出售換現金」，加速讓利出場。這類區域最可能出現「開價、成交價同步修正」，不讓利，幾乎賣不動。
相對之下，品牌建商集中、仍具長線題材的台中、桃園部分成熟區塊，則可能呈現「量低迷但不急跌」的盤整型態，價格撐住或小跌，但成交條件仍會明顯轉向買方。
劇本二：不是全面下修 而是「高總價先中槍」
第二種劇本，最可能出現在台中七期、台中十四期，以及部分雙北區域。
這類區域具備地段與機能優勢，但高總價產品比例高，在央行信用管制與銀行風控未鬆下，高資產買方觀望情緒濃厚，成交量長期低迷，壓力將集中在特定高總價產品上。
莊思敏指出，這類區域未必會立刻出現全面降價，但一旦屋主資金吃緊，就可能出現「個案式明顯讓利」，而且因單價與總價基期高，單一個案的修正金額，往往比外界想像來得驚人。她也點名，台中七期過去撐盤仰賴高資產族與投資客，如今在交屋潮與買氣低迷交會下，市場勢必回歸基本面檢驗。
劇本三：會不會多殺多？關鍵看三個條件
市場最擔心的「多殺多、斷頭潮」，莊思敏認為並非不可能，但門檻很高。必須同時具備三個條件：一是高投資比、低自備款買盤；二是大量集中交屋；三是轉售市場持續無量。而且仍需觀察2026年前利率與政策是否再出現黑天鵝。
若僅具備其中一、兩項，市場多半仍停留在「撐不住的人先退場」，而非全面性崩跌。
十大潛在賣壓區誰相對安全？木柵成對照組
相較之下，台北市木柵雖然交易量同樣下滑，但因商圈成熟、自住需求穩定、投資比例低，即便供給增加，仍被視為十大潛在賣壓區中風險相對最低的區域。莊思敏強調，「交屋潮的衝擊是高度區域性的，不是所有地方都會出事。」
專家提醒：不是不能買，而是不能買錯
面對2026年交屋潮，購屋族與投資人不必恐慌，但必須更精準。莊思敏建議，自住客可留意賣壓區中機能成熟、屋主願意讓利的個案；投資型買方則應避開交屋密度過高、轉售流動性不足的重劃區。未來一到兩年，房市未必全面崩盤，但很可能進入一段「誰撐不住、誰先退場」的淘汰期。
