工商時報 陳傑鳴
房市買氣低迷，哪些區域銀行最可能出現放貸風險?最可能倒下?根據聯徵中心最新數據統計，截至去年底，全台房貸授信餘額最高的十大行政區中，桃園市「桃園區」與新北市「板橋區」雙雙突破3,500億元，成為全台房貸資金最集中的兩大熱區。
若從區域分布觀察，這些房貸餘額最高的區域，多集中在雙北、桃園、台中以及新竹科技產業帶，雖顯示人口成長、產業發展與交通建設仍是支撐房市需求的重要因素，但房市專家指出，從房貸資金分布來看，房貸授信餘額高度集中的區域，往往也代表當地房市交易量大、槓桿程度高，一旦房價修正或利率走升，市場波動也可能相對明顯。
房貸集中度高 市場一旦修正衝擊恐放大
數據顯示，到去年底「桃園區」房貸授信餘額達3,547億元，位居全台第一；新北市「板橋區」則以3,517億元緊追在後；第三至第五名依序為台中市「北屯區」3,039億元、桃園市「中壢區」2,994億元，以及新北市「新莊區」2,876億元。
其後，依序還有新竹縣「竹北市」2,787億元、新北市「中和區」2,377億元、「三重區」2,278億元、「新竹市」2,255億元，以及新北市「新店區」2,171億元。
從房貸餘額來看，前十大行政區幾乎都是人口密集、建案供給量大的區域，例如「桃園區」與「中壢區」近年因房價相對雙北親民，吸引大量首購與通勤族進場，到去年底房貸件數分別達49,081件與46,688件，顯示市場交易與貸款需求都十分活躍。
然而，房貸件數與餘額越高，也代表整體市場槓桿程度越高，中信房屋研展室副理莊思敏表示，目前十大房貸熱區的平均授信餘額(即每房貸件尚未清償的貸款)普遍都還高達700~1000萬之間，若未來房價出現明顯修正，部分高成數貸款購屋族可能面臨資產價值下滑的壓力，甚至出現貸款金額接近或高於房價的情況，可能會使市場信心受到衝擊。
新興重劃區與科技產業區 房市循環更明顯
此外，從十大房貸熱區的結構來看，不少區域與近年大型重劃區或科技產業發展密切相關，例如台中「北屯區」近年受十四期重劃區、水湳經貿園區、機捷特區等發展帶動，房貸餘額突破3,000億元；新竹縣「竹北市」與「新竹市」則受半導體產業與科技就業人口支撐，房貸規模也分別達2,787億元與2,255億元。
莊思敏指出，這類區域在景氣上升時往往成為房價領漲區，但在市場修正時，價格波動幅度也可能相對明顯，尤其若新案供給量較大，一旦買氣轉弱，市場修正速度往往會比成熟生活圈更快。
利率與房貸年期拉長 放大未來市場波動
另一個值得關注的現象，是近年房貸年期持續拉長，30年房貸已逐漸成為市場主流，當房價與貸款金額持續增加，購屋族往往只能透過延長房貸年期來降低月付壓力。
屋比房屋總經理葉國華提醒，近年熱門的長年期房貸雖然短期能降低負擔，但也代表整體市場對利率變動更加敏感，一旦利率上升或經濟景氣轉弱，高房貸負擔區域的家庭財務壓力可能同步增加，進而影響整體房市交易動能。
房貸規模創高 也反映市場槓桿持續提高
葉國華指出，房貸授信餘額高本身不一定是問題，因為人口多、經濟活躍的都會區本來就需要較多房貸資金，但當市場資金高度集中於少數區域，也代表房市槓桿持續提高，若同時出現「房價過快上漲、貸款年期拉長、投資買盤增加」等現象，就可能代表該區房市正逐漸累積結構性風險。
而對政策單位而言，這類區域往往也是信用管制與房市監測的重點；對購屋族來說，這些房貸規模龐大的區域，可能也會成為市場觀察房市風向的關鍵指標，應特別留意市場是否出現過熱跡象，要避免在高點時進場，承擔過高風險。
