（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
社會住宅近年成為政府最具象徵性的居住政策之一，標榜「居住正義」、強調照顧弱勢、穩定租住需求。然而，在大量興建與宣示數字的背後，卻逐漸浮現一個根本問題：這項政策，是否從一開始就缺乏清楚的終點設計？
依現行制度，社會住宅租期以三年為一期，一般戶最多六年，弱勢或政策戶最長十二年。表面上看來，這是一套兼顧公平與照顧的制度安排；實際上，卻更像一場「只負責接住，卻不負責送出」的政策實驗。政府不斷讓「無殼窩牛住進來」，卻很少嚴肅地問：「時間到了，無殼窩牛要去哪裡？」這正是社會住宅政策最大的盲點-它只處理了「當下的居住困境」，卻沒有回答「未來的居住出路」。
對多數社宅住戶而言，入住期間確實減輕了租金壓力，也換得短暫的生活安穩。然而，在薪資成長長期追不上房價與物價的結構下，這段時間並未轉化為實質的購屋能力累積。六年、十二年過去，自備款仍然不足，信用條件依舊脆弱，一旦離開社宅，往往只能回到租金更高、品質更差、保障更低的民間租屋市場。換言之，社宅並未解決居住問題實現居住正義，只是讓人「暫時不往下掉」暫時解決無殼窩牛的居住問題，那麼「居住正義」繼續淪為口號罷了！
更值得警惕的是，當低於市場行情的租金成為長期常態，而政策又未設計任何配套，引導住戶進行儲蓄、資產累積或購屋準備時，社會住宅反而可能產生反效果。短期的安定，逐漸演變為對未來的不急迫；有限期的福利，卻在心理上變成「還有時間」的錯覺，最終麻痺了無殼蝸牛原本就脆弱的購屋願景。這不是住戶的錯，而是政策設計的失職。
理論上，社會住宅本應是一段過渡而非終點；而「合宜住宅」本應承接這段過渡，成為從租屋邁向自有住宅的關鍵階梯。然而，合宜住宅政策卻因過往制度粗糙、價格失控、轉售套利等問題，被草率貼上失敗標籤，隨即退場，卻未留下任何替代方案。
政府一方面大量興建社會住宅，另一方面卻刻意迴避「可負擔購屋」的政策責任，讓居住福利永遠停留在「租」的層次。這不僅切斷了向上流動的可能，也使居住政策從扶助工具，變成一種溫和卻長期的依賴機制。
居住正義若只剩下「租得起」，而不再追求「買得到」，本質上就是對年輕世代與中低所得家庭的降級期待。它等同於默許一個社會結構：有資產者繼續累積，無資產者則被制度性地安置在永遠的租屋階層。這樣的政策，不只是短視，更是對未來世代不負責任。
真正有遠見的居住政策，應該是一條清楚的路徑，而非一個模糊的停靠站。社會住宅的租金優惠，不應只是消費型補貼，而應部分轉化為強制或誘因式儲蓄；租期內，政府應協助住戶建立信用、理財與購屋能力；合宜住宅則應被重新設計，精準鎖定首購族與社宅畢業戶，限制轉售、回歸自住，避免淪為投資工具。
唯有如此，社會住宅才不會成為一條沒有出口的隧道，合宜住宅也才能回到其真正角色-讓努力生活的人，看見擁有一個家的可能。
政策的價值，不在於短期掌聲，而在於是否替人民鋪好十年、二十年後仍走得通的路。當前的居住政策，顯然做到了前者，卻迴避了後者。如果政府繼續滿足於「蓋得多、住得進」，卻不願面對「住得出來」的難題，那麼所謂的居住正義，終將只是另一種包裝精美、卻後繼無力的政治口號。居住，是一輩子的事；政策，不能只規劃三年一期。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）
