中時新聞網 編輯、 邱怡萱 、文、理財周刊、顏瓊真
央行對第二屋房貸成數鬆綁，有人叫好，有人認為，是選舉擠牙膏式小利多，但立即有幫助的，應是讓329房市大檔有一個較好的氛圍。
自從中央銀行在2024年9月19日宣布第七波信用管制後，迄今，台灣房市因買氣急凍而奄奄一息。不過，央行在今(2026)年3月19日第一季的理監事會後，宣布對第二屋房貸進行鬆綁，瞬間讓即將到來的329房市檔期，由黑白變彩色。
交易持續降溫 房價漲勢減緩
央行在第一季理監事會後所發布的新聞指出，「自2024年9月本行第七度調整選擇性信用管制措施，加以銀行落實執行自主管理不動產貸款總量以來，銀行受限貸款成數下降，民眾看漲房價預期心理趨緩；房市交易持續降溫，房價漲勢減緩。」
「全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)由2024年6月底之高點37.6%，回降至本年2月底之36.0%。此外，全體銀行不動產貸款餘額年增率自2024年9月底之高點9.4%，降至本年2月底之3.7%；其中，購置住宅貸款餘額年增率自2024年9月底之高點11.3%，降至本年2月底之4.5%、建築貸款餘額年增率亦趨降至本年2月底之1.5%，顯示銀行信用資源過度流向不動產部門情勢已見改善。」
「考量本行選擇性信用管制成效逐漸顯現，且金融機構已持續強化不動產授信風險控管，房市投機炒作減少，並為回應民眾陳情申辦自然人第2戶貸款係供家人或自己購屋自住之需求，爰適度調整全國自然人第2戶購屋貸款之成數上限，由5成調升為6成，並修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年3月20日起實施。(表一)」
央行鬆綁 仍有弦外之音
原本外界都認為，央行不會輕易對信用管制鬆綁，但3月19日卻出現出乎意料的利多，央行政策趨向鬆中帶緊，對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌直指，房市329檔期黑白變彩色？
何世昌說，今年第一季央行理監事會議決定鬆綁第二屋貸款，貸款上限由原本的5成調高至6成。雖然第7波選擇性信用管制未全面鬆綁，第二屋貸款放寬已是萬幸，堪稱近一年多以來，房市罕見的好消息。
除了第二屋貸款放寬外，另一個鬆綁的是「購地借款須於18個月內動工」。即便央行「未解除18個月內動工」，但明言「倘因土方問題致無法如期動工確屬『不可歸責借款人因素』，借款人得與銀行協議合理之動工期限」。同時，還舉高雄地區個案為例，承貸銀行以「不可歸責借款人因素」，允許延長動工期限6個月。對受到「土方之亂」的建商而言，若能提出相關證明並獲銀行核准，便能取得喘息空間。
不過，在鬆綁之外，何世昌指出，央行於字裡行間亦透露出緊盯房市不放的弦外之音。
首先，在「不動產放款集中度」方面，2026年1月已降至35.96%。唯央行表示，集中度顯著下降是因為「其他放款增加」所致，因而未鬆綁集中度管制。
再者，央行又強調控管不動產貸款三箭：
一、楊金龍總裁在2025年12月底，分別致函34家銀行董事長，籲請其自115年起加強注意「不動產貸款總量」之內部控管。
二、要求各銀行「按月報送」不動產貸款相關資料，以供檢視。此外，各銀行須加強查核「周轉金」及「其他貸款」之資金用途與流向。
三、持續辦理專案金檢。
何世昌說，央行一方面鬆綁第二屋貸款成數，另一方面卻要求銀行要嚴控貸款，何世昌指換屋族未來仍會遇到銀行拒絕承作第二屋貸款的窘況。
不過，由於房市買氣自2025年Q4起緩步回溫，再加上央行宣布意外的好消息，應該有助於市況微幅回升。
何世昌說，原本，今年329檔期是黑白的，如今出現振奮利多，市況會不會變彩色呢？時間很快會告訴大家答案。
提高至八成才算貼近需求
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺認為，央行願意回應市場聲音並進行調整，有助於穩定市場信心，亦代表政策開始朝向更具彈性的方向修正。
不過若回過頭來看央行鬆綁一成房貸，王瑞祺也直言，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁仍是「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍然不足。
他建議央行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，才能真正發揮政策效果，理由有三：
首先，目前銀行鑑價普遍先砍一成，實際貸款效果已大打折扣。王瑞祺指出，目前金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期。因此，即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。
其次，換屋族的資金規劃與實際政策仍存在落差。多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「八成房貸」為基準進行資金安排，包括自備款、裝修費用與搬遷成本等皆已預先配置。然而在現行政策下，即使提高至六成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有一至兩成的資金缺口，使得不少換屋族即使有需求、有意願，仍因資金不足而無法順利完成交易，導致市場流動性持續受阻。
第三，市場交易糾紛恐有增加趨勢，潛在風險不容忽視。王瑞祺進一步指出，現行信用管制中影響最深遠的，莫過於豪宅貸款成數僅三成。即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。
譬如台中豪宅門檻是4000萬，有人兩年前購買時預售價3800萬，今年將交屋房價已超過豪宅門檻，但是貸款成數便從簽約時約定的八成掉到三成，讓購屋人頭痛不已，這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鏈問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
