工商時報 陳傑鳴
在房市降溫、信用緊縮與建商資金壓力同步升高的環境下，「爛尾樓風險」正從過去的少數事件，逐漸成為購屋族不得不面對的系統性問題，尤其根據內政部最新資料顯示，2025年「建商倒閉」房地產糾交易紛案件在第四季出現異常暴增，單季達32件，與前三季全台2件相比，短時間內暴衝數十倍。
目前房市買氣持續低落，市場面臨「貸不到、蓋不快、賣不動」的三重壓力，而在建商資金鏈考驗明顯升溫下，也讓民眾更關注哪些建商撐得住？哪些可能出事？未來如何避開問題建商、買到爛尾樓，已變成如今購屋的重點。
資金體質才是關鍵 爛尾風險多半「早已潛伏」
事實上，建商資金鏈斷裂很少是突發事件，而是長期結構失衡逐步累積的結果，從過往案例觀察，多數出問題的建商，在危機爆發前其實早已出現警訊，例如負債比快速攀升、短時間內密集推案、銷售去化不如預期，甚至頻繁祭出低首付、送裝潢等促銷手段來加速資金回收。這些現象表面上看似行銷策略，實際上往往反映資金周轉已開始吃緊。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，台灣雖有履約保證、價金信託與金融監理機制，看似風險可控，但在「高推案量＋限貸政策＋利率上升」的環境下，建商資金壓力其實正同步升溫，一旦市場買氣轉弱、銷售回款延遲，或銀行放貸轉趨保守，資金鏈就可能出現斷裂風險，甚至從單一建案擴散至整體營運。
因此，購屋族在選擇建案時，與其過度依賴品牌光環或價格誘因，不如回歸基本面，從財務結構、銷售去化速度與銀行放貸態度等面向交叉檢視，唯有建立基本的資金風險判讀能力，才能在房市修正期中，提前避開潛在爛尾風險，守住自身資產安全。
從負債結構避開高槓桿建商 降低碰到爛尾樓機率
建商營運本質是「借短蓋長」，仰賴銀行貸款與預售資金滾動開發，一旦銷售放緩或交屋延遲，資金壓力會快速累積。近年台灣上市櫃建商普遍負債比落在60%～75%之間，但部分積極擴張者甚至逼近或超過80%，2024年時「打炒房聯盟」就曾發表數據指出，2024第二季上市櫃營建股中，負債比超過70%的就占營建股家數的3成，負債額前十大的建商，其負債總額接近5000億元，建商背債的狀況相當驚人。
屋比房屋總經理葉國華表示，當利率上升、銷售趨緩時，負債比高的建商，其利息支出會明顯侵蝕利潤，甚至就會影響工程資金調度，出問題的機會就會攀升。
對於這類財務資訊，民眾該用那些指標判斷與查詢:
• 上市櫃建商：至「公開資訊觀測站」
o 看負債比（>70%需特別留意）
o 看流動比率（<100%代表短期資金壓力）
• 非上市建商：
o 查是否頻繁購地
o 是否短期大量推案
葉國華指出，實務上建商真正的風險並不在於負債本身，而是當「高槓桿遇上銷售降溫」，時間一旦被拉長，資金壓力便會迅速累積，因此，民眾如果想降低碰到爛尾樓機率，挑選財務比較穩健的建商就是關鍵。
由預售「銷售率」判斷建商生死
預售屋銷售一直是建商最重要的資金來源，但目前部分區域或重劃區因出現推案過量，導致銷售去化速度更明顯放緩，不少建案開案後長時間無法達到穩定銷售，甚至需透過促銷、低首付等方式刺激買氣。這些現象表面上是銷售策略，實際上則代表資金回收節奏已經出現問題，中國房市過去採取高週轉模式，正是因為過度依賴預售回款，一旦銷售停滯，資金鏈立即斷裂，最終導致大量停工、建商倒閉的案例，這樣的邏輯，同樣值得台灣市場警惕。
對於建案「銷售率」資訊，民眾該用那些指標判斷與查詢:
• 開案後銷售率低於5成
• 銷售期拉長至1年以上
• 頻繁促銷（送裝潢、低首付）
如發生以上這些現象，本質上都在反映一件事：建商資金回收已變慢。民眾可利用查「實價登錄」預售揭露，了解建案去化狀況，搭配「成交筆數更新頻率」及「現場觀察銷售狀況」，加以判別建案是否銷售出問題，盡量避開滯銷的個案及建商。
藉由銀行放貸與建商推案狀況 作為風險防線
目前信用管制與限貸的背景環境下，銀行已不再全面支持建商，而是「選擇性放款」，因此，銀行態度的轉變，已成為觀察風險的重要指標。對購屋族而言，銀行的態度最誠實，當區域貸款條件明顯變嚴、估價轉趨保守，甚至出現貸款卡關情形時，往往意味著金融體系已經提前感知風險。
因此，當民眾發現市場傳出某區域房貸成數下降、銀行放貸審核時間拉長、估價變保守，甚至建商推案需提高自備金，需要換中小金融機構承作土建融貸款時就需要提高警覺，因為「銀行不敢借的案子，風險通常已經浮現」。
此外，建商推案節奏也透露出資金壓力的變化，房市多頭時，不少建商快速擴張，但這在空頭時會變成最大風險來源，民眾可由房市平台與新聞查詢建商近年推案量、是否跨區推案、是否同時開多案作為初步判斷。
實務上，如果發現建商A案賣不好，就可能會影響到B案的資金狀況，甚至如果出現銀行全面緊縮建商放貸的狀況，就更是風險將爆發的重要訊號。
最後，葉國華指出，因目前市場不確定性升高，購屋族應建立基本的風險辨識能力，包含透過公開資訊查詢建商財務體質，觀察負債與現金流是否穩健；從實價登錄與銷售現場判斷建案去化速度，避免選到資金回收過慢的案子；實際向銀行了解貸款狀況與合作關係，因為銀行態度往往最能反映風險，唯有從財務、銷售與金融三面向交叉判斷，才能在房市修正期中，降低踩到爛尾樓的機率。
