內政部在2025年9月25日部務會報中，安排「國土管理署」及「地政司」報告「虛坪改革」研議情形。據內政部表示：「虛坪改革」，包括：「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「電梯增列為免計容積項目」三大重點，並增訂「管委會設置面積」的合理標準及上下限，俾利引導公設合理規劃及設計，滿足社區運作的基本需求，並避免不實用的公設出現！
值得省思的，乃在內政部所稱「虛坪」改革之政策目的，雖名為「引導公設合理規劃及設計」，卻似旨在降低「公設比」期能提高實際可居住之使用空間；且擬將「停車位產權」專有化！
惟，何謂「虛坪」？虛坪如何定義？地下層停車位之「車道」、「坡道」與「機械升降機」，如何認定與區分（汽車道與機車道）？如何判斷其「實際使用性質與目的」？如何確認其有無正確性與合理性？均值得「產官學界」併同討論或先經學者研究計畫與報告才是！
以台灣現行停車位登記之交易現況，房地產買賣（簡稱房屋買賣），在法制上明顯區分為「房產」與「地產」兩大部分，是有「持有稅」（房屋稅與地價稅）與「交易稅」（契稅與土地增值稅）之分離課稅。
惟，在房地產買賣時，多以建坪計價（即每建坪售價50萬，30坪建物之售價，即為1,500萬），形成「買房屋送土地」之交易表象；而停車位交易時，消費者更只關心車位價錢及車位大小或車位之（地下）樓層與位置，鮮有注意車位（面積）坪數與登記方式（車公或大公）之不同或差異。
另查，停車位與建物權利均屬買賣標的，其在現行登記實務上，尚可區分為「所有權買賣」與「使用權買賣」。尤以，停車位買賣在交易習慣上，多以「位置」（單獨個數）計價。
實務上，「停車位產權」除其「車公」單獨登記為車位所有人共有共用（再約定專用）外，停車位坪數，亦可能內含在房產「買賣建坪」之大公（總面積）內。形成「停車位」產權之登記坪數（面積）縮水與虛坪灌入「大公」產權之非正常登記態樣。
綜合論之，停車位之產權登記，其法令變革所造成之不同登記型態，可能因不同年代之建築規劃設計及居住品質需求之變化，因而形成多元且複雜之情事；惟，類此「登記與銷售」態樣之複雜，所導致「所有權」與「使用權」分離與無從有效「約定專用」與「約定共用」情事，究其問題根源，仍在「停車位產權專有化」問題最多，且「虛坪」如何定義，更屬虛坪改革之爭點。
易言之，停車位產權會否爭議之準則，出在「有所有權即應有使用權」與「有使用權亦應有所有權」之準則；但是使用權，在法制上，又區分為「專用權」與「共用權」之不同“使用權性質”與“權利價值”。
此參照公寓條例第4條之「房地一體化」與同條例第58條「法定防空避難空間及法定停車空間」不可分離之規範及「法不溯及既往」原則，邏輯上本次“虛坪改革”之問題與爭議，似不應與「汽車停車位」“專有化”或“調降公設比”有所連結！以免造成都更案住戶要求分回更多或足夠之原登記坪數，且更可能會因新制、舊制面積“差異過大”，反而影響更新單元地主同意都更之整合意願？
尤以，未買停車位之住戶，倘若不用分攤地下室空間，實務面即不可能對管理維護有所貢獻，等同未買車位者無償使用地下層空間，不但涉及顯不公平，且有可能發生寧願租車位，不買車位之異常情事！反面言之，銷售之登記面積（坪數），除了因虛坪改革減少面積外，無意中會否拉高建物之單價？形成不動產市場交易不具安定性！
個人基於登記實務面認為，宜在政策變革前，先行召開各專業公會與學者專家研討會，期能釐清或瞭解停車位產權登記之沿革與因果關係及架構，始能避免或減少可能存在「非驢非馬」之改革疑慮。
