文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）
房客因為某些因素把房子轉租或把一間或兩間房間分租，是很普遍常見的事情，但是如果沒有事先得到房東的同意，房東如果怪罪下來，甚至會跟房客解除合約。房客如果不搬家，房東無奈的只好告到法院，才能讓房客搬走，但也是一條辛苦漫長的路。民法第443條規定「1.承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。2.承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」以上是民法關於不得轉租之約定。
「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法）於民國106年12月27日公布，112年2月8日修正一次，第1條即載明本法是「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」對於「轉租」規定在第9條「1.轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。2.轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。3.轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」第10條第1項「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：1.承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。2.承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。3.承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。4.出租人為重新建築而必要收回。5.其他依法律規定得提前終止租賃契約。」
土地法第100條第3款規定，房客若積欠租金可用押金先抵償，但押金通常為2個月，因此若房客積欠房租的時候，房東需先等2個月押金抵償完，再積欠2個月房租後，房東才可以依照民法第440條第2項規定終止租約。這個規定對房東並不友善，在租賃專法（租賃住宅市場發展及管理條例）特別法上路後，效力優先於土地法。所以只要房客積欠2個月租金，房東即可提前終止租約。房東可以書面存證信函雙掛號告知房客，以免有爭議。
房東需要房客，房客需要房東。有緣分才會雙方簽約，雙方相處得好，房東可以一直收房租，不必又很麻煩地另外找房客。以目前的房價房租結構以及市場需要，很多房子不容易一次找到可以租下整層的房客。房客願意自己找分租的房客，其實也是替房東省下很多麻煩。只要雙方把約定事項好好說清楚寫明白，透過法條的約束提供給雙方保障，其實是雙贏互利的事。這在大學學區附近的租賃個案最是常見。筆者就有認識的朋友年輕的時候在政大附近租了一層四房的公寓，她自己住一間，其他3房她當二房東分別租給政大法律系的學生。房東樂得輕鬆，幾年後這些學生目前也分別擔任法官律師，大家皆維持很美好的友誼至今。「轉租」、「當二房東」只要注意法規、合於法規，可以不必然很麻煩或惹上官司，房東既可順利收到完整租金，房客也可以安心住下來，不用常常搬家，搬家是非常辛苦又花錢的事情。
