工商時報 陳傑鳴
隨著房價長年高漲、購屋門檻持續墊高，台灣房市正出現結構性變化，據聯徵中心資料指出，去年銀行新增房貸中，不僅20至30歲的年輕首購族，占比只剩下15.1%，近年購屋主力的30至40歲族群，占比也逐漸萎縮，30~40歲的購屋族群占每年新增房貸比重，從2012年的37.3％，一路下滑至2025年的34.8％；反觀40至50歲的中年族群，占比卻從27.5％攀升至31.1％，創下歷史新高。
而且不僅如此，到2025年12月、全國224.82萬房貸族，其中60歲以上就約25.23萬人、占比達11.22%，等於每8.91人房貸族就有1人是達可退休的年齡。
對此，市場多將此現象歸因於晚婚與高房價壓力所造成，但房市專家指出，從金融結構角度觀察，「購屋年齡延後」與「房貸壓力開始跨越退休門檻」的趨勢，可能會導致房市淪為資產階級的戰場，甚至逐步累積潛在風險。
房貸年期拉長 「帶貸退休」成新常態
中信房屋研展室副理莊思敏表示，以目前銀行房貸條件來看，多數貸款年期仍以20至30年為主，若購屋年齡落在45歲左右，意味著貸款清償時間將延伸至65歲甚至70歲的退休後年齡，換言之，過去「工作期間還完房貸」的典型模式，正逐步轉變為「帶著房貸進入退休生活」。
這樣的變化，將直接衝擊個人財務規劃邏輯，莊思敏指出，當退休後仍須負擔房貸支出，將壓縮原本應用於生活、醫療與長照的資金配置，尤其在退休金所得替代率不高的情況下，一旦現金流不足，房產雖為資產，卻可能因流動性不足，反而成為沉重負擔。
收入中斷風險浮現 違約壓力恐轉向中高齡
更值得關注的是，房貸年齡結構上移，可能改變未來金融體系的風險輪廓，屋比房屋總經理葉國華指出，過去房貸違約多與景氣反轉或投資客槓桿過高有關，但未來風險來源，恐逐步轉向「收入中斷」的退休族。
他表示，當貸款人進入退休階段，收入來源由薪資轉為年金或資產提領，一旦遭遇市場波動或健康風險，還款能力將顯著下降，若同時面臨利率變動或資產價格修正，中高齡族群恐成為違約風險相對集中的區段，對金融體系穩定帶來隱憂。
房市由年輕首購轉向資產導向 世代財富落差加劇
此外，從市場面觀察，房價高漲導致購屋年齡延後，也意味著年輕首購族越來越買不起房，房市只能靠40~50歲，甚至更高齡、資產更有基礎與對房價承受能力較高的購屋族群來支撐。
對於這樣的結構轉變，葉國華指出，短期或許有助於房市維持高檔，長期卻可能加劇世代間財富落差，並使房市逐步從「居住需求」轉向「資產配置工具」，當市場不再以自住需求為核心，而是由資產階級主導，年輕族群的進場難度將持續提高。
他指出，當「房貸背到退休後」逐漸成為常態，這不再只是個人財務選擇，而是一項必須正視的結構性風險，未來政策與金融機構若未及早因應，恐在景氣反轉時引發連鎖效應。
