工商時報 陳傑鳴
在高房價時代，房地產往往是一個家庭最重要、價值最高的資產，然而，當父母年事漸長，「房產怎麼傳承」卻常被拖到最後一刻才處理。專家提醒，房產傳承不是單純寫遺囑或過戶那麼簡單，其中潛藏的稅務、法律與家族關係風險，一旦忽略，恐導致爭產糾紛、稅負暴增，甚至讓資產被迫變現。以下五大風險，是房產傳承中最容易被忽略的關鍵問題。
一、只想「平均分配」，卻忽略應繼分與特留分
許多父母認為，只要在遺囑中載明「平均分配」，問題就能解決，但實務上，法律設有「應繼分」與「特留分」制度，即使立有遺囑，也不能完全剝奪法定繼承人的最低權益。
竑誠法律事務所律師吳光禾表示，被繼承人在遺囑中對於遺產分配方式有違反特留分規定，受侵害的繼承人可依民法第1225條行使「特留分扣減權」，將導致繼承程序延宕甚至訴訟，尤其在再婚家庭、手足關係複雜的情況下，爭議風險更高。
建議提早做資產傳承的規畫，避免繼承發生時，繼承人中有人因為特留分遭剝奪，產生訴訟爭議，導致家族紛擾、糾紛不斷。
二、低估遺產稅與現金流壓力
房地產帳面價值高，但流動性低，當繼承人面臨遺產稅時，往往需要在短時間內籌措大筆現金。若名下多為不動產，卻缺乏現金資產，可能被迫賣房繳稅。
此外，在房價高漲的都會區，一戶自住房產市值動輒數千萬元，如果沒先規劃好，累積其他資產後，總遺產價值可能就會超出免稅額門檻。
吳光禾律師表示，由於繼承人需要先繳納遺產稅，取得完稅證明後才能繼承遺產，為了避免無力繳納遺產稅的情形發生，最好先預留稅源，例如可以先提前試算遺產稅、保險規劃或預留現金，也可以採分年贈與降低總遺產規模等方式，讓繼承人在繼承發生時，得以繳納遺產稅，使繼承程序可以順利進行。
三、因繼承而公同共有埋下未來糾紛種子
實務上，最常見情況是房產由多名子女「公同共有」加以繼承，表面上看似公平，實際卻可能埋下長期衝突。
吳光禾律師指出，許多繼承人在父母過世後，對於繼承之不動產，未能多想就辦理公同共有，導致明明名下有資產卻無法使用或變現，又無法申請到補助，若透過法院聲請分割共有物，最終往往走向強制拍賣，不僅資產價值打折，家人關係也難以修復。
建議可在繼承遺產時，事先做好遺產的分割，例如約定好處分機制與估價方式，避免日後僅能以訴訟方式解決公同共有的窘境。
四、提前贈與卻忽略稅務與公平性
不少父母選擇生前贈與，以降低未來遺產稅負，但若贈與規劃不公，也容易引發手足間的不滿。該贈與除需申報贈與稅，否則可能會被國稅局裁罰外，若是因為結婚、分居或營業而受有的贈與，在繼承發生時，其他繼承人亦可主張民法第1173條歸扣，要求該部分贈與應視為預付遺產，此外，房地產之移轉涉及房地合一稅、契稅、土地增值稅等成本，若未妥善規劃，可能反而增加整體稅負。
吳光禾律師建議，可事先盤點名下動產及不動產，在贈與時先預為稅負之計算，評估贈與繼承的稅負差異，於申報時列明贈與事由，使傳承之餘不因此侵蝕過多現有資產及避免未來子女產生訴訟紛爭。
五、忽略配偶權益與再婚家庭風險
在目前高齡化與再婚比例增加的社會背景下，近年配偶與前段婚姻子女之間的繼承權問題愈發複雜，若未事前規劃，可能出現「配偶與子女公同共有房產」情況，增加未來處分難度。
吳光禾律師表示，最好清楚界定婚前、婚後財產，預立遺囑或提早做資產傳承的規劃，除了可以保障配偶權益外，也能避免配偶與子女公同共有房產之窘境，另外，也可以參考郭台銘模式，在結婚時預先跟法院聲請分別財產制，也是一種解決方式。
房產傳承不僅是法律問題，也是家庭治理問題
專家指出，房產傳承真正困難的，不在技術面，而在人性面，許多家庭因為忌諱談錢、避談身後事，最終在毫無準備下讓子女承受複雜局面。
在房價高漲、資產集中於不動產的台灣社會，傳承規劃應提早布局，而非等到事件發生才倉促處理。若能在生前妥善規劃，不僅守住資產價值，也能守住家人關係。
