文/記者張瀞勻
隨著NVIDIA確定進駐北投士林科技園區T17、T18基地，北士科產業與住宅市場同步受到關注，北士科為台北市近年重要產業開發區之一，園區與芝山、明德及天母生活圈相鄰，生活機能逐步到位，區域自2022年出現首發案後，預售案單價即站上每坪百萬元，目前新案成交價格已逼近160萬元，在房市冷靜之際，少數持續創下新高之區域。
NVIDIA確定進駐北投士林科技園區T17、T18基地，日前並與台北市政府完成地上權契約簽署，同時傳聞將有第二總部之規劃，台北市長蔣萬安表示，依據企業提出的投資營運計劃，該案預計投資金額超過400億元，從興建到營運階段預估可帶動超過1萬個就業機會，市府指出，若相關程序順利，基地預計於今年6月至7月間動工，而隨著AI供應鏈集結，全面開發後預估可創造5.5~6萬個就業機會。
生活機能與科技題材加持 自住及高資產客群卡位「輝達宅」
NVIDIA的布局，也讓北投士林科技園區被視為台北未來AI產業的重要據點之一，北士科園區面積約94.38公頃，是台北市近年重要的產業用地開發區之一，產業類型以科技研發、智慧製造及相關產業為主，目前已有仁寶電腦與康舒科技等企業進駐，隨著企業投資與園區開發案陸續推動，未來園區就業人口與產業活動規模也預計逐步增加。
交通與生活機能也是北士科的重要優勢之一，園區位於北投與士林交界，鄰近明德站與芝山站兩座捷運站，透過台北捷運淡水信義線可快速進入市中心；道路方面則可經承德路、洲美快速道路銜接市區及國道一號台北交流道，交通亦相當便利。生活機能則可依賴成熟的芝山、明德與天母生活圈，包括家樂福天母店、SOGO天母店等大型商場，以及傳統市場與餐飲商圈，日常採購與消費機能完整。
教育與醫療資源方面，區內設有文林國小，周邊亦有石牌國中、明德國中等學校；醫療則鄰近台北榮民總醫院與振興醫院等大型醫療機構，加上百齡河濱公園、洲美公園及北投溫泉區等休閒環境，使區域同時具備生活便利與自然景觀條件。
觀察北士科開發歷程約10年，目前園區內住宅供給仍不多，市場交易以預售案為主，近年不少自住客與投資客看好科技產業題材，提前布局「輝達宅」概念，帶動區域房價快速上升，自2022年北士科開始出現推案後，預售市場單價即站上每坪百萬元門檻，早期推案多集中在靠近既有商圈的軟橋段文林北路周邊，生活機能較成熟，房價相對較高；近一年則有不少新案轉往新洲美段推出，由於生活機能尚未成形，價格相對親民，也吸引部分首購與長期置產客層。
成屋市場陸續成形 品牌溢價擴大價差
信義房屋天母芝山店經理李蕙君表示，目前北士科周邊新成屋社區已陸續釋出，包括「華固上文林」、「常殷一域」已經完工，以及文林北路沿線的建案已開始交屋，市場詢問度較高的還包括「國泰雍萃」、「柏鴻君臨」與「達麗天蒔」等案，隨著多家品牌建商持續進場，區域住宅市場儼然成形。
她指出，北士科一帶近年推案量增加，加上題材眾多使得房價大幅上揚，部分二代或預算較低的購屋族會往社子地區移動，像是信義代銷的「漢皇韶光」，該案約今年3月中動土，從去年11月底公開銷售至今，目前實登筆數已超過百戶，產品以小坪數為主，總價約落在2000~3000萬元，反映在產業題材與成熟生活機能加持下，北士科周邊住宅市場仍具一定支撐力。
目前區內指標建案包括「樺輝詠鑄」、「遠雄明玥」、「達麗河」、「佳元織川」與「力銘耘山」等案，多主打景觀條件與高規格建材，鎖定換屋族與科技產業客群，其中「樺輝詠鑄」位於台北市北投區河美街150號，由樺輝建設投資建設，大陸工程營造，規劃為1棟地上28層、地下4層建築，採45~90坪，目前實登32筆、最高單價150.07萬元，「遠雄明玥」基地在北投區福真路，規劃25~46坪，「達麗河」則坐落在台北市北投區新洲美段60地號，採500坪大基地開發，訴求0地主戶，採25~38坪2~3房，「佳元織川」由佳元建設投資興建，開價120~132萬元，邀請大尺建築、郭旭原聯合建築師事務所建築設計。
「力銘耘山」位於承德路，由力麗集團旗下力銘建設投資興建，基地面積約700坪，規劃46~52坪3房產品，基地面向洲美平原，具備開闊景觀條件，在北士科住宅用地逐漸稀缺的情況下，成為區域少見的大基地住宅案。
此外，基地在文林北路的住宅案「璞晛」由品牌建商璞慶建設、元璞建設投資興建，近期已取得使用執照，準備交屋並銷售保留戶，該案規劃為零店面、純住宅社區，基地共66戶，產品為3房46坪、4房52坪格局，主打中大坪數自住需求。
該案銷售經理指出，基地正對北投士林科技園區，並鄰近捷運明德站生活圈，兼具產業發展與成熟生活機能，來客以醫師、自營商及北區在地換屋族為主，購屋動機多為長期自住與資產配置，產品總價約6000萬元起，在北士科產業題材與北投成熟生活圈加持下，鎖定高資產自住客層。
【小提醒】
現階段多數重劃區仍處於開發初期，區內不少土地仍在施工或尚未推案，周邊工程頻繁，初期入住可能受到施工噪音與車輛進出影響；同時生活機能與商業設施尚在逐步形成，居住便利性仍待時間累積。
【專家意見】 信義房屋天母芝山店經理 李蕙君
目前北士科成屋市場的價格差異仍相當明顯，主要受到品牌、基地條件以及臨路條件影響，其中軟橋段整體行情普遍高於洲美段，單價約落在每坪110~150萬元之間，區域內不同社區之間的價差也相當明顯，購屋客層方面，除了天母在地換屋族之外，也包含來自金仁寶集團相關產業鏈的科技族群，以及自營商、醫生等高端買方。
若以總價帶來看，目前北士科新案二房產品大多落在3000~3200萬元，小三房、大三房則約在5000~7000萬元，以自住與置產並行為主。李蕙君表示，北士科住宅需求除了受產業題材帶動外，區域同時享有芝山、明德生活圈成熟機能，生活便利性高，也讓不少北投與天母客層願意進場。
