工商時報 陳傑鳴
近期中東地緣政治衝突升溫，能源價格再度飆漲，市場對全球通膨回升的憂慮快速升高，也讓「買房抗通膨」的說法再度在市場流傳。近期代銷業者甚至喊出「通膨壓力比想像中更大，現在就是買房抗通膨的好時機」。
然而，房地產真的能有效對抗通膨嗎？學界與市場研究顯示，房地產確實在長期具備抗通膨特性，但這並不代表任何時間、任何地區的房產都能對抗物價上漲，若買在錯誤時機或區域，甚至可能出現「房價上漲仍跑輸通膨」的情況。
房地產長期確實具有抗通膨特性
從學術研究來看，不動產確實常被視為抗通膨資產之一。國際研究顯示，在多數國家長期資料中，房地產價格與通膨通常呈現正相關，也就是當物價上升，房地產價值往往也會跟著提高。
例如《北美經濟與金融雜誌》（The North American Journal of Economics and Finance）2025年一篇涵蓋1990年至2023年多國市場的研究指出，房地產資產（包括直接持有與證券化不動產）在長期能有效對抗通膨衝擊，特別是在經濟環境穩定時，對意外通膨與能源價格上漲都具有一定抵禦能力。
另一篇發表於2023年《實證經濟學》（Empirical Economics）的研究，分析16個國家長達150年的歷史資料，也發現房地產在1至10年的時間尺度內，至少能部分抵禦通膨侵蝕。
研究普遍認為，房地產具備抗通膨特性的原因主要有三個：
第一， 房屋屬於實體資產，土地與建材成本通常會隨物價上升而提高。
第二， 房租多半會隨通膨調整，使資產收益能同步成長。
第三， 若採固定利率房貸，未來還款金額名目固定，但貨幣購買力下降，實質負擔反而會降低。
因此，在許多國家長期經驗中，房地產確實被視為抗通膨的重要資產配置之一。
短期房價未必跟著通膨走
不過，「房地產抗通膨」其實存在很強的前提條件。《房地產金融與經濟學雜誌》（The Journal of Real Estate Finance and Economics）2023年的一篇研究指出，在經濟動盪或金融市場劇烈波動時，房地產短期的抗通膨能力甚至可能轉為負值，也就是房價不升反跌。
原因在於房價並非只受物價影響，而是同時受到利率、就業、人口與金融環境等因素左右，當通膨快速升溫時，各國央行往往透過升息來壓制物價，而利率上升會提高房貸成本、壓縮購屋需求，房價反而可能承受壓力。
2008年全球金融海嘯就是典型案例。當時全球仍存在通膨壓力，但因信貸市場崩潰與金融風暴，美國房價仍大幅下跌，顯示房市並非單純跟隨物價上漲。
四種情況下 房產可能無法抗通膨
學者與市場專家指出，在以下四種情況下，房地產不但未必能抗通膨，甚至可能跑輸通膨。
第一， 升息速度過快。
當央行為壓制通膨而快速升息時，房貸成本上升將抑制購屋需求，使房價漲幅受限。
第二， 人口與產業動能不足。
房價長期仍取決於人口與就業，如果區域人口外流或產業衰退，即使整體通膨上升，房價也未必能同步上漲。
第三， 房價已提前透支。
若房價漲幅遠高於所得與租金，市場容易進入修正期，即使名目價格未明顯下跌，但若房價漲幅低於通膨，實際購買力仍會縮水。
第四，出現停滯性通膨。
歷史案例，通膨19%房市卻陷入低迷!回顧台灣歷史，1979年第二次石油危機是典型案例，當時國際油價飆漲，帶動全球物價急速上升，經濟成長停滯，台灣通膨率一度高達19%，創戰後高峰。
面對嚴重通膨壓力，政府採取緊縮貨幣與財政政策，包括提高利率與收緊資金供給，以抑制物價上漲，結果雖然成功壓制通膨，但房地產市場也受到衝擊。1980年代初期，房地產市場出現長時間低迷，1984年預售屋成交率甚至不到三成，部分國宅出現滯銷情況，政府還被迫降價出售。
抗通膨的不是「房子」而是「地段」
屋比房屋總經理葉國華就指出，真正具備抗通膨能力的並不是所有房產，而是具備長期需求的核心地段，例如人口持續成長、產業集中、交通建設完善的區域，房價較容易與通膨同步上升；反之，若是人口流失區或供給過多的地區，即使整體通膨升溫，房價也可能停滯甚至下跌。
他表示「買房抗通膨」有其道理，但並非全然正確，更準確的說法應該是「優質房產在經濟穩定下長期可抗通膨」。對購屋族而言，與其單純因通膨恐慌而進場，更重要的是評估地段、負擔能力與長期需求，否則一旦市場循環反轉，抗通膨的避風港，反而可能變成沉重負擔。
