工商時報 陳傑鳴
台灣房市長期存在一個耐人尋味的現象，當房價持續上漲時，市場買氣往往更加熱絡，不過，一旦房價出現鬆動甚至下跌，反而出現買方觀望、成交量迅速萎縮的情況。換句話說，房市並不完全遵循一般商品「價格越低越好賣」的邏輯，而更像是一個深受市場心理與預期影響的資產市場。
學者專家指出，房市運作除了供需、利率與資金因素外，購屋者對未來價格的預期往往才是影響買氣的關鍵，當市場普遍相信房價會持續上漲時，就會出現「越漲越買」的追價現象；但當市場開始認為房價可能修正，買方反而會延後購屋，形成「越跌越沒人買」的局面。
房市循環受「FOMO」、「等待心理」與「從眾效應」的多重影響
房市之所以出現「漲時搶買、跌時觀望」的現象，背後其實是FOMO效應、等待心理與從眾效應交互作用的結果。當房價上漲時，購屋族容易產生「害怕錯過機會」的心理，即FOMO效應（Fear of Missing Out），導致即使價格已不低，仍擔心未來更貴而選擇提前進場。
台灣近年房市就是典型例子，2020年至2023年間在低利率與熱錢回流的環境下，房價快速上揚，不少預售屋案出現開案即熱銷，部分重劃區房價三年內漲幅甚至超過三成。政治大學地政學系教授林左裕就曾指出，當市場普遍預期房價會持續上漲時，購屋者往往會出現「追漲心理」，進一步推升市場價格。
不過，當市場開始出現房價可能修正的訊號時，買方心理也會迅速轉變，購屋族往往選擇等待更低價格，導致成交量快速萎縮，這就是「等待心理」。2014年後台灣房市在打炒房政策與房地合一稅影響下轉冷，2016年全台建物買賣移轉棟數跌至約24.5萬棟，就是典型案例。
此外，由於購屋金額龐大，多數民眾在決策時也容易受到媒體訊息、專家觀點與親友經驗影響，當市場氣氛樂觀時，從眾心理會放大買氣；但一旦看跌聲音增加，觀望情緒也會迅速擴散，使房市循環波動更加明顯。
國際案例：房市心理效應更為明顯
從國際經驗來看，房市心理效應其實更加明顯，以美國為例，在2008年金融海嘯爆發前，房價長期上漲使許多購屋者認為房價不會下跌，因此大量使用高槓桿貸款購屋投資，但當房價開始下跌後，市場信心迅速崩潰，交易量與房價同步大幅下滑，最終導致房市泡沫破裂。據Ｍr.Market市場先生整理的資料就顯示，美國次貸危機造成的房價下跌，最大跌幅高達20%，總共花費6.5年才漲回前高。
日本在1990年代泡沫經濟破裂後也出現類似情況，當時房價開始下跌後，購屋者普遍認為未來價格仍會繼續下跌，因此市場交易長期低迷，日本房價甚至出現長達十多年的修正期，據Ｍr.Market市場先生整理的資料顯示，日本住宅價格從1991年一路跌到2009年，共跌了超過45%，相當於資產腰斬，房價一直到2010年才止跌。
這些案例都顯示，當市場預期轉變時，房市循環波動往往會被大幅放大。
台灣房市量縮格局浮現 投資人該進場嗎？
回到台灣房市，近年在央行信用管制、銀行限貸、利率上升與打炒房政策影響下，市場氣氛也開始出現轉變，多數區域預售屋銷售速度放緩，二手市場議價空間增加，成交量呈現降溫趨勢，2025年全台建物買賣移轉棟數僅約26.1萬棟，較2024年大減約25.5%，創下近9年新低，也是自 1991年有統計以來史上第3低量。
眾多房地產專家就指出，當市場進入觀望期時，房價不一定會立即大幅下跌，但交易量通常會先縮水，而一旦量縮時間太久，觀望與房價下跌的預期心理就可能會開始加大對房市的影響，目前房市已進入調整期。
面對房市心理循環，屋比房屋總經理葉國華建議，購屋族不必過度追漲，也不必因市場氣氛轉弱而完全觀望，而應回到自住需求與長期持有能力來評估。
首先，自住型購屋者應優先考量地段、生活機能與交通條件，而非短期價格波動；其次，在市場氣氛偏冷時，反而可能出現較大的議價空間，對自住買方而言未必是壞事。
此外，購屋者也應避免過度槓桿，確保在利率上升或景氣變動時仍有足夠的財務承受能力。
整體而言，房市從來不只是價格的競賽，更是一場心理戰，當市場情緒過熱時，理性往往最容易被忽略；而當市場氣氛轉冷時，冷靜分析反而可能是找到機會的關鍵。
