繼承土地，真的都是好消息嗎？一名小地主最近想出售名下祖產持分，卻在第一關就卡住—光是向地政事務所申請土地謄本，就得面對近50名共有人，以每張20元計算，4筆土地全部調閱下來，謄本費就接近千元，這還只是整個程序的起點。
在「有土斯有財」的想像下，多數人認為能繼承祖先土地，等於少奮鬥20、30年，但現實是，土地歷經多代分割後，原本完整的一塊地，往往被切成零星持分，權狀在手，面積卻只有1、2坪，想變現遠比想像困難。
該名地主名下共有4筆土地權狀，實際持分面積僅1.2坪，近期有買方願以每坪20萬元承購，總價約24萬元，看似單純的小額交易，卻因法定通知程序層層關卡，讓賣方疲於奔命。
依據《土地法》第34條之1規定，共有人出賣應有部分時，其他共有人得以同一價格優先承購，因此，買賣契約成立後，必須依法通知所有土地共有人。
賣方先向地政事務所申請第三類土地謄本，確認4筆土地的共有人名冊，資料顯示，共有人多達近50人，取得謄本後，還須以利害關係人身分向戶政事務所申請戶籍謄本，查明最新地址，再逐一寄發存證信函通知。
依法必須送達並等待15天以上，若信函無法送達，還需由村里長簽證公告，或以登報方式公告，並自公告或最後刊登日起再計算20天。整體流程往往超過35天，通知程序才算合法完成。
完成通知後，辦理過戶時還需簽立切結書，載明通知方式並具結如有不實願負法律責任，地政事務所才會完成審查及登記。
問題在於，這筆土地僅1.2坪，成交價24萬元，但包含謄本、戶籍資料、存證信函、公告及相關行政費用，前後支出約近2萬元。對小面積持分地主而言，等於成交金額將近一成耗在程序上。
更令人憂心的是，如果這一代未處理，未來由兩名子女繼承後，各僅剩0.6坪，持分更細碎，共有人數恐破百人。屆時通知程序與成本只會更加複雜。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，出售持分土地必須依規定完成通知程序，否則可能涉及刑事責任。若出售對象本身即為土地共有人，則可免除通知其他共有人，實務上不少小地主會優先與共有人協調，以減少繁瑣流程。
祖產未必都是資產紅利，當土地被切割到只剩零星持分，地主面對的可能不是財富，而是時間與成本的消耗，對小地主而言，及早整合或規劃處分方式，或許比單純擁有權狀更為重要。
