文/記者張瀞勻
台灣老屋比例高、地震頻率增加，使各縣市啟動公辦都更的腳步加快，近期北、中、南多件公辦更新案陸續進入招商、審議或動工階段，可謂全台遍地開花，專家分析，公辦都更以政府主導、建商參與，可降低協調卡關與資訊疑慮，並成為未來5~10年都會區更新的重要推動力量。
台灣住宅老化速度加快，加上地震頻繁，使各城市對危險老屋與老舊社區的更新需求持續提升，近年北、中、南多個公辦都更案陸續啟動，從單一街廓擴展至交通節點、市心老街區等位置，全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，公辦都更最大特色在於「政府掛保證」，透過公權力主導、民間建商專業參與，降低早期都更最常見的協調卡關與信任不足問題，使整體推動效率明顯提升。
老屋更新需求上升 政府主導成推動重要力量
在台北市，公辦都更已累積多個示範案例，從早期的個案整合逐步向面狀推進，近期市府推動的「公辦都更 PRO」制度以公地活化、整宅輔導與自助人助為主軸，截至2025年已啟動39案、完工6案，引入民間資金近1000億元，近期進入動土階段的士林海光段由漢皇集團主導，以「漢皇韶光」推出，規劃內容包括社福空間、人行綠帶與文化展示牆等公共設施，台北市住都中心其他公辦案亦陸續完成程序，包含中山民安公辦案由昇陽建設取得最優申請人資格，「城心文祥」案則由阿曼開發簽署協助實施契約。
新北市公辦都更主要分為兩類，一為公有土地活化，一為大基地更新改善都市安全，其中永和大陳社區因基地面積大、產權複雜，被視為全台規模最大的公辦都更區域。全區共分7個單元，單元2已入住，單元3正施工，單元7於今年10月通過大會審議，預計2026年動工，單元5正在審議，單元1與單元4進入公開展覽階段，其中單元6與單元7由漢皇建設主導，單元6以「漢皇 SKY RIVER」開發，規劃活動中心、公托、日照中心、社宅與市場，並銜接興建中的萬大線，漢皇集團董事長孫正乾強調，該案以建築實在的百年建築爲目標，讓建築成為真真正正的「祖厝」。
另有「新莊立德段公私有土地公辦案」與馥華集團永大興營造簽約完成，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，中永和仍是更新密集區，其中「大陳義胞」與「秀朗橋北側重劃區」被視為後續發展的重要據點，也可望成為下個百萬區域，而「漢皇 SKY RIVER」開價每坪約98～118萬元，預計2030年完工。
桃園市於2025年成立桃園住都中心後，首案「正光花園新城」為1996年被判定為海砂屋的社區，住都中心進駐後同意比在短期內由76%提升至超過85%，桃園住都中心表示，該案於9月公告招商，年底完成出資人甄選，預計2028年啟動拆除，力拼2032年重建完成，此外，桃園市也同步推動多件更新案，包括大華八街震損社區、金山光峰海砂屋案、滿信成功花園城震損案，其中大華八街與金山光峰皆已進入擴大基地意願調查，滿信成功花園城於2025年達到50%門檻，內壢第三市場於 2025年10月公展後進入審議，預計2026年9月開工，新民立體停車場由聯上開發取得實施資格，八德大湳及桃合段更新案預計2026年第1季公告招商。
政府帶頭、建商響應 改變城市天際線
台中市於2025年啟動首件公辦都更「豐原公辦都市更新地區」，基地位於豐原火車站與豐原轉運中心旁，屬交通樞紐區位，台中市都市發展局說明，此案將採公開徵求方式引入民間團隊，並導入「台中好宅」，結合綠空廊道與葫蘆墩生態水岸，提出「水岸花都．宜居豐原」的都市更新方向。市府規劃以容積獎勵、公有土地活化及多元開發策略協助老舊街廓更新，使其具備居住、交通與生活整合機能。
台南近期公辦都更遍地開花，由中德建設插旗的台南車站旁公辦都更案以「成大之森」推出；東區平實營區公辦案由國城建設以「國城寳實」開發，總投資金額約124億元，規劃12棟住宅大樓，其中1 棟回饋台南市政府。
值得一提的是，國城建設除了台南平實營區公辦都更案外，也拿下高雄首件公辦都更「鳳山都更好」、嘉雲中彰投地區首件公辦都更「嘉義都更好」，並主導左營高鐵科技之心商四基地的開發，此外，高雄亞灣特貿三南基地公辦都更案亦由國城建設參與推動。
從制度面來看，陳傑鳴指出公辦都更具三大優勢：
其一， 推動效率高。相較民辦都更常因地主意見分歧導致多年卡關，公辦都更可透過整合、協調、仲裁等制度加速進程，加上政府具公信力，住戶對資訊透明度與權益保障更有信心。
其二，區域規劃更具規模、價值更能提升。公辦都更多採整體都市再生思維，包含交通動線、公共設施、社福空間、綠地開闢等整合設計，帶動區域質感全面升級，房市加值潛力相對高於單一基地或小基地的零碎更新。
其三， 弱勢機制更完善。公辦案普遍設有安置住宅、租金補貼等配套，照顧高齡或弱勢住戶，使都更過程更具社會價值。
他也提醒公辦都更仍存在三項限制。其一，期程仍受行政流程影響，跨局處審議常讓時程延長。其二，開發彈性較低，政府對建蔽率、建築量體、使用分區多有嚴格規範，使建商品牌特色發揮有限。其三，財務效益較難最大化，因必須兼顧公益性與住戶回饋比例，使建商利潤不如民間都更案，可能影響部分企業投入意願。
陳傑鳴表示，公辦都更對區域房市具中長期正向效應，尤其雙北等高價精華區塊，更新後因環境進一步改善，將有助於提升居住品質，甚至成為房價堅實的支撐力道，未來5~10年公辦都將有機會成為都會區房價支撐的核心動能，購屋者若鎖定都更範圍周邊、擁有交通建設與生活機能的成熟區塊，將能提前卡位區域轉型的紅利。
