理財周刊
顏瓊真
關稅及貿易政策不確定，使得第二季的台灣商用不動產呈現兩樣情，工業地產交易不受影響，仍一枝獨秀；但土地交易明顯萎縮，建商購地變保守了。
美國對台灣的「對等關稅」稅率多少？因90天暫緩期間過了，再從7月8日延至8月1日，進入延長賽，而台灣並不在美國新一輪的公布名單內，使得「關稅大刀」的不確定，持續影響台灣企業的投資力道。
受到4月2日川普關稅大刀之衝擊，台灣商用不動產(商辦、廠辦、工業地產)及土地市場出現觀望，第二季交易明顯降溫，尤其土地成交動能萎縮，但工業地產則一枝獨秀，出現兩樣情。
關稅延長賽 企業投資趨保守
仲量聯行董事總經理侯文信指出，在對等關稅與新台幣升值的雙重壓力，加上全球經濟前景不明，企業整體投資態度趨於保守，第二季商用不動產與土地市場表現同步降溫。
根據仲量聯行統計，2025年第二季台灣不動產交易總額為新台幣615億元，季減24%、年減13%。2025年上半年累計交易金額達新台幣1,427億元，較去年同期下滑9%，市場觀望氣氛濃厚(圖一)。
在資金緊縮與政策不確定性干擾下，本季商用不動產買賣市場整體交易件數較上季減少5%，土地交易件數也下滑11%。儘管如此，科技業擴廠需求支撐部分買氣，且第一季上市櫃企業繳出亮眼獲利，帶動市場信心回穩。展望下半年，進入交易旺季，加上AI應用持續擴展，預期市場交易動能將逐步回升。
商用不動產方面，本季交易金額為新台幣336億元，季減12.3%、年減4.5%。上半年累積交易量為719億元，較去年同期增長1%。即便行政院主計總處下修下半年GDP預測，但全年經濟成長仍有望保3%，且AI熱潮帶動科技產業持續擴張，為市場注入穩定支撐力。
其中，廠房交易量本季季增13%，代表性案例包括和碩以新台幣56.38億元購入宏達電桃園廠，展現產業擴產決心。廠辦市場則以自用型需求為主，本季交易金額達新台幣88億元，代表交易如美好證券與相關法人聯手購入華固V-Park B棟。物流資產方面，本季迎來今年首宗大型交易，遠見智能物流倉儲以新台幣62.44億元成交，顯示市場對長期物流需求仍具信心。
在整體市場保守氛圍中，投資型買家多持續觀望，等待價格修正與入場契機；反觀自用型企業則積極進行資產布局，由科技產業帶動，本季自用型交易占比上升至65%。
工業不動產表現相對韌性
高力國際研究部資深董事梁儀盈表示，全球經濟前景不明、關稅及貿易政策不明朗、地緣政治風險升溫與國內信用政策緊縮等因素交互影響，導致商用不動產與土地投資氛圍保守。
第二季商用不動產交易金額為284億元，較去年同期下滑8%，已連續兩季的單季成交金額均未達300億元；而累計上半年達572億元，約去年同期的75%，是2021年以來同期低點、五年來最低，而上半年土地交易額約845億元，年減約2.5%。
買氣減少主因還是來自於前述多重不確定因素影響，導致企業對於整體投資及經濟前景採審慎觀察，暫時推遲交易決策。
儘管市場整體交易速度放緩，在製造業尤其是科技業因為客戶積極備貨帶動出口連續擴張，以及AI應用持續發展的推動之下，工業不動產在上半年度仍展現相對出韌性，廠辦、廠房與倉儲類產品合計交易金額達448億元，占整體交易金額的78%；顯見製造業剛性需求仍為今年度市場最主要支撐力，其中又集中在科技業。