王瑞祺指出，整體而言，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題。
央行調整有三微效應
房市趨勢專家李同榮提出「三微效應」觀點指出，此次央行政策屬於 「精準微調」，市場反應預期將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。
李同榮表示，近年房市受到兩股壓力夾擊：一是產業資金斷鏈，二是交易限貸鎖喉，政府將第二戶購屋大幅限貸，並將多數換屋族群界定為投資客，使市場交易動能受到嚴重扭曲與傷害。在這兩股壓力之下，房市交易量呈現「窒息式萎縮」，尤其 換屋市場幾乎陷入停滯，如同一灘死水。
李同榮明確指出，此次央行限貨微幅鬆綁的政策顯示三大意涵：
一、宣示意味濃厚，實質效益有限：央行此次將第二戶貸款成數由五成提高至六成，雖然回應市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，代表政府的關切，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整體交易量的實質刺激仍相當有限。
二、象徵性鬆綁，避免房市再升溫：央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。因此採取「精準微調」策略，只進行小幅度調整。
然而從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。
三、選舉前的「擠牙膏式」政策調整：李同榮指出，目前房市雖然降溫，但尚未達到部分鷹派決策者所期待的調整幅度，因此政策很可能採取 「分階段、擠牙膏式」鬆綁：先小幅調整，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。
李同榮指出，目前換屋市場的真正痛點在於18個月內必須出售第一戶的限制。若此政策不調整，換屋市場仍難真正恢復正常流動。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，政策面的放寬一方面確實可觀察政府對房市態度較為軟化，有助信心面的逐步提振，尤其第二屋買房常為投資客群，相較之下有利於讓過去深受打擊的此族群看到一絲曙光。
但另一方面實質上還是要看真正與銀行往來時的貸款狀況，也就是能有多少的貸款成數與利率，依然取決於銀行謹慎度與申貸者資產條件，所以也難一概而論能完整多出一成的貸款利多。
惟由於不少新案箭在弦上，建商本有庫存壓力，如今稍見轉機，包括皇翔、昇陽、愛山林、大陸、忠泰、昌益等建商在新北市永和區與新店區、桃園市龜山區，和新竹地區的竹北市、竹東鎮、寶山鄉均有百億元大案有意在今年公開，最快可望於四月底或520檔期曝光。又因為下半年進入台灣選舉白熱化時期，房市政策以房價持穩不炒熱為主，還要期待更大變化可能得延至隔年。
329檔期能黑白變彩色嗎？
房市329檔期真的能從黑白變彩色嗎？根據住展雜誌在央行第一季理監事會前的調查，今年北台灣新案329檔期推案預估量，房市冷氣團未散，建商進場腳步緩慢，落至約1435.1億元，創15年以來新低，上次低檔為2011年的1369億元，較去年同期已為低迷衰況再減208.1億元，年減12.7%。
陳炳辰指出，觀察房價相對高的北台灣329檔期推案資訊，近年平均的推案量約在2000多億元，未達標的疲弱時間點出現在像房地合一稅首波實施的2016年、新冠疫情來襲的2020年、平均地權條例修法的2023年，再來就是籠罩在貸款不易、央行第七波打房政策低氣壓的去年與今年，至於論及到十多年前因為房價、開發地段等時空環境不同，當然會不比如今量體，更顯示今年連1500億元都不及的局面相當難堪。
至於591新建案在三月初所發布的統計訊息，六都及新竹地區今年329檔期，總銷金額合計約5512.4億元，與去年同期相比更大幅蒸發2700多億，年減幅33%更是自2018年以來之最。此外，進場個案數也僅剩261件，年減24.6%。
591新建案分析，今年329檔期供給大幅縮水，市場利空環伺所致，整體而言，今年無論是政策面、需求面、資金面、信心面，所面臨的壓力其實較去年有過之而無不及，特別是在經歷一年多的買氣酷寒洗禮後，建商布局上只會更加保守和彈性，使得傳統檔期旺季的吸引力進一步被削弱。
至於那些建商在央行理監事會前，仍決定照計畫推案的建案，住展雜誌指出，今年北台灣329檔期量，以全台住宅量體最多的新北市居冠，估為580.5億元，百億元指標案，出現在板橋區遠東通訊園區、中和區新店溪左岸、林口區家樂福生活圈，而三重區、板橋區、中和區三熱區公開案數多，地段穩健讓建商推案較有把握，但都難與一般常態時期相比(表二)。
桃園市與台北市都推出300多億元的案量，桃園市在此檔期估為357.6億元，百億元大案是中壢區捷運興南站一帶的寶佳建設新案，另有龜山區A7重劃區的遠雄建設廠辦案估有80多億元，還具看頭。而中壢區是桃園市推案個數最多行政區，一片逆勢中創造南桃園成為亮點，可惜除了指標案外，大多在40億元以下量體，北台灣的投資重鎮並不樂觀。
591新建案則指出，過去扮演領頭羊的雙北地區，雙雙陷入量縮，北市由於線上賣壓持續堆疊，且缺乏百億大案支撐，本次總銷僅有773億元，較去年下修六成，成為有統計以來新低(表三)。
值得一提，新竹這次在總銷200億元的「竹北大陸工程案」帶動下，一掃去年量縮陰霾，帶動總銷直逼750億新高。
中南部房市快熄火
中南部表現持續低迷，台中市總銷約884億，除了是統計之後首度跌破千億大關，更寫下歷史新低，年減幅高達近四成。重災區則集中在海線等行政區，其中沙鹿區去年仍有110億元案量公開，如今在去化減緩、待售壓力增加下，今年驟減至44億，年減直逼七成。
台南今年同樣呈現熄火狀態，在多數建商暫緩推案的狀況下，整體總銷金額僅有不到百億元，同樣再創新低。至於高雄受限交易量疲軟，多數建商信心顯得保守，僅依靠大型建商如國揚、遠雄撐盤，本次在楠梓區、鼓山區有兩檔百億大案進場，故量能仍能以小跌作收。