相較之下，建築業收購動能轉弱，主因為精華區釋出物件稀少，導致收購意願下降。上半年度前十大指標交易案件中，有七筆案例為企業自用。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，儘管受到美國關稅政策與政府打房措施的雙重影響，不動產市場氛圍保守觀望，但在科技業大型買賣的支撐下，第二季大型商用不動產(單筆3億元以上)成交金額為335億元，年增率為15.4%，合計2025年上半年成交金額為840億元，年增率17%(圖二)。
丁玟甄指出，商用不動產交易動能持穩，科技業依然為商用不動產市場的最大推手，單季投入163億元，占整體交易的53%，累計上半年交易金額為274億元，較去年同期放大。
AI助攻 企業大買廠房與廠辦
本季各類型不動產之中，廠房與廠辦為交易大宗，成交金額分別為179億元與130億元，貢獻本季交易超過九成，買氣超越去年同期，顯示面臨美國關稅戰的威脅，科技業持續透過國際分散布局與深化台灣製造的多元策略，降低風險。
根據戴德梁行最新統計，第二季大額商用不動產交易(單筆超過1億元)總額仍達313.1億元，顯示國內基本面具備良好韌性。在AI產業快速發展的推動下，相關企業積極調整與擴充產能，助攻交易動能延續。
本季最大宗交易為遠見科技以62.4億元向威獅倉儲購得位於桃園市楊梅區的現代化物流設施，第二、三大交易則分別為和碩聯合科技以56.4億元購入宏達電位於桃園市桃園區的工業廠房，以及以28.1億元出售其位於新北市新店區的工業不動產予國宏地產開發。
戴德梁行指出，雖然地緣政治風險與其他不確定因素仍影響市場信心，使投資型買盤趨於保守，但截至今年上半年，大額交易金額已累計達741億元，約為去年全年總額1,480億元的一半。其中自用型需求佔比超過八成，撐盤效應明確，反映企業對未來營運發展仍具信心，也為商用不動產市場提供穩定支撐。
土地交易量縮 建商只買好地段
相較於商用地產有支撐，再看土地交易動能，卻是「價穩量縮」格局。根據戴德梁行統計，2025年上半年土地交易總額約870億元，為近兩年單季交易量之低點。交易量下滑，主因是央行限貸措施仍未鬆綁，導致高總價土地因自有資金門檻過高而乏人問津。
雖整體市場動能減弱，但具開發潛力與稀缺性的優質地段仍獲建商青睞。戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達表示，第二季成交前十大交易中，以台中市的表現最為亮眼，在十大交易中即佔了半數，其中最大筆交易位於水湳經貿園區的逢大段第二種創新研發專用區，交易總價為38.16億元，單價每坪約101萬元亦創下區域新高，顯示開發商對於優質地段土地的出手願意仍高(如附表)。
然而即便在優質地段，買方追價意願已趨謹慎，價格漲幅有限。以台中市地政局6月26日之開標結果為例，位於逢大段、文商段、創研段的土地投標數皆只有一標，且溢價率都不高。
楊長達說，今年以來，金融監理政策持續收緊，央行限貸令對於資金調度造成明顯壓力，總價過高的土地因購地貸款成數受限，多數潛在買家評估財務成本後選擇觀望。
整體而言，2025年第二季土地市場呈現「量縮價穩」特徵，隨著央行政策在下半年仍未見鬆綁跡象，資金取得難度高，短期內市場難以出現積極行為，後續交易預期將維持理性布局。
高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠表示，上半年的土地市場受央行信用管制未鬆綁及房市買氣低迷的影響更深，交易更顯疲弱，上半年總交易金額為845億元，為八年來同期第二低。
建商購地動能下滑
建商購地意願明顯下滑，僅投入403億元，占整體交易額比重約49%，為八年來同期首度跌破占比五成的低迷情況。
黃正忠認為，現在建商推案更加謹慎，資金調度也轉趨保守，購地動能明顯下滑。從今年縣市政府的土地標售狀況來看，標售雖為建商取得土地原料的來源之一，但整體脫標率較往年偏低，尤其追價意願明顯不高，反映對未來房市走勢仍抱持偏高的不確定性。上半年度前十大指標交易中，政府標售案占多數，顯示私人土地市場流動性較過往低，導致成交案偏低。
丁玟甄也談到，根據第一太平戴維斯的統計，土地市場買氣則在第二季明顯降溫，單季交易金額僅328億元，季減率與年減率分別為45%與39.8%，建商單季僅購地140億元，購置規模比前一季大幅減少近七成。受惠於前一季土地交易熱絡，合計上半年土地成交總額為931億元，規模與去年同期相當(圖三)。
土地市場買氣則在第二季明顯降溫，受央行第七波信用管制與限貸政策的影響，住宅市場買氣明顯萎縮，建商推案與購地意願大幅下滑。第二季大型土地交易總金額僅328億元，交易規模較前一季及去年同期皆大幅萎縮。
貸款限制 土地交易降溫
侯文信表示，在央行第七波信用管制持續發酵下，購地貸款額度與土建融資條件趨嚴，使開發商資金調度受限，加上銷售周期拉長，導致土地市場交易熱度明顯趨緩。第二季土地總交易額達新台幣279億元，較上季減少35%，年減幅亦達22%。
儘管市場整體轉趨審慎，工業用地市場表現相對亮眼，第二季交易金額自上季的新台幣39億元成長至67億元，季增71%。交易主力以傳產企業為大宗，占比達53%，代表交易包括興豐鋼鐵斥資新台幣32.6億元購入彰濱工業區土地(圖四)。
科技產業展現對土地的強勁需求，交易量占比約為30%，且多集中於半導體相關企業，如群聯電子與同欣電，顯示在AI發展驅動下，產業布局仍具前瞻性。
不過，住宅與商業用地市場則受建商投資態度轉趨保守影響，第二季交易金額降至新台幣213.4億元，住宅與商業土地交易量分別較上季下滑59%與12%。區域表現方面，高雄土地脫標率維持約六成水準，台中則僅有17%，反映市場審慎態度仍在。不過少數條件優異之標的仍出現溢價現象，顯示資金充裕的大型建商依舊積極尋求布局良機(圖五、圖六)。
侯文信表示，整體而言，面對經濟不確定因素，第二季投資人整體策略趨於保守。然而，上市櫃企業上半年獲利創新高，半導體產業需求強勁支撐市場基本面，預期下半年投資動能有望逐步回溫。部分企業已著手提前布局，以因應未來擴產與營運空間需求。
侯文信指出，科技業需求推動工業地產交易活絡，包括和碩、群聯電子等科技大廠積極投入資金布局，推升本季工業不動產交易量上揚。其中廠房更已連續三季成長，顯見產業長期發展信心不減。
雖然建商普遍面臨融資壓力，但仍有資本實力雄厚的建商把握時機，以更具彈性的價格策略取得核心地段，靜待未來市場回溫。惟對等關稅政策走向未明，加上台幣升值可能壓縮出口導向產業利潤，未來整體企業資本支出仍須審慎觀察。
關稅戰底定 商用才能撥雲見日
高力國際董事長劉學龍表示，全球局勢發展難預料，加上央行仍維持既有管制措施且短期內未有鬆綁跡象，刺激投資型買盤的效果相對有限，市場氛圍將持續偏向審慎保守，評估重點仍在穩健及收益率較高的資產與區域。
而全球AI應用的需求持續成長，技術研發持續投入，輝達於五月更宣布海外總部設在台灣，更彰顯台灣在AI供應鏈之優勢，也可望繼續成為台灣下半年出口貿易主要動能，因此製造業的剛性需求仍會是扮演交易最主要的支撐力。
綜合來看，投資人應聚焦於具備產業鏈韌性與穩定需求的資產類型，例如工業不動產。同時靈活調整資金槓桿與資產配置策略，將是因應市場不確定性的關鍵。
